爱家集团句容项目前期策划报告2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?引言青山依旧在，只是金陵更胜昔今天空港新城注定将成为大南京时代背景下的——珍贵礼物?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?目录壹、项目理解贰、市场分析叁、产品建议肆、客源定位?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?壹、项目理解?解决的核心问题——项目的市场战略站位??爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?Part1——南京的未来?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?中国的核心城市正处于一系列历史性机遇中?中国的城市化进程，核心城市的凝聚力更强，发展速度更快①③⑤④?中国面临增长方式转型，要求核心城市发展更高级别的产业群②?三十年实体经济增长，必然带来虚拟经济的增长全球产业转移示意图南京，城市形象，城市定位大幅提升?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?因此，南京的城市定位和发展格局发生了重要调整国家二级区域中心城市：南京原有城市地位一般，辐射能力有限；南京南京都市圈：随泛长三角时代的到来，南京城市地位大幅提升，未来辐射镇江、扬州、马鞍山、芜湖、巢湖、滁州、淮安。城市将出现向外围扩张趋势南京，随城市定位提升，未来城市扩张将成为必然?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?目前，南京房地产市场外扩的趋势已经成型“中心城-新城-新市镇”三级城镇体系：规划的外围新城中，板桥新城、禄口新城、汤山新城、龙潭新城已处于开发阶段；滨江新城、桥林新城、永阳新城、淳溪新城已有明确规划。大力发展卫星城，分流城市人口成为必然?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?Part2——句容项目的理解?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?就距离而言，属于南京城市外延板块区域位置：句容空港新区北，距句容市区约20km距南京江宁区8km，江宁区域8km距离郭庄镇3km。句容空港新区南京空港新城禄口空港新区地块位置区位紧贴南京，可实现“同城”卫星城概念运作?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?交通配套的支持，也成为有利因素交通配套：宁杭高速入口距本项目约3km宁杭高铁入口距本项目约0.6km（2011年底建成通车）完善的交通配套体系，也将强化本项目的“同城”卫星城概念?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?空港新区整体规划为板块发展提供前景规划格局：规划“空港物流区”、“台资生态工业区”、“产业配套区”，“综合服务区”，四大功能组团拟建规模：20万平方公里；产业定位：依托宁杭高速郭庄道口和机场高速公路，产业集群发展步伐加快，形成了以机械制造、船舶配件、光学镜片、塑胶跑道、服装陶瓷和现代休闲农业为主的特色产业。现有配套薄弱，但受益于板块整体规划，房地产市场将长期看好?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?本项目自身具备塑造标杆个案的条件占地333,500m2总建500,250m2容积率1.5p板块内首个启动的地标大盘项目；p爱家品牌开发商的影响力。本项目具备打造成运作南京市场、板块第一个案的市场条件?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?Part3——借鉴项目?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?世茂蝶湖湾的启示物业地址：昆山柏城南路和沪宁高速交叉处开发商：上海世茂房地产有限公司产品类型：独栋、联排、叠加、高层建筑风格：现代风格占地面积：71.8万方建筑面积：107.7万方昆山市区容积率：1.5昆山市区高铁6公里站绿化率：65%（500米）总户数：6445户距离上海嘉定安亭20公里物业公司：世茂第一太平世茂蝶湖湾上海安亭首次开盘：2005年12月昆山外围，毗邻高铁，大面积水景，百万社区，运作上海外溢客源的地标大盘?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?世茂蝶湖湾的启示?2005-2006年，前期以低密度产品入市，控制成本③高层公寓④投入，保障利润要求，运作上海外溢客源；②叠加别墅⑥⑨高公寓高层公寓层?2007-2008年，中期以公寓产品为主力，树立地标⑦花园洋房⑤大盘形象，吸引上海投资客源及少量本地客源；①独栋别墅联排别墅⑧独栋别墅?2009-至今，后期成功树立地标形象，低密度产品前期实现利润最大化。中期后期先低后高，树立高端地标大盘形象，后期获取高额投资回报?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?