房地产标杆企业研究?高通智库房地产标杆企业研究高通智库高通智库2012年10月21日永旺：精通零售业的购物中心运营商摘????要?电话：(010)58677851/2/3??目前，永旺集团由约200家企业组成，包括百货超市JUSCO、?食品超市MAXVALU、医药超市WELCIA以及购物中心永旺梦邮箱：gt@gaotongchina.com?乐城。?网站：www.gaotongchina.com?2011年，永旺株式会社的营业额达到52061亿日元，较2010年上升2.15%，位居日本零售业第一。其自有品牌“TOPVALU”品种已经扩大到6000种，销售额达到5300亿日元，成为日本国内最大的自有品牌商品。?永旺在全球12个国家开展业务，截止2012年2月，永旺在高通智库是一家房地产研究综全球的店铺达到1.5万家。合服务商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能?永旺1995年进入中国大陆，目前在中国一共有5家分公司，力、科学的研究方法和丰富的研34家店铺，主要分布于广东、山东和京津；2011财年，永旺究经验，持续为客户提供及时、的中国区业务实现总收入1027亿日元，较2010年上升3.3%。高效的研究服务。?永旺在中国的合作扩张模式主要有三种——自主开发、定制生产和以主力店入驻，其中定制生产是大型购物中心永旺梦乐城扩张的主要方式。?无论是在日本还是其他海外市场，永旺一直坚持走郊区路线。在未来中国的布局中，永旺仍将沿用这一模式。?永旺的远郊型和近郊型购物中心选址对于人口指标有不同的要求。远郊型购物中心对于近距离的人口规模并不是非常看重，但是对于朝北大悦城这样的近郊型购物中心，其周围人口的规模就至关重要。截止2007年，朝北大悦城项目步行10分钟范围内人口数21000人，方圆2km范围内人口数为85000人，车行15分钟内累计人口达到110万。?永旺购物中心的模式基本上就是两核一街，主力店、次主力店中间用摩尔做一个连接。房地产标杆企业研究目?录?一、永旺集团概述....................................................................................................................5?1.集团简介.......................................................................................................................5?2.永旺全球业务版图.......................................................................................................6?二、永旺在中国......................................................................................................................12?1.永旺在中国发展历程.................................................................................................12?2.永旺在中国布局与发展现状.....................................................................................13?3.永旺在中国的合作扩张模式.....................................................................................17?4.永旺未来在中国发展战略.........................................................................................18?三、集团资源支持..................................................................................................................21?1.自有品牌优势.............................................................................................................21?2.金融服务.....................................................................................................................22?四、商业地产规划设计与运营管理......................................................................................24?1.郊区购物中心.............................................................................................................24?2.选址指标——人口、交通、周围商超....................................................................27?3.建筑与商业动线设计.................................................................................................31?4.运营管理.....................................................................................................................33?五、典型项目分析..................................................................................................................35?1.永旺国际商城购物中心.............................................................................................35?2.天津泰达时尚广场项目.............................................................................................38?www.gaotongchina.com2房地产标杆企业研究图表目录?图表1：永旺株式会社组织架构.......................................................................................5?图表2：永旺“三总公司”体制.......................................................................................6?图表3：永旺2007-2011年营业额及增长率...............................................................6?图表4：永旺2007-2011年营业利润与净利润...........................................................6?图表5:永旺2007-2011年毛利率与净利率.................................................................7?图表6：永旺2007-2011年营销与管理费用...............................................................7?图表7：2012年2月永旺全球店铺家数........................................................................7?图表8：永旺业务全球版图...............................................................................................8?图表9：永旺主要业务领域分布.......................................................................................9?图表10：永旺旗下各事业部一览..............................