一、项目概况介绍本项目位于广州市萝岗区，开发区科学城板块科学城是广州东部高新区的核心园区，城市总体规划面积37.47平方公里；作为广州发展高新技术产业的重要基地，政府斥资将其打造为广州最适宜创业力康项目发展和生活居住的现代化生态园林城市的样板区城内现已进驻有微软、IBM、INTEL、甲骨文、百事高、旭丽工业园、SONY、丰田研发、威创日新、杜邦等一大批高新技术企业。本项目位于科学城板块西部，广汕公路与大观路交界，向东距离万科城、万科新里程项目约1公里地块占地306812平米，计容面积613624平米，其中可售面积59.57万平米，地价起拍价17.2亿元，可售楼面地价2887元/平米项目基本信息行政区萝岗区项目位置地段科学城广汕公路以南，大观路以东代征地面积?0万m2可售面积59.5704万m2占地面积净地面积30.6812万m2??住宅面积58.7704万m2小计30.6812万m2??非住宅面积　容积率2.0????办公楼　计容积率面????0.80m2?积商业万底价17.20亿元?车库(不含地　地价总额下)测算价亿元不可售面积1.7920万m2地底价374万元/亩小计61.3624万m2土地单价价测算价万元/亩可售面积22.7528万m2不计容积率　0.7211万可售楼面底价2887元/平不可售面积面积m2地价测算价元/平小计23.4779万m2土地使用权归属国有土地规划用途二类居住用地（R2）转让方式政府公开挂牌出让住宅用地项目红线及四至：地块北临广汕公路及乌涌，南临荔枝山、老人山；西临大观路，西北侧临10米现状力康路（规划拓宽为20米市政道路）大观路广汕路收费站高点3-99.7M加油站117中学乌涌高点6-52.4M高点5-68.8M高点1-144.5M煤气站高点4-88.6M高点2-142.7M力康路现状乌涌地块现状：地块红线西北侧有多个水塘，原始植被覆盖，四周群山环绕，景色优美待政府拆迁建筑现状水体原始生态山体地块交通便捷，道路通达性良好，地块至珠江新城商务区车行距离20公里，地块6号线延长线在地块东北侧300米设站，大大缩短了科学城与市区的距离地铁六号线延长线计划于2013年底通车黄陂站汕公路广里开2公本项目约1距离车行大创里观大道火车东站公02路科约离距行珠车丰吉科路本项目6韵广路路园快中速山黄珠江新城埔大大道道项目周边配套分布图?教育：黄陂小学1）本项目配套中小学黄坡小学、市117中学；117中学2）板块内有一所省一级学校、一玉岩中学市二中所示范性中学，两所外籍学校；本项目中心花园?医疗：项目东南侧6公里处是由萝岗区政府投资4亿元正在建设的三甲美国人学校萝岗小学萝岗区中心医院，建筑面积9万平日本人学校萝岗中心医院方米。（在建）项目西南侧是正营业的大观路天河新塘医院天河新塘医院。黄陂小学市第二中学项目周边配套分布图()长安商业中心行政中心已使用总部经济商业服本项目酒店会议中心(已动工)务中心部分已建成投电影院、图书馆入使用，国际网球中心、羽毛球馆等亚运配套设施已建成。国际网球中心萝岗区行政文化展览中心总部经济区中心工程，总投资达125亿元，包括NBA球场、酒店会议中心、市文体中心（规划民广场、文化展览中心在建）、电影院、图书馆等,目前已初见雏形。地块不利因素：距离地块南侧500米为永久墓园，由于地块南侧山体较高，可形成视线遮挡，仅地块西边临大观路局部可望见墓园，在整体规划布局将考虑弱化该不利因素受让方需代政府修建地块北侧靠乌涌沿线的20米规划路，接驳至科学城，全长约1.2公里。按市政建设标准建成后移交给市政管理部门，费用由受让方承担。广汕公路该道路有利于地块的出行，可绕开墓园行驶。代建20米规划路本地块开创大道芳草甸路500米中华园高点3-收费站科学城99.7M加油站117中学大观路高点6-52.4M高点5-68.8M科学大道高点1-144.5M煤气站高点4-88.6M高点2-142.7M科学城板块住宅土地储备较少，07年推出限价房地块后，08年土地市场低谷时期推出水西环、采石场地块，还剩余力康和水西环对面的燕山地块（因拆迁问题，预计明年内也无法推出）。力康项目为该板块内稀缺具规模的住宅地块。嘉华采石场水西环燕山地块三地块力康项目曾于07年9月高价被中莱投资竞得，由于竟得人逾期缴纳土地出让金被政府收回，此次重新出让成交总价楼面地价总建面板块地块编号交易日竞得人容积率其它（万元）（元/㎡)（万㎡）萝岗力康地块2007-9-174475006321广东中莱投资有限公司70.791.5-成交后1个月内付清价款KXC-P6-12008-11-7543551700广州峻森投资31.972.00；受90/35限制，限高70米萝岗水西成交后1个月内付清价款环地块KXC-P6-32008-11-7253002271广州峻和投资11.141.60；受90/35限制，限高54米成交后10日内付清土地交KXC-P6-22008-11-26530002235广州锦泽房地产23.711.77易价款；限高70米741需负责完成6万平米拆迁萝岗嘉华采石场2008-11-1242300（含拆迁成华标集团57.071.5面积本约900）合计--132655--66.82--二、市场可行性1板块市场环境分析2项目定位思路及销售建议3项目产品建议广州住宅市场分析?2001-2008年，年均成交面积逾820万平方米；?