亦庄项目案例参考建议北京中原投资顾问部2012年7月本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?Copyright报告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|111、案例选取说明、案例选取说明22、环贸中心借鉴点分析、环贸中心借鉴点分析亦庄亦庄项项目目参参考案例考案例33、三里屯、三里屯sohosoho借鉴点分析借鉴点分析44、建外、建外sohosoho借鉴点分析借鉴点分析55、华贸中心借鉴点分析、华贸中心借鉴点分析66、参考案例小结、参考案例小结Codeofthisreport|2案例选取说明针对亦庄D1地块20万平米综合体的项目条件，为了更好的研究各物业类型之间，尤其是写字楼与商业的相互关系，中原选取四种不同风格的项目作为参考。?环贸中心环贸中心三里屯soho办公特色明显，商业内敛型?三里屯soho商业办公均衡发展，各具特色?建外SOHO建外soho华贸中心办公群楼下的分散商街?华贸中心传统型写字楼+商业街区Codeofthisreport|3PartC.1环贸中心Codeofthisreport|4环贸中心北京环球贸易中心地处安贞桥东南角，50万平米商务，5A级商务综合体，由6栋智能化国际甲级写字楼、喜来登五星级酒店及服务式公寓、会议中心、商业等多种物业组成，2005年开始运营，全部物业只租不售。安贞桥FED安外大街C北三环BA?写字楼A+B座面积分配物业建筑面积直面北三环主干道，地上24层，地下4层。联体双塔式建筑分期类型C+D座（万㎡）地上地下　联体双塔式建筑，地上20层，地下4层；其大气典雅的独特A、B(一气质浑然天成，与A、B栋交相辉映，蔚为壮观12.8E+F座期）　　坐落环贸国际商务区东南侧，其中E栋地上15层，地下4写字C、D（二18.712.26.5层；F栋地上7层，地下4层。楼期）?喜来登酒店E、F（三7.74.53.2期）Codeofthisreport|5酒店喜来登酒店环贸中心|AB座|概况?联体双塔式建筑，整体造型线条流畅、轮廓鲜明，?通过玻璃切割方式的巧妙运用，彰显睿智深刻、时尚现代的美学品质。北三环ABCDEF分块建筑面积标准层面积标准层净高电梯数进深写字楼层数办公所在大堂挑高区域（地上）层数（米）AB座12.8万1900平方米2.75米26部小于1024五层以上6.8米Codeofthisreport|6环贸中心|AB座|布局A座立面图B座立面图?写字楼主出入口分布在大堂南北两侧，其办公办公它入口只针对具体业态服务；AB座首层平面图中国建设5F银行中国银行星巴克3F壹零壹厨房壹零壹厨房商业租赁蛋糕房中青旅门市部中心青鸟健身中投中国建青鸟健身中中投证券证券设银行、国、商、星巴大堂中青旅、银1F业租克咖啡蛋糕房行赁中心B1客服中心，金白领餐厅，快客便利店、邮局Codeofthisreport|7环贸中心|AB座|实景展示中国银行：外立面与建筑整体保持一致，有独立出口1200平方米豪华中央大堂青鸟健身Codeofthisreport|8环贸中心|CD座|概况C/D栋写字楼，为联体双塔，地上20层，地下4层。雄踞环贸国际商务区核心，其大气典雅的独特气质浑然天成，与A、B栋交相辉映，蔚为壮观。北三环CD座联合双塔ABCDEF分块区域建筑面标准层面积标准层净电梯数写字楼层数办公所在层数大堂挑高积高（地上）CD座18.7万3500平方米2.7米20部20六层以上9米Codeofthisreport|9环贸中心|CD座|布局C座立面图D座立面图?写字楼主出入口分布在大堂南北两侧，其7F-办公办公它入口只针对具体业态服务；20FCD座首层平面图招商银6F七彩云行南大酒楼写字楼5F会议中心会议中心星巴克租赁中心4F3F茶庄弗兰克2F七彩云南大俏江南餐饮斯美食酒店廊金湖茶餐厅1F大堂招商银行B1客服中心，金鼎轩、蛋糕房、玫瑰人生、图文快印，岚、鲜花坊、美容美发、瑜伽会馆B2汽车美容停车场Codeofthisreport|10环贸中心|CD座|实景展示七彩云南大酒楼c座首层入俏江南写字楼内部2/3层口七彩云南庆沣祥茶庄招商银行Codeofthisreport|11环贸中心|EF座|概况E/F栋写字楼，坐落环贸国际商务区东南侧，其中E栋地上15层，地下4层；F栋地上7层，地下4层；精巧小独栋设计自由灵活。其中E座三层以上为写字楼北三环ABCDEF分块区域建筑面积标准层面积标准层高电梯数写字楼层数大堂挑高（部）（地上）EFEF座7.7万1650平方米3.8米17部1579米Codeofthisreport|12环贸中心|EF座|布局?