【悦达置业】高淳项目商铺划分与租售方式建议南京循质地产策划咨询有限公司2012.7目录一、项目基本情况及竞争项目分析二、项目租售价格预测与模式建议三、项目一层商铺划分与动线建议一、项目基本情况及竞争项目分析1、项目基本情况项目区位：高淳县镇兴路与栗园路西南交界口交通情况：项目北临镇兴路，为双向四车道，是高淳城市主干道，有公交线路10余条。项目地形：总体呈三角扇形，东宽西南窄，东南面呈圆弧形。项目组成：总建筑面积31996平方米，规划建筑主体4层，地上商业面积：24407平方米，地下：7589平方米。其中家乐福：17000平方米，影城：3000平方米，ShoppingMall：4407㎡。2、区域商业分布县政府镇兴路本案新兴商圈缺乏核心商业路园栗城市向东发展传统老城区核心商圈官溪河?传统老城区以步行街、华润苏果、苏宁电器为核心向四周辐射，商业发展成熟，人口密度较高，是高淳核心商圈；?受制于可供开发的土地较少，核心商圈后期发展潜力较小，商业已通过镇兴路、栗园路、宝塔路逐渐向东溢出，?项目所处的新兴区域，随着城市向东发展的战略，周边小区的入住率提升以及企事业单位的搬迁潜力较大，但现阶段商业布局较为分散，商业氛围不足，缺乏核心商业；3、竞争物业典型个案分析750m本项目m0012北漪路店天河路店高淳县现有华润苏果两家较大的超市，操作模式为：用较低租金承租物业，将多余面积划分为店铺，内铺按照营业额18%抽成，沿街商铺可抽成可租赁，租金4.5元/平米/天，已无空铺，经与商家了解，沿街商铺转租费已达10万。3、竞争物业典型个案分析——华润苏果天河路店（8000㎡）租金：2.5元/㎡/租金：4.5元/㎡/天天售价：18000元/㎡售价：18000元/㎡租金：4.5元/㎡/租金：3.5元/㎡/天天售价：25000元/售价：22000元/㎡㎡租金：1.1元/㎡/天售价：20000元/㎡该项目目前主要由华润苏果、肯德基、苏宁电器三大品牌商承租，目前经营状况均较好。1.项目北侧、西侧所有沿街门面早前已全部出售。（2009年售价10000元/㎡）2.北侧一、二、三、四层约18000㎡已租给“华润苏果超市”（18000㎡，租金400万元/年，约0.6元/㎡/天），华润苏果其中将一楼内部商铺分租给50家左右的个体经营，租金为4.5元/㎡，其中含“肯德基”向华润苏果承租的350㎡一层商业（350㎡，80万/年，约6元/㎡/天）；二、三楼为超市卖场8000㎡；四楼为仓库。3.南侧一、二楼部分租给苏宁电器（约2000㎡，租金80万元/年，约1.1元/㎡/天）3、竞争物业典型个案分析——华润苏果天河路店（8000㎡）北侧商铺华润苏果肯德基苏宁电器3、竞争物业典型个案分析——华润苏果天河路店（8000㎡））通连入口铺不外市内铺超与（手扶梯天河路店苏果超市只有一个出入口，手扶梯安置在最远的南侧，盘活整体内铺，内铺格局多为大开间，短进深的格局，面积在50—60㎡之间。3、竞争物业典型个案分析——华润苏果北漪路店（4000㎡）该项目基本情况：该项目是华润苏果继天河路店开业经营生意火爆之后所承租经营的，主要为城市东部的社区提供服务，北漪路小区较多，人流相对密集，且诸多企事业单位在此办公，如国税局等，开业后经营良好，其沿街商铺租金已达4元/㎡/天，已无空铺出售出租。3、竞争物业典型个案分析——华润苏果北漪路店（4000㎡）沿街商铺沿街商铺苏果内部苏果内铺总结：1、项目处于城市主要交通“动脉”交汇处，人流相对稳定，区位优势明显；2、高淳县近几年经济发展迅速，拥有三家上市企业，人群消费能力强；3、高淳县人群节假日休闲习惯较为单一，周末假日逛逛超市是一家人主要的休闲方式；4、城市大型超市综合体较少，呈现华润苏果一家独大的格局；5、从华润苏果的运营模式看，以低价承租，引进肯德基等次主力店，带动了周边商铺的租金、售价大幅度上扬，将周边商铺转租，模式较为成功，已经被当地商铺投资者所接受；6、城市向东发展的趋势已经形成，众多企事业机关单位已经向城市东部搬迁，未来发展潜力较好；7、目前该区域商业格局较为分散，商业氛围还不如天河路华润苏果，但在与高淳县众多投资客的接触中了解到，高淳投资客群，对该区域的未来商业发展前景有较强的信心和投资欲望。二、项目租售价格预测与模式建议1、天河路华润苏果商铺业态划分与租金水平预估租金（元平均铺位面规划业态楼层位置/平米/天）华润苏果主入口积（平米）5—6元品牌商家为/平米华润苏果/天主（金店、4.5—6主入口内80—100手机、眼镜天铺/店）4—5米元/平米平/天内铺（以品/牌服饰、精内铺4-540—60元5手扶梯品店为主）.24—5西边独立元/平米/天以餐饮为主2.550—100商铺华润苏果天河路店的现租金水平：肯德基等沿街位置最好的商铺价格5—6元/平米/天，华润苏果内铺因手扶梯做强制动线，极大的共享了苏果的客流，因此内铺价格较为平均，达到4.5元/平米/天，周边商业不与商场连通，租金最低为2.5元/平米/天。