滨海城市高端住宅市场分析滨海城市高端住宅市场分析PART1:区域环境分析PART2:高端住宅发展时机分析PART3:区域项目及案例分析PART4:高端住宅KPI及开发建议滨海城市高端住宅市场分析PART1:区域环境分析GPD增长概况人口增长分析区域经济环境产业发展分析人均可支配收入分析商业发展现状区域商业环境商业发展趋势区域经济环境滨海新区GDP增长概况12,00030%10,00025%8,00020%6,00015%4,00010%2,0005%00%2006年2007年2008年2009年2010年2011年天津市滨海新区天津市增长速度滨海新区增长速度2006-2011年，滨海新区GDP增速保持在20%以上，增长速度也呈逐年增加趋势，2011年达23.8%，高出天津市7个百分点，且GDP比重已经超过天津市50%，滨海新区已经成为天津市经济增长的引擎。在此过程中，滨海新区不仅发展了城市建设，而且还吸引了大量资金，区域内潜在的巨大财富效应即将爆发。区域经济环境滨海新区常住人口十大战确立一城双港，九区支撑的战略目役，取得标志性进标三区合展GDP增长并，新区正式成立300滨海新区完成初步38.8%历史规划最高250滨海新区纳入国家发展战略200150大于230万248万270万100203万172万50112万02006年2007年2008年2009年2010年2011年工业带动人口发展第三产业带动人口发展滨海新区截止到2015年，预计规划人口将达到400万以上。滨海新区人口规模增长稳定，规划增长空间较大；随着产业结构转型的深入，滨海新区第三产业将进一步带动人口发展，高素质人群的增加势必带动区域商业和住宅产品的升级。区域经济环境滨海新区产业发展概况400045%3432.81350040%40.8%33.5%35%30002569.8730%38.0%25002246.2424.3%23.9%23.2%28.8%25%18.7%20001694.841,5891370.7720%15001,23322.3%18.5%15%848100016.4%58266210%11.5%5005%00%2006年2007年2008年2009年2010年2006年2007年2008年2009年2010年第一产业产值(亿元)第二产业产值(亿元)第三产业产值(亿元)第二产业增长速度第三产业增长速度滨海新区全区以第二产业为主，生产制造型产业占据主导地位。滨海新区第二和第三产业齐头并进，增长速度走势基本一致，第二产业与第三产业关联度较高；“十二五”规划重点发展现代物流、金融保险、科技和信息服务、中介服务等生产性服务业，末期，滨海新区服务业比重将从2008年的31%提高到45%；第三产业带动的城市发展将带来高品质住宅的需求。区域经济环境滨海人均可支配收入分析3800035%?随着滨海新区的开发开放，本区内人均可3600030%33630支配收入不断增长，且每年保持在12%左3400025%320003002820%右。3000015%?财富不断的积累，人们对于住房品质的要28000266082600010%求不断攀升，房子的附加功能和形象等因240005%素可以让消费者支付更多的溢价，为高端220000%物业客户群的形成奠定了经济基础。200920102011人均可支配收入同比增长高端物业是奢侈品，而高端物业的主人则是高端人群，当他们积累越来越多的财富，他们占有社会稀缺资源的欲望就会越来越强烈，而高端物业就是为了满足这部分人占有社会稀缺资源的欲望而量身定制的豪华住宅。随着区域内经济不断的发展,滨海新区巨大的奢侈品消费潜力，才刚刚展露容颜。区域商业环境滨海新区商业发展现状巨川金海岸零售百货类唐人街中原百货综合类大型卖场东方广场开发区乐购易买得-秀谷休闲类金元宝商厦永旺商城泰达时尚广场酒吧街洋货、外滩商圈鸿泰仟佰汇外滩乐购开发区核心商圈洋货市场友谊名都滨海现有主要商圈特点：?洋货-外滩商圈——经营成熟度很高，经营档次处在由中档向中高档提升的过程中；?开发区商圈——成熟度较低，商业品牌以中高档为主，商业档次较老城区有明显提升。区域商业环境滨海新区商业未来供应滨海旅游区商业生态城商业北塘古镇零售百货类黄金珠宝基地|燕莎综合类商务配套类旅游商业类洋货、外滩商圈开发区核心商圈东疆港商业综合体MSD商业响螺湾商业天碱于家堡商业邮轮母港商业9区域商业环境滨海核心区未来主要商业项目未来商业项目项目名称商业部分建筑面积所在商圈预计开业时间商业档次定位预计租金单价主力店开发/运营商泰达MSD商业（A\B147000开发区商圈2011-2013中高档20伊势丹泰达建设\C及拓展区）响螺湾商业700000老城区商圈外围2013中高档——————于家堡商业600000老城区商圈外围2013高档——————燕莎、黄金珠宝基地——西部商圈——高档——燕莎奥特莱斯——天碱地块商业综合体项目1000000老城区商圈2015中档————滨海建投东疆港区商业综合体118000天津港集团北塘古镇100000旅游类商业为主北京凤凰城集团邮轮母港商业项目——天津港集团1.