易居中国·西部事业部·成都公司以快制快，以战养战易居对于中建成都项目的营销执行思路致：中建地产成都易居谨呈大市难料，尽人皆知快走为上，但从来不是人人都能走得成。核心目标一致，其一达成快销的唯一途径是比对手更快，不纠结不犹豫，是为以快制快。所有的营销环节，其二都必须以销售动作本身作为亮点，引发消费者的传播和探索，是为以战养战。地产黄金十年已经结束，易居有幸在这一历史交替时刻探索出了一套行之有效的打法，以飨地产同行；希望能帮助更多的买家与卖家“双赢”。22前言：关于对工作任务的理解保速度易工居作的执行力至上的快速反应，实效工作核争价值核在短期内实现高销量心逆市中屡创销售奇迹心价要并在实战中日趋完善值树品牌求作为中建地产在成都的首个自营项目，在大市下行的不利宏观环境下，快速去化是首要目标；在项目获得市场认可后，实现品牌营造才更有基础。版权所有：易居中国·西部事业部·成都公司成都市锦江区顺城大街8号中环广场2座31楼-Tel-028-866771713沟通提纲第一部分：市场认识当前市场的最新变化对中建项目的一些启示第二部分：价格及推售建议对中建项目的价格测算及2012年内推售节奏说明第三部分：项目定位对中建项目市场定位及消费者需求的观点第四部分：项目营销执行建议对中建项目2012年内具体营销思路分析及执行建议附件：1.关于“大开大合”的营销模式第五部分：执行准备2.2011年下半年主要对比产品营销动作汇总易居对于中建项目的资源配置3.关于中建项目消费者需求的市场调查（访谈）版权所有：易居中国·西部事业部·成都公司成都市锦江区顺城大街8号中环广场2座31楼-Tel-028-866771714第一部分：市场认识当前市场的最新变化对中建项目的一些启示版权所有：易居中国·西部事业部·成都公司成都市锦江区顺城大街8号中环广场2座31楼-Tel-028-866771715关于市场走势的基本观点数据来源:CRIC全国市场宏观1.宏观经济：2011GDP稳步增长，但增速有所放缓，不确定性增加；CPI连续两月回落，政策但通胀压力仍然很大；居民购买意愿下降。土地开发近期宏观经济数据走势2009年以来全国GDP增长情况1515%销售3011.9%10.3%1211.1%10.6%观点9.2%9.7%9.4%209.6%10%98.2%6.6%7.5%1065%30成都市场2007年2008年2009年2010年2011年00%-10土地09Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q3CPI同比增幅（%）1年期存款利率（%）GDP（万亿）同比增幅5年期贷款利率（%）存款准备金率（%）开发销售?2010年以来，我国国民经济稳步发展，GDP稳步增长，但增速有所放缓，2011年前三季度GDP同比增幅低于2010年各季度价格水平；观点?2011年以来，CPI同比增幅一直保持在4.9%以上。通胀持续，高物价抑制消费意愿；?央行三季度调查数据显示：居民对物价满意度下降，购房意愿降低——72%的居民认为物价“高，难以接受”，未来一季有购房意愿的居民占14.2%，比上季下降0.4个百分点。版权所有：易居中国·西部事业部·成都公司成都市锦江区顺城大街8号中环广场2座31楼-Tel-028-8667717166关于市场走势的基本观点数据来源:CRIC全国市场宏观2.1政策：整体宏观经济环境不容乐观货币政策继续从紧政策PPI和CPI持续高位运行，固定资产投资增幅小幅放缓，消费增幅平缓，欧债危机等致国际金融环境从紧，整体经济环境不容乐观。土地银行对购房和开发贷款额度8月回落，加上房地产调控深入信号释放，预测对房企的贷款政策不会放松。开发宏观经济数据汇总销售指标10-1110-1211-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-08生产者物价指数（PPI）6.1%5.9%6.6%7.2%7.1%6.8%6.8%7.1%7.5%7.3%观点消费者物价指数（CPI）5.1%4.6%4.9%4.9%5.4%5.3%5.5%6.4%6.5%6.2%指标10/1~1110/1~1211/1~111/1~211/1~311/1~411/1~511/1~611/1~711/1~8固定资产投资增幅（%）24.923.8/24.925.025.425.825.625.425.0社会消费品零售总额增幅（%）18.418.4/15.816.316.516.616.816.817.0成都市场居民购房贷款指标和房地产企业开发贷款走势10/11/土地指标10-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-411-511-611-711-81~31~3住户中长期贷款6461