思源团队商业培训2013.6.5www.syswin.com商业的成长成熟市场?多个大型商业中心代表城市：上海、北京等?奢侈品市场快速发展?国际化品牌大规模进入?强调购物体验零售市场平稳成熟阶段?现代化的购物中心?连锁经营快速发展代表城市：杭州、成都等?中高档市场得到快速发展?品牌认知度提高?国际化品牌开始进入市场零售市场快速发展阶段?出现了较大规模的零售类物业代表城市：长沙、西安等?连锁经营品牌进入市场?奢侈品市场得到发掘零售市场逐步成长阶段?出现了小型的零售类物业?批发市场较为盛行?以满足基本生活需求为主?缺乏品牌认知度初级市场?市场内缺乏国际化品牌零售市场初级阶段成都目前的零售发展处于各类型百货集中发展的激烈竞争阶段，百货市场成熟，发展稳定；近年大型购物中心不断涌现，城市综合体开发如火如荼。综合考量，成都市零售市场现正处于一个快速发展的阶段成都商业发展历程成都商业格局正在逐步的转化：由传统的不规则的集中型商圈转变为以城市综合体为中心辐射周边的一种单体作战形式：例如万达、万象城过过去去现现在在成都市将来将来百货商店购物中心生活中心?租户多元化?零售市场的主流?独栋少层建筑形成片区?涵盖易辨别的主题性，如?历史悠久?室内室外相结合餐饮主题、时尚主题或娱乐?目标消费群年龄覆盖范围?辐射范围可扩大至游客主题等广泛：16-75岁?娱乐在整个商业项目中占?是年轻一代（16-35岁）?价格定位可高可低比较高，起主导作用青睐的购物场所城市发展格局：以中心向四周扩散（一中心+四新城）成都商圈分布：传统春盐骡，新兴二环、东沿线、南延线春熙路/大慈寺片区传CHUNXIRD&DACISIAREA统盐市口/天府广场商圈YANSHIKOU&TIANFUSQUARE骡马市/顺城街LUOMASHI&SHUNCHENGST延东大街沿线伸DONGDAJIEST及新人民南路沿线兴RENMINSOUTHROAD商南部新区圈NEWSOUTHAREA二环路经济带2ndRINGROADRETAILAREA成都市零售商圈分布春熙路/大慈寺片区CHUNXIRD&DACISIAREA东大街沿线6DONGDAJIEST341现有项目名称开业时间商业体量物业形态定位档次106供应7921太平洋百货(春熙199316,000百货中高端店)52伊藤洋华堂(春熙199715,000购物中心中端店)3王府井百货200020,800百货中高端4太平洋春熙新馆200414,000百货中高端5香槟广场200524,000购物中心中低端6乐森200613,000百货高端7第一城200722,000购物中心中高端8伊势丹200735,000百货中高端9百盛（时代店）200725,000百货中高端10群光百货2010100,000百货中高端总量284,800成都市零售商圈分布13春熙路/大慈寺片区CHUNXIRD&DACISIAREA东大街沿线DONGDAJIEST9341未来106项目名称开业时间商业体量物业形态定位档次8供应2711明宇国际金融中心201210,000N/AN/A1512西部国际金融中心2012N/AN/AN/A51613华置文化宫项目201246,360购物中心N/A14铁狮门项目201337,700购物中心中高端15九龙仓IFC2013180,000购物中心中高端141716银石广场2013100,000购物中心中端17太古项目2014U/C购物中心N/A18国际金融中心2014120,000购物中心高端12总量494,0601118商圈代表项目分析——太平洋百货项目简介开发商成商集团项目位置总府路与春熙路北口交界处开业时间1993年建筑面积16,000平方米定位中档流行百货经营范围化妆品、中高档男女装、家居生活用品租金营业额扣点20％-28％主要消费群全客层营业时间10:00—22:30经营状况较好项目特点?是最早进入成都的台资百货。曾经是成都百货的代表项目，但由于其经营管理及营运方式较为保守，目前发展较为缓慢?其品牌知名度、流行感较强，主要针对女性消费者，其女性商品销售情况较好，化妆品经营较为成功，但由于还要兼顾其他业种，故女性主题并未完全突显楼层业态经营范围品牌列举B1运动零售运动服饰/户外用品Adidas、Puma、Columbia、Nikko1F时尚名品女鞋/饰品/化妆品Chanel、Aupres、Belle、Fed、施华洛士奇、琉璃工房Gucci、Gozo、ElleSport、GOESSELE、BENTEAU、U'db、NANCYK、Lessis2F流行少女装少女装/饰品/化妆品more、SCOFIELD、欧时力、季候风、花木马、Tennieweenie、玛斯米亚、帕佳图、FITWELL等3F精品淑女装淑女装23区、ANYSIS、奇菲尔、卡迪黛尔、艾可儿、黛安