广汉广信北京路商业项目中期报告致：广汉市广信臵业有限公司2012年4月PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com目录广汉市场研究?广汉发展研究?宏观经济研究?各物业类型市场研究2广汉概况广汉为成都都市圈、半小时经济圈的重要组成部分，是西部最具投资潜力百强县之一广汉北京上海成都?国家园林城市?全国文明城市?地理位臵?国家卫生城市?中国十大魅力地处川西平原腹地，南距成都市23公里，北靠德阳18公里广州?行政区划城市（2004）全市幅员面积538平方公里，辖18个乡镇，183个行政村，总人口60万?历史背景广汉因“广至汉水”而得名，秦朝为雒县，汉朝为广汉郡，是三国时期军事重镇“雒城”数据来源：DTZ调研整理3广汉概况广汉历史久远，古迹众多，素有“川西明珠”美誉?文化风俗广汉是中华文明发祥地、农村改革起源地，传统民俗“保保节”延续了300余年，被誉为“中华一绝”，列入省级非物质文化遗产保护名录，可带动广汉儿童家庭类消费?旅游资源广汉境内拥有三星堆古文化遗址、明代古寺龙居寺、文庙、房湖公园等众多处名胜古迹?路网交通广汉拥有108国道、京昆高速、宝成铁路、成绵乐城际高铁、成都二绕，是连接中国西南与西北的重要交通枢纽数据来源：DTZ调研整理4广汉区位分析广汉区位优越，位于成都与德阳的过渡点，距离双流国际机场和金堂第二机场车程约1小时?广汉距离双流国际机场直线距离54公里，车程约1小时什邡德阳?20KM20M广汉距离金堂第二机场直线距离42公里，车程约1小时中江县彭州市38KM31KM广汉与周边县市中心直线11KM18KM青白江区金堂县广汉40KM成都42KM54KM金堂双流第二机场国际机场?广汉位于成都、德阳的中心位臵，作为两个城市的交通节点，具有一定的枢纽作用数据来源：DTZ调研整理5广汉交通分析广汉拥有两条在建高铁线，通车后将进一步增加广汉与成都的经济联系，进一步增强成都的辐射能力至德阳?成都1小时经济辐射圈广汉市高级别道路主要为南北向，连接成都和德阳?至德阳成绵乐高铁将连接广汉和成都东客站、双流国际机场，大大提高广汉同我国大城市的联系至德阳?成兰高铁目前处于建设初期，呈现时间相对成绵乐高铁较晚本案?成都第二绕城高速经过广汉，连接12个区市县，2013年通车，届时将进一步增强成都的吸附能力，广汉将可能成为成都周边的“副中心”至成都数据来源：广汉市规划局至成都至成都6成都“北改”工程概况“北改”为成都最大规模的民生工程，北改工程项目约360个，总投资约3,300亿元?区域规模：主要涉及成华、金牛、新都三区，涉及85万人口，195平方公里土地，其中重点区域104平方公里?发展目标：产业升级、生态文态?产业规划：现代商贸业、文化旅游业、科技服务业、商务服务业，形成商品批发物流高地、国际商贸物流中心、综合商社（会）和贸易总部聚集区、电子商务创新基地和特色商品价格发现中心?发展思路：?交通先行，2012年拟启动交通基础设施建设43个，约建46.5公里道路，总投资约138.34亿元?打造优质生态环境，利用山体、湿地、湖泊等城市生态空间，形成城市最大的都市绿岛?发展高端商业和现代服务业，初步形成北部城市级商业中心、火车北站商圈、各城市组团或板块的商业商务中心成华区金牛区新都区数据来源：北改工程工作汇报会7成都“北改”工程影响“北改”大型工程，推动中心城区向北扩张，大大缩短了广汉与成都中心城区距离广汉?“北改”工程交通先行，将优化城北至广汉的道路，实现两地快速联通，新都区可能出现“广汉住，成都工作”类候鸟人群，有利于区域住宅市场发展?“北改”工程将为城北带来大量居住人群，为避免城区拥堵，城北居民有机会驱车至广汉消费，成为区域商金牛区成华区业的目标客群成都?“北改”工程大力发展文化旅游产业，将可能串联部分广汉旅游景点，形成多条旅游线路，带动广汉旅游市北新大道成彭高速沙西路蜀龙路老成灌路场发展，有利于区域商业、酒店发展成绵乐川陕路高速?“北改”区域重点发展高端商业和三环路新成华大道交大立交三环路2.5环现代服务业，有助于带动广汉市第三二环路路一环路产业的发展，提升区域竞争力北改工程主要涉及金牛、成华、新都三个区数据来源：DTZ调研整理8城市发展目标广汉目前主要发展第二产业，远期规划二、三产业并重，并逐渐过渡到第三产业主导政府重点招商引资项目?第二产业?机械设备制造及机械零部件研发与加工?医药制药、植物化学原料、生物技术开发?交通系统专用设备及器材、配件制造?新材料、新能源、电子信息技术研发及生产?环境保护与资源节约综合利用?食品饮料生产?第三产业?现代服务业及旅游、卫生、教育、文化领域的建设投资?三星堆文化旅游产业综合开发?