泰达ＭＳＤ是目前滨海商务区的代表之一，也是建设进度最快的项目，目前已有部分投入使用，相应的商业配套也已经开业；2.响螺湾、于家堡商业项目以服务区域商务办公为目标，将全面提升滨海市场商务配套商业的整体水平；3.海洋高新区黄金珠宝基地商业定位高端，配合燕莎百货及星级酒店项目，未来将成为滨海高端商业的代表之一；4.天碱商业以其优越的区位条件及自身的商业规模效应，将成为滨海成熟商业区拓展的首选；10区域商业环境滨海新区商业发展趋势北塘、生态城新第三阶段兴商业配套洋货-外滩商圈+开发区核心商圈滨海商业市场未来发展将多点分+多核海洋高新商圈布，形成城市商业“多核发展”的+开发区北部商圈格局。进一步繁荣的区域商业，将（第三阶段）带动大量高端品牌入驻，产生更高洋货-外滩商圈第三阶层级的消费理念。目前段+双核开发区核心商圈阶段（第二阶段）海洋高新区新兴商业配套第二阶段开发区新兴城市商业配套洋货-外滩商圈单核（第一阶段）塘沽传统城市商业配套区域环境小结1、区域经济和产业发展，带来高素质人群的增长，将带动区域高端住宅需求。2、区域内人均可支配收入的增长以及社会财富的积累，对城市高端住宅的需求将随之增加，同时城市高端住宅的品质也将有所提升。3、区域现有商业发展已满足不了区域发展水平，未来商圈逐步细分，区域商业的繁荣发展将带入大量高端品牌进驻滨海，商业升级为高端住宅的发展提供了良好的配套，强一步强化了区域高端住宅的发展。滨海城市高端住宅市场分析PART2:高端住宅发展时机分析滨海高端住宅演变过程滨海高端住宅未来区域预测高端住宅发展时机分析滨海高端住宅演变过程时尚广场/泰丰华纳豪园12009年8月万通华府公园北部区域2010年5月2万科柏翠园2011年8月3MSD/金融街区域滨海新区的高端楼盘主要集中在开发区板块，经过观察我们可以发现，高端住宅的是随着城市发展方向而发展，这也是区域商业发展的方向。一个新区域的基础设施规划与开发总能为高端住宅产品的形成提供平台。高端住宅发展时机分析滨海高端住宅未来区域预测南海路以西MSD/金融街区域时尚广场/泰丰公园北部区域城市发展方向无可开发用地最后的优质土地资源开发区MSD区域的建设已基本成形，泰达大街以南已基本无土地资源可供开发，开发区向东受制于保税区的边界限制，未来开发区向北扩张的趋势已成定局。北部时尚广场区域住宅与商业的聚集效应已形成，泰丰公园板块紧靠MSD核心区，又拥有开发区最大的城市绿肺-泰丰公园的自然景观，北部片区优质的土地资源和配套势必将成为开发区新高端住宅板块。滨海城市高端住宅市场分析PART3:区域项目及案例分析国内高层豪宅案例研究滨海高层豪宅案例分析国内高层豪宅案例汤臣一品（上海）项目简介：项目地址浦东区花园石桥路28弄开发商汤臣海景花园有限公司占地面积20066平米建筑面积141894平米开盘时间2006年10月交付时间2006年12月31日物业管理上海汤臣物业管理有限公司物业费10元/平米·月绿化率40%容积率7.07总户数220（450—600平米）销售价格均价110000元/平米国内高层豪宅案例汤臣一品（上海）核心卖点：品牌会所核心地段产品国内高层豪宅案例汤臣一品（上海）国际金融中心核心地段香格里拉酒店正大广场东方明珠塔金茂大厦浦西外滩汤臣一品上海环球金融中心上海中心商业中心：正大广场、香格里拉大酒店等黄浦江商务中心：国际金融中心、金茂大厦、上海环球金融中心、上海中心等等旅游中心：东方明珠塔、浦西外滩、黄浦江等等国内高层豪宅案例汤臣一品（上海）品牌知名度汤臣集团有限公司1980年代末建基于香港，并在香港成功上市。集团是以房地产开发为主业，兼营高尔夫球场、PVC工业及酒店的大型企业集团，同时为香港上市公司“川河集团有限公司”的重要股东之一。目前，集团主要营运基地设于上海。天津津湾广场汤臣湖庭花园汤臣高尔夫别墅汤臣豪庭国内高层豪宅案例汤臣一品（上海）产品品质汤臣一品注重产品的品质，这些品质被隐藏在建筑的细节中。项目功能配置电梯能否运作，一切靠掌纹，永大日立高速电梯空气系统日本大金（DAKIN)VRV户式中央空调和美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统保安系统美国Honeywell防盗主机，美国DORCON掌机仪，德国SIEDEL可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统整体橱柜德国PoggenPohl,“储备区、存储区清洗区准备区烹饪/烘烤区”五大功能区明显划分厨房家电世界最高档的嵌入式厨房电器Gaggenau门窗防弹铜门和防弹窗，