芬等威克多、卡利斯特、华菲金狐、保罗卡顿、scofield、TheBridge4F绅士服饰休闲装/运动装等5F时尚休闲牛仔运动/休闲装LeeCooper、NIKEGOLF、CROCS、汤尼俊士、第五街等儿童运动服安奈儿、PawinPaw、丽婴房、BABYSNOOPY、黄色小6F童装/孕妇装/玩具饰鸭、THOMAS、凯利特等7F生活家居家电/寝具飞利浦、ESPRIT、菲仕乐、wedgwood、依诗家等商圈代表项目分析——群光广场项目简介物业地址东大街与春熙路南段口开发商蓝天集团开业时间预计2010年10月总建筑面积18.7万平方米，其中星级酒店48,400平方米，群光百货98,000平方建筑面积米，国际精品12,000平方米，停车场28,000平方米停车位约700个楼层状况地上37层，地下5层，高166米定位规划?以国际精品、群光君悦酒店、群光流行百货与国际餐饮娱乐中心四大业种演绎时尚生活形态?国际精品：1~2F?群光流行百货：地下2楼至地上8楼?国际餐饮娱乐中心：9~10F?群光君悦酒店：12~37F楼层主题业种品牌芙丽芳丝、康维他、理肤泉、丽蕾克、薇姿、雅漾、优色林、星巴克咖啡、康师傅牛肉面、B1F新漾生活馆女鞋、女杂、药装、修鞋屋、花店、餐饮哈根达斯冰淇淋、恒记甜品、十一坊、中联、自然之宝、十一坊、中联、自然之宝????超市、食品、礼品、保健品、餐饮、超市服群光生活超市、DQ、茶苑子、松芝冈ASC、宝明堂、黛堡嘉莱、环太、好家乡、摩提工房、B2F品味食尚馆务台早安巴黎、贝丽饼阿里山小馆、牟记过桥米线、牛芒、松芝冈、意面匠ALVIERO、MARTINI、ARTE、COTE‘LAC、BROOKSBROTHERS、CHOPARD、CORNELIANI、GHERARDINI、GLASHUTTE、LONGINES、NORMANA、PANERAI、REBECA1F国际精品馆进口化妆品、名表、总服务台SANVAR、ROLEX、S.T、THEORY、TOMMYHILFIGER、TUDOR、ANNATOSANI、ALEXANDRE、loccitane、stenders?????BVLGARI、lisa?、kose、opera、佰草集、EQ:IQ、FLEURDESEL、GIAMMA化妆品、香水、名品女装、进口饰品、黄金2F时尚名品馆BRUNS、JOAN&DAVID、list、NINEWEST、ENZO、IDO、伯金翰、潮宏基、翡翠物语、富珠宝、珠宝钟表保养、修改室翠恒、吉盟、杰品、凯诗翡亚、瑞恩钻饰、谢瑞麟、英皇珠宝、缘与美?????Rosemaid、黛安芬、华歌尔、曼黛玛莲、欧迪芬、桑扶兰、伊丝芬、卡芬FRNDO、嘉乐、瑞淑女装、少淑女装、手袋杂货、内衣睡衣、贝卡、ACCOONA、emely、ESCA、LAMIA、OIKOS、RENEEVON、theme、wanko、艾诗雅3F名媛丽人馆季节服饰、美甲、假发特、贝妮芭特、鄂尔多斯女装、韩菲尼、汉帛、诗篇、舒朗、温莎蒂、希菲尔、依瑶、音儿?、钻奇、anandick?、esprit、F.NY、hum、IDF、iimk、ISE、misasa、naivee、ONLY、pink、emelysweetie、TONYJEANSLADIES、veeko、VEROMODA、WEEKENDWORKSHOP、歌莉娅、花木少女装、少女鞋包、少女内衣、流行饰品4F流行少女馆马、南梦、淑女屋、箱子、自然元素、fiveplus、lapargay、mind、咖啡厅bridge、nancyk、ofuon、PRICH、roem、TOMBOY、黛比娜、artmanuel、itl、justus、Q‘GGLE、盛香咖啡??????绅士服饰、绅士用品、男鞋、男包杂货、修S&V、柏朗亚高、保罗卡顿、哈里罗森、卡莎米亚、莱勒、LAMPO、奥洛威、巴贝、迪法诺5F名流绅士馆改室、多功能厅、迪柯尼、虎都、伦敦雾、萨托尼??运动服饰、牛仔服饰、户外服饰、流行休Bench、cabbeen、crocs、gxg.1978、levi‘s、PLory、rapido、SELECTED、wrangler、wrangler6F跃动活力馆闲服饰、运动休闲配件、中性内衣、哥伦布、鬼洗、devilnut、etnies、lacoste、SOBASIC、vans、皇家弹力?童装、童鞋、玩具、婴儿用品、孕妇装、图010、BABYQ、Celden、GUNZE、IBABY、OHoo?、PAWINPAW、安奈儿、芭比、迪士尼、7F亲子童趣馆书杂志、亲子美发、特卖场、群光乐园-旋芙儿优、哥比兔、江博士、卡雷拉、卡尼米、凯利特、路易迪高、棉店、摩尔庄园、NIKE转木马KIDS、史努比、斯乃纳、童梦缘、英氏????寝具、家饰、厨房用品、生活家电、保健按Esprit、KMG、MEGGI