2014年5月23日星期五宁波房地产市场研究报告城　市　概　况城市概况宁波地处大陆海岸线中段、长三角南翼，地理区位是“长三角南翼经济中心”和“现代国际港口城市”；?长三角地区：世界第六大城市群，是全国最大经济圈，其经济总量相当于全国国内生产总值20%，进出口总额、财政收入、消费品零售总额均居全国第一，是亚太地区重要的国际门户；?宁波：简称“甬”，地处大陆海岸线中段，长三角南翼南京都市圈，浙江省东部东海之滨，东接舟山群岛，北濒杭州湾，与上海隔海相望；2006年，国务院确定宁波定位苏锡常为“长三角南翼经济中心”和“现代国际港口城市”；大上海都市圈杭州都市圈宁波都市圈长三角—世界第六大城市群城市概况全市辖“六区、三市、二县”；海域资源丰富，发展海洋经济优势明显；行政区划?宁波全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。全市辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个市六区县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区和东钱湖旅游度假区。境内有四明山和天台山两支主要山脉。境内有余姚江、奉化江、甬江等河流，水资源丰富。全市海域总面积为9758平方公里，岸线总长为1562公里，占浙江海岸线的三分之一。宁波境内有两湾一港，即三门湾、杭州湾、象山港。城市概况近年来，全市GDP、社会固定资产投资额、城镇人均可支配收入等主要经经济水平济指标年均增速均在10%以上，社会经济保持了较快增长速度；2008-2011年宁波市国内生产总值、人均国内生产总值2008-2011年宁波市地方财政收入2008-2011年宁波市固定投资、房地产投资额2008-2011年宁波市城镇人均可支配收入、消费性支出城市概况全市主要经济指标在长三角处于前列；随着长三角发展进步融合，宁波社会经济发展将步入新阶段；发展水平宁波市城市概况户籍人口保持低速增长，外来人口比重逐年提升；城市处于“人口红利时代”；社会经济、房地产处于较好发展阶段；城市人口2008-2011年宁波市人口结构人口年龄结构户籍人口：?0-14岁少儿人口比重略有下降；?劳动适龄人口比重保持较高水平，但呈逐年下降趋势；?人口老龄化程度缓慢加深；暂住人口：?2011年全市外来劳动力年龄结构主要集中于16-45周岁，为310万；?14周岁以下暂住人口为40万，即暂住少儿人口比重为9.3%;?户籍人口：2011年宁波全市户籍人口约576万，增长摘自2011年宁波人口发展报告0.4%;全市非农人口为208万,农业户籍人口368万,户籍人口以农业人口为主;宁波正处于劳动力资源丰富的?外来人口:2011年宁波全市外来人口约430万,增长7%;户籍人口与外来人口比例为100:75,外来人口”人口红利时代”比重增长明显;城市概况城市人口积聚效应逐步显现，住房需求处于较高水平；住房需求2008-2011年市区人口占全市人口比例2008-2011年市区人均住房面积?市区人口比例：2011年底，宁波市区人口为224.7万，占全市人口比重为39%；由于经济社会发展积聚效应，市区人口增长速度快于全市人口增长，宁波市人口逐步形成向“芯”发展态势；?市区人均住房面积:2011年宁波市区人均住房面积为32.88万㎡，但与我国小康社会住宅目标（人均住房面积35㎡）尚有一定差距，市场存在一定发展空间；?按市区年人均居住面积增长1.33㎡计算，目前市区住房刚性需求面积在300万㎡/年左右，并随人口基数增长呈扩大趋势；城市概况“东扩、北联、南统筹、中提升”协调区域发展战略，构筑城市都市圈；发展规划中提升----引擎和枢纽北联加快提升中心城区功能，增强中心城市的集聚力、辐射力、带动力，使之成为宁波大都市区的核心和灵魂东扩----领跑者和示范者中提升推进三江片与镇海、北仑片的相向发展，实现基础设施和功能对接东扩北联----能级和分量整合余慈地区优势，推进区域统筹发展，加快建设宁波都市区北部中心，增强宁波大都市区的能级和分量南统筹南统筹----战略之举以象山港区域保护利用为重点，打造生态经济型港湾，带动宁波南部地区的城市化进程城市概况城市发展具有多项政策扶持优势；“宁波港”、“宁波帮”系宁波城市名片；发展特点城市地位副省级城市计划单列市沿海开放城市“较大的市”历史文化名城全国只有5个,全国有15个,有良好的对国务院已经主要是经济上在立法方面有主要是政治上享外贸易和引进公布三批共某些权利直接权制定地方法规受副省级待遇；外资政策99个城市归中央管理；城市发展关键词：“长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”、城市概况小结“经济发展位居长三角前列”、“政策扶持优势”地理区位“长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”行政区划辖“六区、三市、二县”，海域资源丰富经济水平主要经济指标年均增速10%以上，社会经济保持较快发展水平发展水平经济发展位居长三角前列，区域融合加快，城市发展进入新阶段城市人口城市处于“人口红利时代”，社会经济、房地产发展面临机遇住房需求城市人口积聚效应显现，住房需求处于较高水平发展规划“东扩、北联、南统筹、中提升”协调区域发展战略，构筑城市都市圈发展特点城市发展融合文化、精神元素，并享有多项政策扶持优势市场概　