项目商业定位和品牌定位提纲?商业项目定位的基本思路?商业项目定位的几种类型?商业项目定位的参考因素?商业项目定位案例分析一.商业项目定位的基本思路?主题定位/文化定位?国际化青年城，创意产业园?商业定位/业态定位?购物中心、百货商场、卖场、购物街区?市场定位?奢侈品市场、中高端市场、社区型商业?消费者定位?主力消费人群的区分；性别、年龄、职业等?功能定位?对业态最基本的指导；?各楼层具体定位?阐述各楼层目标人群、业态?品牌定位?综合了功能、市场、消费者定位的最终演绎一.商业项目定位的基本思路政府对该区块的整体规划发展商的投资回报计划消费者行为调研项目定位品牌商在该区域开店计划其他社会因素二.商业项目定位的几种类型?综合商场VS百货公司百货公司：营运商直接参与交易行为，财务特征为现金流的体现。代表：百盛、大洋、金鹰等购物中心：很多独立专门店的聚集，营运商不直接参与交易行为，只力求构建有更多交易价值的交易平台，财务特征为以物业的出租租金收益作为衡量物业溢价的标准。代表：港汇、太古城、大悦城中国特色的综合经营：以南京德基广场为例，在经营初期为了整体的形象和市场份额，营运商直接参与了部分店铺的经营。经过若干年的市场调试后，现在开始转型为购物中心。案例参考：万达广场和万千百货、梅陇镇广场和伊势丹百货二.商业项目定位的几种类型?社区型商业VS卖场式商业社区型商业：满足不超过方圆3公里内居民的生活配套。最显著的特点是餐饮与零售比例平均，面对的基本都是家庭式消费。购物交通的便捷性和一站式服务特色明显。代表：大华虎城商业，古北黄金城道一期。卖场型商业：以某一个大卖场为主力店，配套以与卖场零售不冲突的商业。代表：宜家无锡他们间最大的区别就是：卖场型商业可以开在社区商业的位置，但是社区商业不一定能开在卖场商业的位置。卖场型商业本身可以聚人气，社区型商业是消费人气的。二.商业项目定位的几种类型?旅游地产vs景区商业旅游地产的开发意义是通过旅游景点的设置带动周边房产和地价的增值。它发展的重心和未来是以地产投资为主。景区商业的意义在于满足前来景区的旅游人群的配套消费。它的发展重心还是旅游的发展。三.商业项目定位的参考因素?对品牌市场的了解?对各年龄层消费需求的了解?各个时段消费需求的了解?对各个地区消费者需求的了解三.商业项目定位的参考因素?对品牌市场的了解1，按业种业态划分服务零售娱乐三.商业项目定位的参考因素—消费者主流客户为中产阶层家庭，职业类型主要以中高级白领与泛公务员为主选择竞争区域选择目标客户50万以上亲地生活向往型10-50万目标客群目标客群居住品质提升型≤10万刚性需求型?一级消费?商务宴请；?品牌专卖；?SPA/休闲会所；?二级消费?生活配套/教育培训；?主题餐饮/茶座咖吧；?时尚家居/休闲购物；?三级消费?特色小吃；?卖场超市；?各类零售专卖；三.商业项目定位的参考因素—各个消费时段的需求分时享用，使资源最大合理化利用主要消费群体定位12：25－50岁有较高文零售餐饮（中餐、西餐、化层次、较高收入者教育培训快餐、特色美食）书店以日时间节点为单位，商务人士、游客附近居民、全职主妇、将消费市场细分：游客93晨练轻餐饮、零售、美容早茶SPA、健身、书店、休早间新闻闲、娱乐附近居民、商务人士商务人士、附近居民、全职主妇、游客612精彩夜生活酒吧休闲、娱乐商务人士、游客、居民KTV、游艺城、电影院游客、居民、商务人士39餐饮（中餐、西餐、快餐、特色美食）游客、居民、商务人士6四、商业项目定位案例分析万物皆有规律在所有的案例分析前，先考虑几个问题：?你们印象中百货商场每一个楼层都是做什么的？为什么？?你们觉得商场最好的商铺需要具备哪些条件？?为什么商场的餐饮娱乐都在楼上，楼下是零售类居多呢？知己知彼，百战不殆在观察一个项目的落位之前，必须了解的：?商场主出入口、主动线；?商场建筑的亮点，是否有飞天梯，是否有直通道；?商场动线的死角；?商场的展示面；案例一西单大悦城B2前卫X-LifeEuromoda麦考S&K生活几何MEDIWELL林曼狄飞HOTWINDLispak热风JeanswestBoton波顿真维斯RobinhoodBraxton罗宾汉霸狮腾KOBO小勃I.P.ZONEHappyhouseGiordano佐丹奴Erumer伊韵儿CocaCola可口可乐Yalubi雅酷比BHG精品超市吉米造型Baleno班尼路Crocodilewww.vaakav优之良品BENKO缤果ToonslandKayee凯艺玩具1.价值高的楼层面积小的商铺居多2.有什么可以吸引你走到地下两层去购买？