国家鼓励发展的其它产业广汉市城市总体规划（2001-2050）经济发展目标规划期内，力争国民生产总值达到280亿元，第一产业达到15亿元、第二产业达到43亿元、第三产业达到49亿元，人均国内生产总值达到44500元/人数据来源：广汉市城市总体规划（2001-2050）、广办发?2011?12号9城市规划广汉未来规划为组团式发展，形成“一城?三区?六镇”格局规模：48平方公里建设目标：形成现代产建设目标：依托业、现代生活、现代都三星堆博物馆，市三位一体协调发展的形成文化产业和示范区旅游的综合效益备注：区域由德阳主导，备注：近年可能6本案1近年可能修规修规城北西区21小汉镇：机械设备、零部件加工等城区2连山镇：机械、轻工、观光农业、城东片区老城区5商贸流通、文化休闲业等3三水镇：机械、医药、轻工纺织、3物流等建设目标：石油装44向阳镇：石油钻采设备、交通设备备、制药食品的产（高铁）等业集群，承接成都5南兴镇：钢铁、机械、花卉业、旅的产业转移游业等6高坪镇：建材、轻工、物流等说明：由于目前正处于广汉市修规节点，最新规划尚未制定，本次报告中所涉及的方案规划、城市发展思路方向等均来源于政府相关部门访谈或政府规划过程稿，最终方案以政府公布的规划为准数据来源：规划局访谈10广汉经济开发区概况广汉经济开发区将目标定为“国家级开发区”，未来将逐步从生产型园区转变为研发型园区，从而直接推动广汉市现代服务业发展沿国道108线纵沿台北路横向向产业发展轴产业发展轴?广汉经济开发区已被定为“省级经济技术开发区”，园区企业总量460户，其中规模企业163户，截至2011年底总产值达416.7亿元，总就业人数2.8万人，其中高收入的管理及技术人才6,976人?开发区大型企业的入驻，可带动上下游产业中小型企业，带来中心城区办公物业需求沿韶关路横向?大型企业商务活动频繁，带来高星级的酒产业发展轴店需求?众多大型企业管理人员常驻广汉，催生市区高品质住宅、公寓需求沿中山大道纵?大型企业管理层具有较强消费能力，将推向产业发展轴动广汉的商业市场升级数据来源：开发区政府11广汉文化产业园区概况广汉文化产业园区位于本项目西侧，主要发展旅游业、教育业和房地产业，大量的游客和学生可带动广汉市的商业发展?三星小镇主打三星堆文化，吸引游客长住小镇?旅游住宅片区规划由企业投资主推区域发展，未来形成高尚居住片区?校园区目前已引进四川师范大学、航天职业学院、法官培训学校，未来还将引进更多大中学校三星博物馆遗址区旅游度假区校园区小高层住宅区数据来源：规划局、旅游局访谈12旅游业发展规划广汉规划未来五年集中打造旅游市场，将广汉建成国际旅游目的地，主要发展思路为增加过夜消费，将直接拉动广汉市酒店市场的外部需求发展方向：三星堆博物馆遗址区、三星堆发展方向：建设自文化产业园、三星小行车专业赛道镇（共规划15,000亩）发展目标：吸引自发展目标：吸引游客行车赛事组织者在在景区驻留2天以上本案此处举办相关赛事12.5KM高铁站点19.5KM23KM发展方向：将原沙石开采区域“易家河?本项目同三个规划中的大坝”改造为垂钓旅游观光地和湿地公园型旅游项目车程均在20分钟发展目标：吸引垂钓爱好者度假消费内，具有一定的辐射能力备注：以上距离均为车行距离数据来源：旅游局访谈13城市未来发展趋势广汉城市未来将向周边扩散发展，由于老城区旧城改造难度大，将逐渐转变为单一的传统商业功能，新兴区域将承载更多的城市升级使命?老城区老城区人口将向城北西区和城东片区迁移，本案未来老城区将仍然承担传统商业中心的功能?城北西区共7.2平方公里，新政务中心所在地，引入多个大型开发商，未来将成为高收入人群的居住聚集区?城东片区共3.2平方公里，规划定位为“运动休闲新东城”，由汉龙集团进行土地整理，目前尚处开发初期?经济开发区经济开发区将向东南方向延伸14公里，延伸区域将主要发展航空产业数据来源：规划局访谈14广汉近期重点项目广汉未来2年将有一批大型项目建成，将极大的促进广汉现代服务业发展项目名称建设规模及内容建设年限总投资（万）包括中国糖酒食品交易博览城会展区、营销总部区、交易市广汉西南糖酒城场区、民俗特色区、物流仓储区、商务配套区、生活配套区2011-2013300,000建设工程等，一期建设产业博览园、国际会展中心、糖酒食品交易市场群，营销总部基地、原酒交易中心等项目广汉西部石材城石材生产交易区2011-201297,000建设项目广汉天旭包括办公大楼、信息中心、仓储物流中心、商住服务中心、2010-201235,100城际物流项目停车场及相关附属设施广汉浪度建材家居包括家具生产区、配套设施区、材料供应区、家具及建材市2010-2014150,000产业园建设项目场区、仓储物流区和家具文化广场，项目占地1,169亩广汉—正泰德包括医药展览交易中心、医药现代立体仓储中心、物流、综2011-2014250,000医药贸易物流项目合配套中心及其他配套