谨呈：湖北阜城房地产开发有限公司阜华·未来城项目量价模拟及精装修研判本文仅供内部使用，版权归武汉易居投资有限公司所有，未经武汉易居投资有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！要解决的问题项目住宅部分在不同销售周期内可实现的销售价格；公寓部分装修程度的判断；?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！为解决上述两个问题，我司采用易居中国自主研发的科学模型进行判断，相关结果仅做参考。主要采用的分析模型有：客户产品偏好分析模型克尔瑞客户决策系统客户细分及分布工具产品功能偏好模型价格预测模型?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！报告整体思路项目属性及现状竞争关系及市场环境开发条件判断可实现价格判断装修建议结论?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！首先我们对项目情况进行了解，为后续研判的展开提供基础?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目基本情况区位核心，商业价值高位置：洪山区珞狮南路147号?用地面积：约17360㎡楼面地价：1845元/㎡容积率：≤4.3使用年限：住宅70年、商业40年地块编号：P（2006）059东：群光广场二期用地；南：理工大学职工宿舍；西：珞狮南路；存量用地合计总用地面积22312.64㎡北：阜华大厦；项目位于街道口核心商圈以内，可视性及通达性极高；捆绑开发，地价成本适宜，紧邻阜华大厦，具有极高的商业价值。?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目基本情况规模适中的都市综合体根据用地状况自然分为南北两区，商业裙房地上为2～3层商业,塔楼为26～31层，地下3层，总高度100m。塔楼分为:A、B、C、D、E座：其中A座为还建楼；DE座为商住楼，首层架空，BC座为公寓式写字楼，项目是一个较为典型的，集商业、办公、SOHO、居住于一体的都市综合项目。本案地处武昌核心商业区之内，具有较高的商业及商务功能；建筑采用半围合方式摆放，商业由裙楼方式展开，临街面广，在布局上具有较高的商业及商务功能，使得商业、商务价值最大化。?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目基本情况住宅：户型面积有一定优势未来城户型配比分布情况户型面积规划套数套数比7%一房42㎡75754%公22%寓两房55㎡22717%两房72-82㎡29722%54%住宅17%三房95㎡947%42㎡55㎡75-82㎡95㎡合计1400100%产品以中小面积为主，辅以适量的中大户型；从结构看，设计方正、分区合理，部分户型拥有较高附加值，结合当前住宅物业发展趋势看，户型产品在设计上具有一定竞争优势。?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目基本情况商业、商务：前景广阔街道口中小型企业扎堆，正由传统的科技、IT卖场向复合型的综合性商圈过渡（如江汉路），商业前景广阔，商务功能也逐步提高。本案商业体量约4万㎡，产品沿街商业、内商铺组成，项目的商业规划符合区域未来发展趋势；同时4万㎡的核心区商业体量，将继续深化周边商业氛围，并且对进一步推进区域演变进程有重要促进作用。?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目基本情况市政工程施工与销售周期重叠地块预计2010年3月起开始销售，那么，在今年年低前就需进入市场，展开蓄水工作；后期启动住宅部分预计2011年中旬交付使用。先期启动当前，区域周边的各大市政工程正紧张施工当中，同时规划的地铁以及二环线配套工程整个工期将于本案的销售期重叠，存在一定影响。?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！报告整体思路项目属性及现状竞争关系及市场环境开发条件判断可实现价格判断装修建议结论?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！本案是典型的商业功能大于居住功能项目我们面临的市场境况是什么？?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！市场环境市场继续盘整在经历了08年的一系列的价格促销之后，随着09年销量的回升，开发商的心态发生较大转变，折扣大幅度降低，导致近几个月成交价格较去年年底有较大幅度的提升；同时受利好政策效果显现的带动，贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用开始显现，房地产市场信心在逐步恢复的同时，部分房价也已跌至有效需求的购买力范围，从而使部分需求得到释放。