中国指数研究院中国房地产指数系统2013年上半年中国房地产市场研究报告2013年7月10日目录摘要......................................................................................................................................................1第一部分：2013年上半年中国房地产市场形势总结...........................................................................31.政策环境：“国五条”定调全年调控继续从严取向.................................................................32.新房：百城指数涨幅渐趋平缓，重点城市成交量冲高回落....................................................53.二手房：价格涨幅持续收窄，成交量波动幅度大于新房........................................................84.土地：一二线城市量价增长显著，带动全国各项指标好于去年.............................................95.企业：销售业绩稳步上升，拿地更关注一二线城市热点地块................................................11第二部分：2013年下半年中国房地产市场趋势展望.........................................................................131.宏观环境：经济复苏基础不稳，货币政策和房地产调控维稳为主.......................................132.市场趋势：供应加大促进下半年量价上行但增速放缓，全年增长无忧................................153.不同城市：一二线城市仍占优势，三四线潜在供应过剩风险不容忽视................................18结语....................................................................................................................................................20特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构。研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，fdc.soufun.com主要研究成员：中国指数研究院总院：莫天全黄瑜葛海峰何田潘雪佳吴珊张婷许琳高静张静李威曹晶晶祁璇王嵩刘丽杰陈文静张举峰贾蕾贾静李晶叶璐贾光磊杨凌云陈召蕾师洋周宣蒋云峰黄秀青赵丽一陈茜白彦军杨德磊牛永勤中国指数研究院各地分院：汪勇张志杰罗勇成张化学林建晖刘宣薛琳李力杜丙国陈延彬周瑞蓉钟文辉张伟高院生张晓伟曹旭东张晓伟吴晓桃黄雪秦晓鑫胡佳娜钱慧群朱柏润薛建行王玲陈宏军马文涛2013年上半年中国房地产市场研究报告摘要1.2013年上半年中国房地产市场形势总结(1)政策：“国五条”定调全年调控继续从严取向2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，抑制热点城市投资投机需求再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。在限购、限贷等阶段性调控政策收紧的同时，中央加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、渐具雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等，在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。(2)新房：百城指数涨幅渐趋平缓，重点城市成交量冲高回落，全国销售同比大幅增长价格方面，百城价格指数在3月涨幅达到阶段性高点后持续收窄，政策效果逐渐显现，但6月均价绝对水平创历史新高，多数项目涨价意愿强烈，部分城市价格上涨压力仍大。成交方面，上半年重点城市住宅成交量为近四年同期最高，三四线城市同比增长最显著，其中3月需求集中释放，多数城市成交量达到2010年调控以来单月最高水平；受新政落地影响，二季度成交量高位持续回落但环比降幅逐步收窄，“国五条”影响逐步消退。供应方面，上半年重点城市新批准上市量为近四年同期最高，2.5线城市同比增长最为显著；二季度新增供应量同环比均有增长，多数城市销供比降至1以下，库存水平有所上升，但多数城市出清周期仍处于近年低点。