世茂蝶湖湾的启示产品面积价格供应套数客源2005.12独栋312-435800036上海投资客源为主导2006.7叠加250-283650026890%上海客源，10%昆山客源2007.1高层90-1434500344上海投资客源为主2007销售该项目商业街商铺，13000元/平方，无新增住宅产品2008.4高层90-114500075480%上海客源，20%昆山客源2009.5联排188-240850016370%上海客源，30%昆山客源2009.6高层90-1416500115840%上海客源，60%昆山客源2009.9洋房125-130780049650%上海客源，50%昆山客源2009.10独栋312-435160002760%上海客源，40%昆山客源2010.2高层90-1448500-9000141650%上海客源，50%昆山客源本项目可参考该案成功运作经验，实现大江宁运作?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?金地自在城的启示物业地址：雨花板桥新城莲花湖体育公园南侧开发商：金地(集团)股份有限公司?产品类型：联排、洋房、高层建筑风格：现代风格占地面积：46.8万方南京城区建筑面积：103万方容积率：2.2绿化率：36%距离南京城区15公里板桥新城总户数：约6500户距离江宁中心12公里物业公司：金地物业管理公司江宁中心首次开盘：2009年11月金地自在城新城开发模式，百万大盘，品牌开发商，运作大南京客源明星个案?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?金地自在城的启示?2009年11月-2010年3月，一期以高层公寓产品①一期高层公寓②一期花园洋房入市，以小面积、低总价产品，运作本区域刚需客④三期高层公寓③二期高层公寓源，与主城区外溢双重客源；⑤三、四期联排、洋房（待开）④四期高层公寓?2010年4月，推出一期洋房产品，吸引南京主城区中高端改善人群，确立产品品质；五至八期联排、洋房、高层公寓产品?2010年6月-2011年，推出二至四期高层公寓产品，通过开发品牌运作，产品力表现，运作整个南京各阶层客源。通过产品力与品牌优势，实现大盘运作模式，吸引全市客源?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?金地自在城的启示产品面积价格供应套数客源2009.11高层60-14080001074本区30%、主城60%、其他10%2010.4洋房130-2361400080本区25%、主城75%2010.6高层89-14095001894本区15%、主城80%、其他5%2010.11高层60-10410000434本区20%、主城80%大盘运作模式，定位全市客源，实现整个南京运作?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?【新聚仁理解的项目市场战略定位】顺应南京城市外延趋势，实现大南京级别运作空港新城第一高端大盘大江宁明星个案?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?贰、市场认知?解决的核心问题——项目面对的市场竞争和机会??爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?Part1——对郭庄房地产市场的认识?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?区域内唯一在售项目普罗旺斯小镇占地面积：14.6万方本项地块总建面积：8万方容积率：0.5总户数：113户开发商：江苏天盛旅游发展有限公司物业公司：未知绿化率：50%普罗旺斯小镇产品类型：双拼、联排别墅销售价格：双拼8000-9000元/m2联排7000-7500元/m2开盘时间：2011年3月户型面积：双拼260-312平方、联排181-205平方推盘套数：双拼20套、联排18套?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?产品品质薄弱一期18套联排一期20套双拼交通配套：宁杭高速入口距本项目约3km宁杭高铁入口距本项目约0.6km总规（2011年底建成通车）立面景观落后于南京整体别墅市场品质?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?运作南京外溢客源?2011年至今，该案售楼处共累积63组意向客户，均由南京客户构成；?其中，南京江宁客户占到70%，南京其他区域客户占到30%。区域市场明显受到南京市场辐射?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?本项目将运作江宁区的外围板块?据2009年统计，江宁区的户籍人口84.5万，常住人口91.3万。江宁区项目位置基于至江宁的地缘因素以及江宁大量的人口基数，分流江宁客户为必然选择?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?Part2——对江宁房地产市场的认识?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?公寓市场供应量大?2010年受新政调控影响，南京商品住宅新增上市612.74万㎡，销售量471.91万㎡，供需比1:0.77；?从板块供需看，江北是主要供应区域，供需比1:0.69，是南京存量压力最大的区域。南京房地产市场最热点的板块，供应量压力大?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?别墅市场供销主力?2010年江宁板块共成交28.37万㎡，占全市成交总量的50.7%，目前主要以经济型别墅为主；?联排别墅是市场供应主力，需求市场表现最佳，供需比达到1:1.28。经济型联排别墅市场表现优秀?爱家集团句容项目前期策划报告?新聚仁机构?新政背景的影响南京连续9周商品住宅成交走势限购前限购后p2.19日南京调控细则出台，提