政策利好的“促销”力度强于任何促销活动，促使市场回暖；目前武汉楼市位于市场复苏阶段，以价换量的“回暖”表明市场仍处于恢复调整阶段。?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！竞争关系都市核心区“住宅开发缺席”街道口商圈是以传统商业经营和IT产品销售为中2003年樱花大厦、书香门第等心的新兴商业中心，其商业功能比中南商圈更为丰2004年鹏程国际富，后者当前商务功能大于商业功能；2005年阜华大厦区域内不但聚集传统的商业百货、IT产品，更有2006年鹏程·蕙园依托周边高校消费力顺势衍生的时尚卖场，商业功2007年……能大于商务功能；2008年……从城市发展看，居住外迁是必然趋势，街道口这样2009年……的核心商贸区有“空心”的态势。商业高速发展，居住功能逐步退化，近年周边市场无项目面市，人口逐步向周边板块转移，区域内住宅市场呈现真空状态，居住需居住需求求严严重重外溢外溢?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！居住需求严重外溢因此，我们有必要来认识一下我们的竞争对手?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！竞争关系居住舒适度竞争——“泛南湖”板块泛南湖板块是区内规模最大，配套较为齐全的居住组团，区域内路网丰富，与中心城区衔接度较高；由于泛南湖板块是距中心城区最近的居住板块，具有特殊的区域优势，因此它承接泛南了中心区大量的人口转移，是本案最为核湖板块心的竞争板块。泛南湖板块内大盘云集，产品主要以中等户型为主；板块内住宅销量名列江南板块前茅，在售项目价格区间多集中在5200-5500元/㎡，从侧面表明其居住价值是受到市场认可的。?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！竞争关系投资性竞争——中南中北沿线板块中北板块借力于片区未来“武昌商务办公区”和“公共服务中心区”的规划而备受瞩目中；中南北板中南板块则为历史悠久的商业板块，凭繁块荣的商业稳居办公、武汉高端居住、购物休闲之热点，结合现状来看，商务功能已完全超越街道口板块。该区域目前在售项目主力户型集中在90㎡以上的2房及3房，后续项目放量基本集中在120㎡以上,如爱尚东亭二期及东湖国际，且后期可供应存量大；板块内在售住宅较少，呈现出“寸土寸金”开发态势，均价较高约7500元/㎡左右，小户型产品的竞争程度较强。?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！竞争关系其他竞争——光谷、徐东、积玉桥等徐东板块积光谷区域内高知人群密集，智力产业发达，属玉板桥于武汉房地产开发的热点地区之一；块积玉桥板块以其得天独厚的景观优势及过江隧道的交通优势闻名武昌中心区；徐东板块大型商业扎堆，周边楼盘云集，商住光谷齐头并进；板块这些竞争区域宜商宜住，无较大功能偏向，但各种优势突出，对本案所在区域的购买需求也起到了相当的分流作用。?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！竞争关系其他竞争——光谷、徐东、积玉桥等徐东板块积光谷区域内高知人群密集，智力产业发达，属玉板桥于武汉房地产开发的热点地区之一；块积玉桥板块以其得天独厚的景观优势及过江隧道的交通优势闻名武昌中心区；徐东板块大型商业扎堆，周边楼盘云集，商住光谷齐头并进；板块这些竞争区域宜商宜住，无较大功能偏向，但各种优势突出，对本案所在区域的购买需求也起到了相当的分流作用。?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！竞争关系整体市场将继续盘整，项目周边强敌环伺，各有所长，本案面临激烈的竞争市场?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！报告整体思路项目属性及现状竞争关系及市场环境开发条件判断可实现价格判断装修建议结论?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！为了解答问题，我们需对项目内部及外部的各个维度进行深入研判?地产江湖www.dcjianghu.com?——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！市场维度客户关注度降低，分流严重近年来区域内无住宅供应，且居住功能逐渐弱化，在竞争激烈的武汉楼市里，逐渐淡出消费者的视野；加之周边各大板块楼市正处高速发展阶段，各类物业充斥，产品创新、景观、规模甚至价格等因素分流了大量的潜