金地华工地块定位报告本项目工作路径示意图项目理解1\如何抓取有溢价核心问题核心问题提出能力客户?目标客户群体锁定解决方向运营目标理解2\如何实现溢价客户产品需求意向产品类型本项目产品分析高层\小高层溢价分析产品关注点多层溢价分析形象定位本项目溢价突破点项目整体定位客户定位项目经济测算产品定位规划布局建议项目物业发展建议产品打造建议园林风格建议2内容结构一、项目解析二、项目核心问题及解决思路三、目标客户解析四、产品分析五、项目发展战略及定位六、物业发展建议3一、项目解析4项目解析|区域属性区域位置:本项目地块所处光谷区域是武汉的科技新城，属新兴发展区以客户需求与为导向的持续创新域?项目位于武汉三镇的大武昌区域，是武汉中心城区的东部临远郊区位置；?项目所在区域是武汉大部分高校所在地，是武汉市的教育中心区域；?光谷是武汉科技新城的别称，行政区划属武汉市洪山区，管理由东湖高新区这一特别机构执行。5项目解析|区域属性以客户需求与为导向的持续创新产业基础：高新技术产业发达，使项目具有良好的产业导入的基础。?东湖高新区在53个全城市副中国高新区中总收入排第心鲁巷广场13位、工业总产值排第13位、工业增加值排第关东光电9位，进入前十，体现子产业园区出高速稳定发展的良好势头。华中软件园大学科技园6项目解析|项目属性地块位置:本项目地块处于光谷区域东部，属于城郊结合地段，同时具备城市以客户需求与为导向的持续创新中心与远郊区客户导入的基础?项目位于光谷中心鲁巷广场与三环线之间的中间区位。?鲁巷广场是光谷的商业中心，集中拥有光本项谷的大型百货店、步目行街、酒店、办公楼等,属于光谷区域城市光谷中心核心。广场?东三环线靠近武黄高速公路，是通往鄂州、黄石的主要交通干道。7项目解析|项目属性以客户需求与为导向的持续创新交通条件：本项目地块紧邻城市横向主干道、临近城市快速干道，交通出行较为便利。?项目距离城市快速干道三环线约4公里，经此路到达武汉天河机场约1小时30分，到达武昌火车站约40分，到达汉口火车站约1小时。?项目位于武昌东西向主干道武珞路-珞喻路东与瑜家湖路交汇处。?项目距离施工中的地铁2号线光谷广场站约2.4公里。8项目解析|项目属性人文资源:项目处于华科小区环绕之中，对面高新技术企业众多，人文资源及以客户需求与为导向的持续创新其丰富?珞瑜东路以北基本为华中科技大华工科技产业大学校区范围，项厦华科校区目地块位于华科洪山区反贪校区东南部边缘局华科校区。洪山区检查院?项目南面多个大型光电技术高新企业扎堆，电子技术创业园区已初显规模。华科校区?项目周边工作人光谷创业街群多属教育工作中国长江动力公司集团者、技术人才、东创国公务员及企业管际喜马拉雅集团公司理者等，区域生楚天激光光谷国际东创仕有限公司活工作人群文化家层次、素质较高思远双N培训基CNC网通慧谷时空，对居住条件相地长飞光纤光东湖高新集对有较高的追求缆有限公司团。东湖技术关东科技园创业中心9项目解析|项目属性以客户需求与为导向的持续创新配套：本项目地块周边配套较为齐全，是成熟的大型生活居住区域?商业网点世界光谷国际商业广场、世城·步行界城步行街等街湖北省中医院?教育配套华中科技大学、光谷第光谷体育四小学、关山中学、馆小区幼儿园等?餐饮美食东湖广场肯德基、五星饺子馆、中百仓储（在建）杂粮食府、重庆火锅、醉乡月等光谷第四小龙景酒?购物学店中商平价购物广场、中百仓储、家乐福超市等?医疗智仁大药房、湖北省中金星帅儿园医院等中商帄?银行价商业银行、工商银行、农业银行、建设银行、民生银行、中国邮政、银河证券等10项目解析|项目属性以客户需求与为导向的持续创新开发程度：周边坐落多个大型成熟居住组团，开发强度较高。湖北省博士后公?本项目坐落于珞瑜东喻园寓路板块中心地段，与光谷中心鲁巷广场距虹景花天伦·华公华科学生公寓离较近，生活商业配华城花园剑桥馆套齐全。园汇虹景国际公?该组团已开发项目较寓多多，居住氛围成熟剑桥春，后续开发以恒大华天华乐花府、葛洲坝地块项目园为主。鼓风社竹林熊村区?项目临近华中科技大创业大黄街村学、森林公园，远眺巴黎豪庭华科教职工宿舍喻家山、喻家湖，有金梭花园充足的人文、自然景观资源可利用，居住关山新村环境良好。学府佳园现代·森林花关东·康居园园恒大华府11项目解析|项目属性以客户需求与为导向的持续创新地块特征：整体用地较为规整，具有闹中取静的地理优势?项目四至：天伦·华公馆东：光谷第四小学武汉光电国家实验室南：洪山检察院宿舍虹景花园、华乐花园西：虹景花园北：武汉光电国家实虹景国际公验室寓?项目西面临喻家湖路，南面距离横向主干道珞瑜东路仅150米，距光谷商业中心鲁巷剑桥春东湖广场（在建）金地项目地块广场车行5分钟距离，天洪山检察院宿交通出行便利。舍?