不与华润苏果连通2、本项目商场初步业态规划与租金预判位置最佳眼镜店从华润苏果天河路店周边商铺业态判断：租金承受力较高的主要为：金店、眼镜店、品牌或金店肯德基店品牌服饰服饰等，其次为：外贸服饰、化妆品、箱包、精品店等，位置最不佳的安排餐饮等目的性较强的业态，品牌服饰根据以上业态租金承受能力强弱以及项目位置优精品店化妆品、良度，初步判定项目业态划分如下：保健药品等手表、手机、家乐福服饰、租金（元/平均铺位皮具用品等位置中等规划业态楼层位置平米/天）面积（平米）品牌商家为沿镇兴路5-6150—200精品屈臣氏主街铺饰品服饰等餐饮内铺（服饰位置较差、化妆品、内铺4-530—40手机等）餐饮或次主沿栗园路3—3.510—300力店街铺注：以上价格以建筑面积计价，租赁期内可设置每预估本案平均租金：4—4.5元/平米/天年递增3-5%。3、商铺售价预判第第一一种种模式：市模式：市场参场参照定价照定价——参参照照同同类类型可型可比比商商业业物物业业的平均售价水平的平均售价水平天河食品店面积45㎡以天河路华润苏果对面商铺为例：天河食品店，面积约45㎡，09年售价10000元/㎡，12年售价22000元，现总价达99万本项目店铺多为30㎡左右的面积，那么本项目可承受单价约为：33000元/㎡3、商铺售价预判第第二二种种模式：投模式：投资资收益收益定价定价——根据根据租金租金倒推倒推售价售价根据预估平均租金4.5元/平米/天，年租金递增率3%推算,15年收回成本，投资收益率6.7%，预判项目售价为：4.5元/平米/天*365*（1+0.03）^（15-1）*15=36956元/㎡根据上述两种方法，预判项目售价可达：35000元/㎡租售建议：根据测算，一层商业总建筑面积为4407㎡，如出租，则一层商铺的年租金收益约为：4.5元/平米/天*365天*4407㎡=723.8万如出售，一层商铺回笼资金为：4407㎡*35000元/㎡=15424.5万元根据一般综合体的投资模式来看，自营物业更多的是为了周边住宅投资升值，提升住宅投资溢价，而本项目并无住宅物业，如自营还需组建运营团队，对运营能力有较高要求且年租金收益将被摊薄，如出售则资金回笼快，风险较小，短期利润最大化，因此建议项目采用出售的形式快速回笼子资金，减小项目风险。三、项目一层商铺划分与动线建议商铺划分原则：1、面积不宜过大，总价控制在100万以内，建议面积30—40㎡之间；2、充分利用主力店优势，尽量让一层商铺共享主力店客群人流，增加商铺价值；3、人流动线符合消费者习惯，尽量将可达回环率控制在60%以上；4、避免出现盲区与视死角问题，合理分配人流1、可达回环度指标评可达性回环度=一次性走完的最长回路长度/平测面总动线长度*100%幸福蓝海版商铺划分甲方提供修改后的商铺划分一层总动线长度（红线+蓝线）=380M一层总动线长度（红线+蓝线）=276M一次能走完最长回路长度（红线）=186M一次能走完最长回路长度（红线）=152M可达性回环度=48.9%可达性回环度=55.1%根据可达性回环度评测可以看出：甲方提供的修改后的商铺划分在幸福蓝海的版本进行了优化，减少了独立中岛的数量，商铺的面积也控制在30㎡左右，后期总价可控，简化了内部动线，整体回环度从48.9%提高到55.1%，但是跟60—80%的较好的动线回环度项目还有一定差距。2、栗园路入口问题存在问题：主入口家乐福的手扶梯直达三层，通过南侧的内部手扶梯进入二层收银区，再从二楼手扶梯进入一层原主入口处，沃尔玛的人流未被内部商铺所共直达三楼家乐福享。建议：将二楼离开超市的人群引导至从二楼下到一楼的手扶梯移左图位置，通过手扶梯下到一楼，这在此处，使结账后的人群样一层的商铺可以共享此部分人流，从此处到达一层增加一层商铺价值另外，是否可以将一楼家乐福手扶梯向西移动，这样空出位置可以划为对栗园路的沿街商铺，增加项目收益。一层平面图二楼扶梯位置3、镇兴路入口问题存在问题：1、主入口设置电梯，会造成等待电梯的观影人群拥堵2、观影人群目的性强，通过入口电梯直达四楼，内部商铺无法共享这部分人流。电梯移动一般来说，看电影的人群有着较强目的至南侧性，随机性较弱，幸福蓝海不存在像普通店铺一样招揽人流的问题，对于影城的宣传主要通过户外的楼梯广告等方式招揽人气。建议：将入口处电梯移动到一层商铺的南侧，在入口处通过导视系统，加强影城电梯的可视度，这样解决了上述主入口拥堵问题以及影城人流将被内部商铺所共享，提高了内部商铺的价值。一层平面图4、西南侧商铺问题：幸福蓝海提供南侧商铺划分入口电梯截留家乐福截留存在问题：1、两大主入