邓州房地产市场调研报告一．城市发展与宏观经济概况1.1邓州市城市概述邓州市地处豫、鄂、陕交界，素有“三省雄关”、“豫西南门户”之称，是省委省政府批准的重点扩权县（市）和对外开放重点县（市）。总面积2369平方公里，辖28个乡镇（街、区）、606个行政村，157万人、260万亩耕地2011年被确定为省直管试点县（市）。1.2城市经济数据从图中可以看出，2012年，邓州市国内生产总值突破280亿元大关，同比增长10.29%，年均增幅12.81%，虽然邓州市整体经济一直呈现积极向上的发展态势，但是目前总量仍较低。2012年GDP对比参考数据城市城镇人均收入国民GDP南阳市195432367亿邓州市18056285.4亿襄阳市173482450亿2012年，邓州市人均可支配性收入为18056元，较2011年增长了12.3%，是2006年的2倍。2012年邓州市全年GDP完成285.4亿元，人均18178元。居民可支配收入数值并不低，但是人均GDP数值较低，可见邓州市居民消费观念比较保守，随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，邓州市批发零售、住宿餐饮业蓬勃发展，行业规模和经营领域日益扩大，发展型、享受型、升级换代型商品逐步成为市场消费亮点。1.3城市发展规划城市CBD商住发展向东，其他产业集聚南北两向发展：邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环、人民路、北京大道、北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边，而老城区湍河以北片区，南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。城市CBD商住中心发展向东，其他产业集聚区将发散至南北两向，城市区域规划发展思路清晰。截止到2012年底邓州市中心城区建成区面积达40平方公里，中心城区人口40万人。根据发展规划，到2015年，中心城区建成区面积达到60平方公里，人口达到60万，城镇化率达到50%。按照2010年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来三年邓州市建成区20万人新增理论住房需求面积将达716万平方米。可见邓州市城区商品房需求量缺口较大，未来区域房地产市场综合潜力较大。1.4邓州市交通环境邓州市地处豫、鄂、陕三省交通要处，焦枝铁路、２０７国道贯穿全境，距离不足５０公里的南阳、襄樊、老河口三个飞机场和通江达海的河口码头，构成了邓州的立体交通网。邓州境内有国道１条，高速公路1条，省级道路5条。国道长56.65公里，高速公路55.2公里。1.5邓州市发展环境小结近年来邓州市城市建设发展迅速，城区规划和建设井然有序，整体经济呈现良好的发展态势，各项宏观经济数据指标呈现利好向上的发展势头，经济活力较好。持续向好的宏观经济，人均收入和消费的不断提高，为房地产市场的发展奠定市场基础。二．房地产市场综述及分析2.1土地市场供应情况2007年至2011年年底，邓州市商品房建设用地投放总面积632.22亩，年均投放土地面积只有126.44亩。而从上表实际投放量分析，2008年和2009年连续两年不足40亩，2008年邓州市商品房建设用地供应面积35.35亩，2009年全年商品房建设用地投放面积更是跌至22.55亩。根据中国土地市场网公布的成交数据显示，2007年至2010年年底，邓州市共计成交商品房建设用地22宗，成交平均宗地面积17.33亩，其中个人购买土地自行开发建设用地成交共计8宗，成交宗地面积合计26.88亩，分别占比36.36%和7.05%，成交时间主要集中于2008-2009年。土地市场连续两年供应不足，供不应求的市场态势造成了邓州市近年房地产开发建设秩序混乱：私人开发项目增多，建设规模小，建筑质量参差不齐，缺乏统一规划，商品房交易秩序极不规范。2.2邓州市房地产市场的发展第一阶段：2001年-2005年：“起步发展”阶段。第二阶段：2006年至2007年，“高速发展”阶段。第三阶段：2008年，受经济危机影响，邓州楼市受到一定程度的冲击，楼市调整和业内洗牌悄然进行。第四阶段：09年后，恢复性增长阶段。随着09年楼市“回暖”的出现，楼市再次强劲反弹。与以往不同，邓州的房地产业已由以前的“纯高速成长期”向“恢复性增长期”转变，楼市竞争加剧。第五阶段：11年后，二次提速期。随着国家政策关于经济结构的调整，加速推进服务业发展，大力推进城镇化进程，城市区域发展将进一步优化，商业及住宅地产进入第二次繁荣阶段。