公交线路数量较多，天龙实业18、25、518、591、有限公司536、702、703路等，光谷第四小学可抵达汉口、武昌地华乐花园区。?项目周边居住小区较多，商务氛围较为浓厚、生活配套齐全。12项目认知以客户需求与为导向的持续创新基本技术指标：中等开发强度、小规模总占地面52763.84帄方米积容积率2.0建筑密度≤25%绿地率≥35%限高≤60米其他-13项目认知以客户需求与为导向的持续创新限制因素：与周边项目相比，本项目占地少，没有规模优势楼盘名称物业属性建筑形态建筑规模（㎡）巴黎豪庭普通住宅小高层、高层341840森林花园普通住宅多层、小高层220000锦绣龙城G区普通住宅小高层、高层82312万科魅力之城普通住宅小高层、高层255465芭比伦堡普通住宅多层、小高层54840保利·华都普通住宅小高层、高层56432紫菘·枫林上城三期普通住宅高层90677清江山水1.2期普通住宅小高层、高层40469当代国际花园三期五区普通住宅小高层、高层49496恒大华府普通住宅多层、小高层150077加州阳光普通住宅高层300000坐标城D区普通住宅小高层93146金地·中心城普通住宅高层320000尚谷杰座普通住宅高层41923新都汇普通住宅高层99149中建·康城普通住宅小高层、高层216112阳光在线二期普通住宅多层、小高层19686纳帕溪谷别墅独栋、联排250000保利十二橡树庄园别墅独栋别墅37000014项目解析以客户需求与为导向的持续创新项目属性界定：位于城市新区次中心位置，具有良好城市资源和人文资源的小规模中等开发强度房地产开发项目分类指标权重得分评价交通条件0.17511★★★★人文环境0.1156.3★★★★★商业环境0.1254.6★★★周边医疗0.0352.43★★★生活配套0.16.04★★★★城市规划0.19★★★自然景观0.14.88★★★经济环境0.055★★★场地情况0.0754.64★★★人口环境0.0755★★★★☆市场环境0.053.75★★★15二、项目核心问题及解决思路16开发目标经过前期沟通，我们初步确定本项目的开发目标为：一、打造成高端项目二、最大化的项目利润三、树立企业新的品牌形象目标解读：打造成高端项目是项目的首要出发点，也是最大化利润和品牌形象的基础17核心问题构建我们通过单价、总价、客户三个层面界定武汉的高端：品牌及大型企大于150万10000元/平方业老板/政府高顶端顶端顶端米以上级官员中大型企业主/高端80－150万高端7000－9000元高端大型企业高管//平方米政府利益人士中端中端5000－7000元中端城市中高白领/60－90万/平方米公务员低于5000元/平高级蓝领，低端低端低端小于40万方米普通白领总价单价客户我们定义的高端：总价在80－150万之间，单价7000－9000元/平方米，客户以中大型企业主、大型企业高管以及政府利益人士为主18核心问题构建武汉的高端标准意味着什么？——光谷中心区域目前没有严格意义的高端项目（除了郊区别墅），只有少数项目有部分高端产品销售均价（元/楼盘名称物业属性建筑形态建筑规模（㎡）总套数㎡）巴黎豪庭普通住宅小高层、高层34184053501748森林花园普通住宅多层、小高层22000045261184锦绣龙城G区普通住宅小高层、高层823124080667万科魅力之城普通住宅小高层、高层25546552002303芭比伦堡普通住宅多层、小高层548404843569保利·华都普通住宅小高层、高层5643256861864紫菘·枫林上城三期普通住宅高层906775670649清江山水1.2期普通住宅小高层、高层404694730397当代国际花园三期五区普通住宅小高层、高层494964118392恒大华府普通住宅多层、小高层1500775953534加州阳光普通住宅高层3000005833802坐标城D区普通住宅小高层931464874669金地·中心城普通住宅高层3200005224572尚谷杰座普通住宅高层419235294434新都汇普通住宅高层991495695516中建·康城普通住宅小高层、高层2161124298864阳光在线二期普通住宅多层、小高层196864673148纳帕溪谷别墅独栋、联排25000012549800保利十二橡树庄园别墅独栋别墅370000983943319核心问题构建武汉的高端标准意味着什么？——目前光谷中心区域帄均价格（相对高端的产品和项目）与武汉高端有1500-2000元/帄米的差距销售均价楼盘名称建筑形态建筑规模（㎡）总套数开盘日期（元/㎡）巴黎豪庭小高层、高层341840535017482005-11-26保利·华都小高层、高层56432568618642007-12-28紫菘·枫林上城三期高层9067756706492007-12-28恒大