其中2001-2007年期间新批准预售面积均小于成交登记面积，持续消化市场库存；?2008年，由于牛市时期投入建设的项目陆续面市，及市场整体成交气氛淡静等因素的影响，首次出现新批准预售面积大于成交登记面积的现象;?2009年上半年成交火爆，4-6月单月成交均超过近两年月最高销售面积，但从7月起成交情况回稳。广州01-08年整体销售情况批准预售成交面积成交均价120010,0009,46610089,0009099189258,599年均成交面积10008,000795802798828万平方米7657627347,0008007146666706516636,3146,0005606005,1095,000年均批准面积4,1514,6434,2303,8834,000713万平方米4003,0002002,0001,0000-万平方米2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年亿元2007-2009年广州市每月新建商品住宅成交面积走势图以上数据来源：广州房管国土局100(单位:万平方米)90807060504030201001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年2009广州住宅市场分析?08年受房地产市场调整原因，成交面积较大幅度下降；从08年下半年起显示出回升迹象，成交价、成交量开始回稳，但在经过09年上半年销售的井喷，09年7、8月回稳，09年1-8月，全市十区成交面积达630万平方米,含从化、增城两市达789万平方米。?09年的市场供应总体处于低位，使得09年5－8月批售比在0.3－0.7之间波动，市场关系呈现供小于求态势。160140002907.1-09.8广州市场整体动态情况14470427354140507786012000068155998491817498192390108826408561201057499994983690061023100009068146973909980197317912281578844333347792187901005987381999947707997814872880007763987628806229145655755145444126496767636934607766254561110115447360006052095174422640109712051734826484944154700998739244349929074654000407576717670352225613409577860596958586259584317234643424243524756492000202920370049014014123567821235678921235678001101100000000100000000100000007877777777777888888888889999999900000000000000000000000000000000十区月签约面积（万平米）十区两市签约面积（万平米）十区月签约套数（套）十区月签约均价（元）09.1-09.8广州市场整体(十区两市)批售比供应面积（万平米）1.51501.3批售比1.00.81.01000.70.60.61451261390.3509797110941150.50.3565774653339424000.009010902090309040905090609070908以上数据来源：易居（中国）广州住宅市场分析1998年-2008年，广州郊区成交量占比上升明显，现阶段约为50%；其中受华南板块供应萎缩影响，近郊成交占比长期保持在30%左右，但花都、萝岗以及番禺市桥成交增量明显；且随着公共交通的发展，预期成交继续向外扩散，郊区成交量将会继续攀升。经历了98-03年，04-08年两个“郊区化”发展的过程分类98-03年04-08年主要成交郊区板块华南板块番禺、增城、花都-清远、从化购买目的常住自住为主常住/度假类型均旺盛郊区板块产品类型自住型洋房、大众别墅别墅产品比例提升，档次品类丰富典型楼盘华南碧桂园、祈福新村广州雅居乐、凤凰城、玖珑湖1998-2008年广州各圈层商