况■土地市场■住宅市场■公寓市场■写字楼市场■商业市场市场概　况■土地市场■住宅市场■公寓市场■写字楼市场■商业市场土地市场近年宁波市区土地年均供应约490万㎡，成交约420万㎡，供求比系数市场走势1.17；受经济环境、调控政策影响，土地市场略显平静；近年宁波市区土地供求走势?土地出让：近年来，宁波市区土地供应略微下调，年均供应量在490万㎡左右；?土地成交：受经济环境、调控政策影响，近年来市区土地成交呈下降趋势，年均成交量420万㎡左右；?供需比系数：近年市区土地供需比在1.17左右；土地市场近期宁波大市土地月均成交近65万㎡，预计全年成交达780万㎡；近期走势土地成交以商住、住宅类为主；近期宁波大市土地成交走势近期宁波大市土地成交类型?近期走势：从近期土地成交月度数据来看，成交量波动较大，在4月份达到峰值；月均成交近65万㎡，预计全年土地成交达780万㎡；?成交类型：从近期土地成交类型来看，商住、住宅类占据主导地位，分占市场比例为34%、33%；土地市场近期土地出让、成交主要位于周边县市，市区土地市场相对较平稳；供求分布近期宁波各区土地出让分布近期宁波各区土地成交分布?从近期各区土地出让分布来看，余姚、慈溪为市场主要供应区域，各占全市30%、20%；?从近期各区土地成交分布来看，与出让情况类似，余姚、慈溪依然为市场主要成交区域，各占全市23%、24%；土地市场自04年始，国内一线开发商纷纷进驻宁波，与本土开发商形成竞争格局；竞争格局2011年到目前实力开发商土地存量分布（上图所指著名开发公司包括：保利、华润、中铁、世纪金源、龙湖、万科、金地、绿城、世茂、美的、凯德、合生、雅戈尔、银亿、荣安、城投等）市场概　况■土地市场■住宅市场■公寓市场■写字楼市场■商业市场住宅市场市场价格由中心区向外拓展，各区域楼盘成梯度竞争；市场格局市场主力价格12000-18000元/㎡；江北新区板块个案镇海板块个案云鹭湾7000-9000丽景英郡、海悦花苑镇海板块9000-130009000-12000北高教板块个案小港万科城、保利城市中心板块个案9000-11000长岛花园、荣合公馆北仑板块9000-1600018000以上14000-20000北仑板块个案凯旋门、世茂世界湾14000-20000城西板块个案东部新城、高新区板块个案万科金色城市、西城印象宁波中心、金地东御鄞州中心板块个案雍城世家、宜家花园单位：元/㎡住宅市场近年市区住宅年均供应量约335万㎡，成交量约205万㎡，供需比1.7；市场走势受成交量影响，成交价格略微下调，2011年成交价格为14514元/㎡；近年宁波市区住宅供求走势近年宁波市区住宅价格走势?供应量：近年来，市区住宅供应较平稳，年均供应量在335万㎡左右；?成交量：受调控政策影响，近年来市区住宅成交呈下降趋势，年均成交量205万㎡左右；?供需比系数：近年市区住宅供求比在1.7左右；?成交价格：2010年，住宅成交价格创历年新高，之后受住宅成交下降影响，成交价格略微下调，2011年市区住宅成交价格为14514元/㎡；住宅市场月均成交量约20万㎡，成交均价12670元/㎡，主力成交面积91-150㎡近期成交；市场刚性需求持续释放，开发商以价换量市场效应显现；近期市六区住宅成交走势近期市六区住宅成交面积分布?成交量：近期住宅月均成交约20万㎡，7月达市场峰值；预计市区全年住宅成交量在240万㎡左右，较上年有较大幅度上涨；开发商以价换量市场效应得以显现；?成交价：近期住宅成交价格呈先抑后扬态势，5月达市场谷值，市场成交均价12670元/㎡，低于上年平均水平；?成交面积：住宅成交面积集中于91-120㎡与121-150㎡；近期刚性首置及改善性需求得到有效释放，对楼市健康运营起到有效支撑；住宅市场郊区楼盘成为刚需客户购置热点，构筑市场发展基础；成交分布近期市各区住宅成交分布（万㎡）?在市各区住宅成交量分布中，鄞州区位居第一，成交量达85.4万方㎡;其次为镇海区,成交量为53.1万㎡(骆驼、庄市占了较大比例）,北仑区成交量为38.5万㎡，位居第三;?郊区楼盘由于价格较低、面积适中，很受刚性需求客户亲睐，成为市场成交主力；市场概　况■土地市场■住宅市场■公寓市场■写字楼市场■商业市场公寓市场价格因区位、品质不同差异较大，市场主力价格10000-12000元/㎡；市场格局江北新区板块个案慈城新天地7000-100007000-11000北高教板块个小