B1炫目GlamorousGIFTOURDamingOptical大明眼镜HOMEPLUSAnubis阿努比斯Express天女至爱Korres珂诺诗Emoi基本生活HelloKittyHerborist佰草集宝岛眼镜Missha谜尚Nici109饰品XOXO几米形象店MissyMissiStenders施丹兰HoyaBodyShe’sPotato&Co.CAMENAE家美乐DHCQ‘ggleLavinne乐纷I-NAIL爱美美甲ARTBOX爱特宝斯RedEarth红地球H&MTheFaceShopAimerfeel爱美菲露Mannings万宁Brilliant碧丽昂APPLE数码MaybeDollTWICEBLEUNUIT深蓝Baxi八COKAHE美丽婧COLDSTONEAFU阿芙香薰喜APPLE数码丁和李朴LPJ国际专业美容美发BreadTalk面包新语Sephora丝芙兰Lateajuice鲜元素1.最合理的动线---“回”字型F1优雅ElegantVeroModaArtini雅天妮ClassicsSwatch斯沃琪Esprit埃斯普利特CityChain时间廊贝纳通/Lacostehttp://www.izzue.comTissot天梭表HUGOBOSS波b+ab士SIBO诗宝VISAVISMUJI无印良品Promod波芒得Sephora丝芙兰CalvinKleinjeansFolliFollie卡文克莱牛仔Nike耐克ZARA飒拉H&MGuess古斯1.如何认识商场最佳价值铺位1.主门口—展示；中庭边—租金；边角位置—带动动线2.主力店解决形象问题2.ZARAH&M的设置代表其国际化青年城的定位3.特色主题区解决人流动线问题3.时尚品牌聚集区和MUJI的设置解决东西两扇门入口人流较少的问题F2性感SexyEachway艺之卉Ochirly欧时力Belle百丽ONLY奥利JOYLaPargay纳帕佳IT：MODAVISAVISWalkerOneLamentJavo真我evajewelryCottonRepublicTEAFFEERIMELesPallinesCITIZEN西铁城俪·博领裁衣EITIE修表EinARRTCOMotiviJinava姿妮华Starbucks星巴克HiroshimaH&MZARA飒拉TIMEZONEScofield斯可飞得eccoFcukRebecca贝瑞卡LevisPrich女装STHGE891.分析该楼层的特色、价值何在2.寻找普通楼层的特色所在F3潮流TrendyMirabellJack&Jones美丽宝杰克琼斯松山棉店Azonaao2爱美丽MindBridgeGujin古今内衣M.G.Y曼谷银夏娃的诱惑POLICECKUnderwearBRROLAND比亚.罗卡文克莱内衣兰曼谷银Maniform曼妮芬Casio卡西欧Aimer爱慕Lily百合花BasicHouse百家好事LevisG2BlackInWearLove&Love/CiosiTaixaitEdcUniqlo优衣库AdidasLinear阿迪达斯BlancDER.GTeenie&WennieE-land衣恋G2000汉堡王WHO.a.v1.如何在三楼设定主力品牌2.从三楼开始的主题零售区设置F4冲撞CrashPirateshipPrincess饰品JNBY+速写Surface海盗船Teenie&WeenieHoneys好俪姿BauhausE&YOU伊可爱LidsGOELIA歌莉娅BANBAN6ixty8ightprincessWESTMENDOyea墨镜西门町疯果盒子MuddBICO必酷I.S.OTb2JeansBossiniStyle堡狮龙TheThing东西I’MDAVIDCouzzle播Viscap维斯凯BenchBody奔趣KFACTO2YBetu百图AENOSoBosicCOEYCelanoTest-tubeLovelyLaceMarkFairwhaleTonyJeansQuiksilver/Roxy味千拉面Scat马克华菲乐礼轩ST&SAT星期UNITEDCOLORSOFebaseOnitsukaTiger六BENETTON1.四楼，最尴尬的楼层2.特色品牌赋予的新的生命力F5动感SportyLottoKappa卡帕乐途KIXReebok锐步中国移动营业厅/西单Puma彪马营业主厅Converse匡威Toread探路者AdidasNBAMizuno美津侬阿迪达斯篮球店LiNing李宁knoway鞋CottonfieldZippo、瑞士军刀Phiten法力滕Adidas阿迪达斯MLD西单科技广场PAQ哥伦比亚箱包Apple苹果牛仔NIKE耐克TheNorthFaceNike/Adidas箱包NIKE/ADIDAS箱Pony波尼包Lee古兰图腾Happydragon龙心大悦1.运动与数码的结合2.适合男生的楼层F6快乐Happy鹿港小镇贝儿多爸爸Mr.Pizza米斯特比萨DQ找茶Yo