写字楼主出入口分布在大堂南北两侧，其他多个小型商业的次入口；E座EF座首层平面图办公8F-15F办公咖啡7F5F书吧BHG美甲4F超市3FUme影院7-14影F厅座UME2F奢侈品餐饮为主，美容美发等设计中心BHG超市、书吧、美甲1FB1Ume影院、台球厅、饰品、化妆品等Codeofthisreport|13环贸中心|EF座|实景展示BHG华联超市BHG书吧美甲Codeofthisreport|14环贸中心|导视系统及中央大堂通过大型昭示感强的沿街导视系统,为内部商业带来直观而有力的宣传效果。户外大型导视系统1200平米豪华中央大堂Codeofthisreport|15环贸中心写字楼|装修标准玻璃幕墙、电梯厅、豪华大堂、楼道、卫生间1.LOW-E玻璃幕墙外立面为全隐框玻璃幕墙，采用国际通行的全玻璃大单元结构幕墙设计形式，选用双层中空的美国皮尔·金顿、北极蓝多功能阳光控制双银低辐射热反射Low-E玻璃,在确保良好保暖性、高透光度、优越隔音效果的同时有效阻止阳光中有害射线2.电梯厅电梯厅墙面选用西班牙米黄及金碧辉煌大理石铺装，地面由南非红大理石铺装，整体形象高贵典雅。电梯门套为进口啡网纹大理石，顶部为造型吊顶。3.豪华大堂中央大堂，面积逾1200平方米，挑高6.8米，大跨度、南北通透的设计。选用特级西班牙米黄大理石铺装，以大型镀金浮雕壁画装饰，大气华贵，富丽堂皇。4.楼道2.15－3.15米宽，地面铺地毯，墙壁粉刷高级环保乳胶漆，铝合金条板吊顶。5.卫生间墙壁铺装高级进口瓷砖，洗手面盆台面为黑色大理石，日本原装进口TOTO牌高档卫生洁具，感应龙头与烘手机一体式洗手盆。Codeofthisreport|16环贸中心写字楼|技术参数空调系统、电梯系统、供电系统空调系统?环贸中心一期采用美国约克（YORK）中央空调系统。2台1320冷吨和2台432冷吨的电制冷机，可根据室外不同温度条件采用多种组合机组开启方式，有效满足不同时段的不同需求；?机组和风机盘管均为美国约克（YORK）产品；温度控制器为美国江森（JOSEN）产品。电梯系统环贸中心项目一期总计装设26部日本三菱高速电梯16部客梯（原装进口），电梯梯速设置为2.5米/秒，额定荷载1350千克/部，起降、运行平稳，噪音小，分高低区运行4部消防/客/货三用电梯4部无机房电梯（曳引机控制柜为原装进口，自地下直达三层）2部扶梯（自中央大堂直达三层）供电系统：?采用10KV双路供电，总装机容量11200KVA，并配备备用应急供电源，消防应急照明系统。塔楼每层提供照明、插座负荷开关为150A（三相）。可分户单独计量用电量及费用，另可根据需要进行电力增容。?办公间照度500LX，公共区照度200LX，停车场照度75LX。Codeofthisreport|17环贸中心写字楼|技术参数新风系统、其他系统新风系统?提供60立方米/小时/人以上的新风量，时刻为大厦内带来源源不断的清新空气。?采用美国约克（YORK）牌中央空调及风机盘管，其设计严谨、低噪声、安全可靠。新风机组加装湿膜加湿系统，房间内安装美国江森温度调节器，在调控室内温度的同时可将湿度有效控制于40%～50%之间，为楼内客户营造最适合人体生理需求的舒适型办公环境。?采用独立取排风及循环系统，每楼层直接自室外采集充足新鲜空气，并将楼层内浑浊空气直接排至室外，避免了室内空气在楼内多层循环所带来的空气污染隐患，确保楼宇内空气质量。?每层独立新风机房内加装“约克纳米级紫外线光触媒杀菌消毒”设备，持续不断实现空气消毒、杀菌、自动除尘，提高空气质量，为大厦内创造健康的办公环境。办公自动化管理系统：以结构化布线为平台，为客户办公自动化管理提供有力支持机房24小时冷却系统：自根本上避免了因电脑主机房温度过高所导致的机房设备散热不利、办公系统出现故障等问题，保障高科技办公系统安全顺畅高效的运转。读卡感应进入系统：有效减少推销及安全隐患，保证办公私密性。Codeofthisreport|18环贸中心写字楼|技术参数车位及智能管理系统、供暖系统、一卡通系统、保安监控系统、通讯系统车位及智能管理系统项目总规划车位逾3500个；车场入口处设置非接触式读卡感应器，客户进出车场无需停车取卡；来访客户凭卡存取车，保证迅速精确计算时间；供暖系统自建锅炉房，选用法国进口德地氏锅炉，不受集中供热源影响，可确保供暖稳定。一卡通系统环贸中心采用一卡通管理模式，电梯、停车、门禁、考勤管理、楼内商业消费等可实现一卡通用。保安监控系统选用美国AD视频矩阵主机、日本松下摄像头、韩国三星监视器、美国IBM多媒体工作站等进口摄像显示设备及数字录像系统，大厦在公共区域及各楼层公共走廊安装414个监控点，实施24小时全天候监控与自动数字录象，并配以门禁系统，达到多重防范预警效果，为租户提供安全的办公环境。通讯系统　?宽带接入及相关网络视频会议、局域无线网络、远程访问等多媒体增值服务。美国AVAYA信道