230319191417126011141526118913711040472414211263118012211010开发（亿元）居民购房占银行放贷总量24.829.830.023.523.620.425.620.224.321.619.019.222.918.6124.7918.41销售贷款指标比例占全国商品房81.051.857.534.941.131.527.823.425.910.246.536.227.8119.7928.6422.89价格销售额比例房企开发贷款额3674879997102396692193810458021295383771512511220995871（亿元）房地产企观点占银行放贷总量业开发贷14.111.415.617.018.116.915.817.814.226.915.439.6622.6819.2420.215.88比例款指标占房企资金总量22.616.417.515.918.716.815.316.312.714.019.9115.8014.3714.1014.8612.65比例版权所有：易居中国·西部事业部·成都公司成都市锦江区顺城大街8号中环广场2座31楼-Tel-028-8667717177关于市场走势的基本观点数据来源:CRIC全国市场宏观2.2政策：2011年政策密集推出，措施空前严厉，表明政府对加强房地产调控、政策遏制房价过快上涨的决心；但近期无新政策推出，政府着力巩固前期调控成果。土地开发全年商品10月1日首次要求商品房销住宅用地住房转让起重庆主销售地方出台售明码标限购政供应计划上海、重营业税免城区征收房价控制价、一房策升级环比增长庆房产税征年限提个人住房目标一价观点51%试点高房产税商品房政策行政措施货币信贷税收6次上调2套房贷国务院县级及以房地产类成都市场完善土存款准备首付60%督察组上城市上贷款同比地招拍金率、3、利率督查16报异常交下降显著挂制度次加息1.1倍土地省易地块开发1000万对落实国家中央及地方政防范和纠正保加强保障套保障房保障房建设府出资5000亿障性住房建设加强保性安居工销售签订“军用地实行责，社会筹集、配置等环节障房用程质量管令状”任制8000亿的不正之风地管理理价格保障房政策资金建设管理问责制观点加快保障支持地方投融房住宅资资平台公司及单列保障鼓励央企金预算执其他公司发行性住宅房参与保障行进度债券优先用于用地房建设保障房建设版权所有：易居中国·西部事业部·成都公司成都市锦江区顺城大街8号中环广场2座31楼-Tel-028-8667717188关于市场走势的基本观点数据来源:CRIC全国市场宏观2.3政策：政策土地限价开发限购限贷销售需求受抑项目售价受限收紧银根成交萎缩影响供求格局抑制购房需求观点成都市场土地开发销售价格观点市场缩量调整，价格松动版权所有：易居中国·西部事业部·成都公司成都市锦江区顺城大街8号中环广场2座31楼-Tel-028-8667717199关于市场走势的基本观点数据来源:CRIC全国市场3.1土地：1-9月份大多数一二线城市土地成交规模出现下滑宏观土地成交面积(万平方米，%)土地成交金额（亿元，%）政策城市层级城市1-9月9月1-9月9月面积同比面积同比金额同比金额同比土地上海179126%338-22%810-28%116-65%北京1136-4%19611%742-10%120-13%一线城市开发深圳353240%546852%142353%212190%广州68974%23454%20364%8896%销售南京701-3%22-93%233-29%4-98%杭州938-26%34-68%370-35%8-89%观点合肥103319%18/15111%0.81/宁波126222%215126%198-31%3711%天津2628-33%543184%533-23%151394%沈阳273441%64180%431155%82307%成都市场济南89710%21916%14023%2726%青岛122110%104169%28325%19364%长春152125%341529%20044%43511%土地二线城市太原240-26%27/21-37%3/厦门385-31%13548%106-46%330.08%开发南宁49872%27/53-15%3/武汉1891-23%120-64%376-11%15-79%销售南昌355-35%14-92%72-17%485%长沙120-79%23-17%26-73%4-42%价格郑州238-73%9564%46-13%17388%重庆533-55%86-24%129-39%2345%观点成都1599-58%77-43%238-29%256%苏州117740%149124%42443%29629%合计23940-12.82%3