市场市场特征消费特征竞争特征产品特征类型半成多元化开发模式，依据改善居住环境，主要体现在物业类型变熟市城市整体环境的改善而满足依附于城在地段、化的同时，产场逐步演变，以适应城市市生活与发展配套、生品同质化明显，中坚阶层需求，开发体的理性需求特活环境等但仍以自居型量开始提速征明显方面为主基本市场细分特征明显，以需求多元化，竞争要素产品快速向多成熟满足不同层次的客户群理性需求与感多样，理元化发展，投市场体需要，开发主要在于性需求并存，性元素感资型、过度型引导不同圈层群体的消并逐渐向社会性诉求化等多类产品出费观念，开发体量加速圈层靠近特征明显现吸引更大圈层的关注成熟土地价值的增长带来急需求品质化，版块价值多元化产品不市场速的版块运动，市场开大量二、三次竞争明显断升级，在保发主流整体倾向于高端置业群体的出其次主要持创新的基础物业，物业层次提升，现，对理性、为物业特上，产品的品并向更大的领域分流，感性需求均有色及附加质逐渐成为主开发体量迅速膨胀了质的提升价值等方要因素面2.3邓州市房地产市场价格表现商品房历年均价2013年上半年邓州市商品住房均价达到了近4000元/㎡的高位，环比上涨14.28.%，商品房均价增速较快，房地产市场发展异常火爆。至2010年，新城区土地供给监管控制严厉，商品住宅市场供不应求，但价格仅维持在2700-3100元/㎡之间；进入2013年之后，新城区商品房市场均价跳涨至4000元/㎡。相对于邓州市其他区域住房价格来说，新城区目前的市场预期价格已超出约600——800元/㎡，而凭借新城区高标准的市政配套及丰富齐全的教育配套资源，新城区商品房市场价格上涨预期依旧较为强烈。商品房市场的走俏，一方面反映了邓州市城区居民更加注重居住品质的市场消费变化，另一方面也使得邓州较大规模的开发企业和个人对于市场盲目乐观，最直接的表现为大幅涨价，新城区范围内的高层住宅价格也由2010年不到3000元/㎡的区域市场均价而一跃至年初的区域市场的3800元/㎡价格，皇马国际项目更是将项目二期一批住宅均价拉升至最高价近4000元/㎡的邓州市住宅价格新高，但是目前开发商并不急于对外直接抛价，而是有意引导消费者的心理价位。市场部预计随着后期市场供求关系的交互增大，消费者也将逐步接受区域房价。三．邓州市楼盘个案调研开发商中鼎房地产开发有限公司规模20亩产品两栋17层高层风格现代简约风格户型125.73㎡---142.68㎡三房价格均价3350元销售两栋高层，剩余少量房源卖点城市中央，地段稀缺；名校环临教育资源得天独厚，金牌物业。优势：1.位于城市核心地段，交通便利，2.配套齐全，未来升值空间大。3.户型设计较好，空间布局科学合理。劣势：小区面积占地小，户型单一开发商南阳财富置业有限公司规模42.5亩产品高层，小高层，部分底商风格新古典主义风格户型98-103㎡两房，128-145㎡三房，少量171㎡子母三房价格复式6500元.平层4000元销售仅剩复式和少量平层。卖点品牌市场接受度较高，周边教育配套齐全，优势：紧邻邓州形象大道北京大道，交通畅达；建筑立面风格鲜明，品质感强；开发商初步具备市场品牌效应，市场知名度高；户型产品面积控制适中，且兼有创新户型；周边市政单位及学校云集，教育配套资源丰富。劣势：项目周边环境目前形象较差；市政基础设施配套不完善，生活配套不足。开发商河南东锋房地产开发有限公司规模71亩产品10栋高层，1栋soho，1栋酒店公寓风格西班牙风格户型112.73㎡---134.46㎡三房，,88.46.73㎡---103.09㎡三房，价格住宅均价4100元，底商1.9--2.4万销售1.2期90.76㎡---211.61㎡少量准现房清盘；3期96.8㎡---134.46㎡二房，三房正在热销卖点城市CBD商住中心核心地段，开发商品牌市场认知度高优势：1地段位置优越，未来升值空间大2.周边教育，生活配套齐全，交通畅达3.景观配置注重细节，品质感强；4.户型设计较好，空间布局科学合理。劣势：户型较大，单价较高，造成总价过高，市场接受度有限.开发商南阳荣之源房地产有限公司规模30亩产品高层风格新古典主义风格户型主力：107.8㎡---123.3㎡三房，91.6㎡两房价格住宅：均价3900元。底商：销售形态，价格未定。销售2013.6.1开盘1栋33层高层，目前剩50%左右房源。卖点宫廷艺术园林，社区法兰西主题花园。优势：1.位于东区中轴线，交通便利。2.毗邻丰富的教育资源。3.周边配套完善，未来升值空间大。4.全市首家24小时智能化物业管理。劣势：工程进度缓慢，市场心理形象逐渐流失。开发商河南尚正置业地产规模45亩产品洋房，高层，多层风格欧式风格户型90㎡---160㎡二，三，四房主力户型：89.8㎡两室两厅一卫，120.6㎡三室两厅一卫价格住宅：均价3800元，洋房：4800元，商业：17500左右。销售三期154套住宅，基本售罄。商业正在热销。卖点新区发展及置业升值的投资潜力优势：1.紧邻邓州形象大道北京大道，交通畅达；2.建筑立面风格鲜明，品质感强；3.户型产品面积控制适中，且兼有创新户型；4.周边市政单位及学校云集，教育配套资源丰富。劣势：1.项目周边环境有待进一步改善；2.售楼部形象有待进一步提高，与项目整体形象差