全国来看，商品房销售面积和销售额同比大幅增长，绝对水平为历史同期新高，但增速在1-5月持续放缓，特别是一二线城市增幅收窄较为明显；投资平稳增长，增速维持在20%以上；新开工面积与去年基本持平，1-5月累计同比增长1%，增幅较年初收窄14个百分点。(3)二手房：价格涨幅持续收窄，成交量3月冲高后明显回落，波动幅度大于新房价格方面，2013年上半年十大城市主城区二手房价格累计上涨10%，其中3月涨幅最为明显，环比上涨2.8%，其后涨幅持续缩小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房总成交55.80万套，同比增长122.9%，已接近去年全年的64.82万套的水平；受“国五条”细则出台前集中备案影响，3月二手房成交量激增，创历史单月最高纪录，4-6月成交量逐步减少，波动幅度大于新房，绝对水平仍为2011年以来的较高水平。(4)土地：一二线城市量价增长显著，带动全国各项指标明显好于去年供求方面，2013年上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长13.2%、11.4%，一线城市增长最为明显。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨36.6%，溢价率为14.5%，二季度住宅、商办用地溢价率均为近两年的最高值；各地地王频现，房企拿地积极性未减。在一二线城市供求和价格水平恢复带动下，300个城市上半年土地总出让金达1.2万亿元，同比增长64.1%，其中北京、上海的住宅用地出让金增长超过2倍，杭州高达30倍。本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319252。1中国指数研究院中国房地产指数系统(5)企业：销售业绩稳步上升，拿地更关注一二线城市热点地块销售方面，2013年上半年，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长34%和29%，超半数企业年度销售目标完成率超过5成；上半年，品牌房企市场份额稳步提升，十家代表企业销售额占全国的比重达14.7%，较2012年提高4.2个百分点，行业优势日趋明显。拿地方面，代表企业拿地积极性明显提高，拿地面积和拿地金额同比分别增长29%和236%，加大在一二线城市拿地力度是拿地金额增幅明显高于拿地面积的主要原因。资金方面，销售好转的同时拿地支出增加更加显著，若银行慎贷局面持续，企业面临的资金风险有所上升。2.2013年下半年中国房地产市场趋势展望(1)宏观环境：经济复苏基础不稳，货币政策和房地产调控维稳为主近期，宏观经济复苏势头出现变化，“钱荒”引起资本市场大幅波动。根据中金、高盛、中信等多家机构预测，下半年中央将通过金融改革和制度创新来促进经济发展，在信贷、新型城镇化等因素的带动下，GDP增速有望在三四季度触底。在此假设下，预计货币政策和房地产调控手段以稳为主：货币政策方面，信贷投放和利率手段跟随经济形势而动，不会放任“钱荒”继续，也不会大规模放水，新增贷款高于去年。房地产调控方面，出于房价上涨幅度再度扩大的担忧，限购等行政性调控措施仍会继续，另一方面，房产税改革试点范围扩大、新型城镇化、土地制度改革等一系列长效机制建设也可能逐步落实。这一系列政策为房地产业提供相对平稳的外部环境，促进行业调整转型和宏观经济的企稳。(2)市场趋势：供应加大促进下半年量价上行但增速放缓，全年增长无忧下半年，季节性推盘高峰带来充足的新增供应，促进成交量企稳上升，但增幅将比上半年明显放缓，市场全年表现好于上年。具体来看，供应方面，热点城市土地成交增加带动新开工面积增长，但由于占全国比重近六成的三线城市当前供应充足，企业在这些城市拿地和开工意愿有限，全国新开工面积增幅将非常有限；重点城市下半年仍将是推盘高峰，供应量季节性加大，全年增长无忧。成交方面，在推盘力度加大带动下，多数城市下半年成交量仍将好于去年，但增幅将大大低于上半年。价格方面，供求关系平稳促进下半年全国房价同环比涨幅趋缓，但不同城市表现更加分化：一线和部分二线热点城市的供需矛盾未缓解，近期“地王”频现进一步加大房价上涨预期；而对绝大多数城市而言，成交虽可能因为供应推动而出现增长，但由于下半年供应量释放力度较大，销供比逐渐下行，库存水平可能再度攀升，市场消化压力加大，房价以稳为主，也不排除在资金面紧张和供应过剩情况下出现局部下调的可能。展望2013年下半年乃至更长时间，出于宏观经济调结构和转型的需要，包括房地产调控在内的宏观政策将更趋稳健，房产税、土地制度改革、货币政策更趋稳健，经济增长和信贷投放增速下台阶也是大概率事件，将给房地产业带来更具挑战的外部环境。在房地产业整体仍面临一定机遇但调整转型不可避免的过程中，不同城市、企业、需求的分化将更加显著，品牌房企唯有提升风险意识，从资金、销售、品牌等各个方面