亚特兰蒂斯亚特兰蒂斯J9J9项目项目规划方案设计及建议规划方案设计及建议2013.01.08?第一章规划?第二章户型?第三章立面风格建议?第四章项目经济估算及对比?第五章结论第一章规划规划思路及原则?不同的景观资源规划布局不同的物业形态。并且尽量利用临河景水景面。?尽量保持原有J9-2地块规划布局，避免大调整。?保持每个地块的相对独立性，即使J9-3地块（幼儿园地块）不能并宗，对总体规划也没任何影响。?地块内部景观资源不好的位置建议人工造景。总平面图临河面尽最大可能布局面积较大联排，较次点景观资源位置布置面积较少联排，临市政道路面则布置洋房。产品分布联排LP-230系列联排LP-210系列洋房YF-160系列洋房YF-140系列经济指标（总表）J9-实际指标（总）用地面积90852.69产权建筑面积82864联排面积50304洋房面积32560容积率0.91建筑密度29.99%建筑基底面积27245机动车位796总户数428联排户数228洋房户数200地下室面积36009.6计产权面积15000不计产权面积21009.6经济指标（分表）J9-1实际指标J9-2实际指标J9-3(幼儿园地块)实际指标用地面积31134.66用地面积38558.38用地面积21159.65产权建筑面积29852产权建筑面积37466产权建筑面积15546联排面积13992联排面积20766联排面积15546洋房面积15860洋房面积16700洋房面积0容积率0.96容积率0.97容积率0.73建筑密度28.54%建筑密度30.69%建筑密度30.84%建筑基底面积11835建筑基底面积8885建筑基底面积6525机动车位268机动车位390机动车位138总户数164总户数195总户数69联排户数64联排户数95联排户数69洋房户数100洋房户数100洋房户数0地下室面积11826.8地下室面积17647.3地下室面积6535.5计产权面积6000计产权面积9000计产权面积0不计产权面不计产权面积5826.8积8647.3不计产权面积6535.5项目实际指标与报建指标对比J9-实际指标J9-报建指标用地面积90852.69实际产权容积率指用地面积90852.69产权建筑面积82864标为0.91，为了计容建筑面积92590达到报建最低容积联排面积50304联排面积60030率1.0要求，需要洋房面积32560洋房面积32560通过局部增大层高容积率1.02容积率0.91来补足增高硬性规建筑密度29.99%定，如客厅3.6米建筑密度29.99%建筑基底面积27245层高，顶层3.6米建筑基底面积27245机动车位796层高。成本增加可机动车位796总户数428以忽略不计。总户数428联排户数228（3.6米层高按照联排户数228洋房户数2001.5倍来折算容积洋房户数200地下室面积36009.6率）地下室面积36009.6计产权面积15000计产权面积15000不计产权面积21009.6不计产权面积21009.6第二章户型联排户型(LP-210)联排户型(LP-210)联排户型(LP-210)为了满足报建车位需要，地下室原来为两个车位，实际可以在通过验收改造增加工人房间，杂物间或者洗衣间，如图：联排户型(LP-230)联排户型(LP-230)联排户型(LP-230)为了满足报建车位需要，地下室原来为两个车位，实际可以在通过验收改造增加工人房间，杂物间或者洗衣间，如图：联排户型剖面示意联排户型地下一层，地上三层，地下室层高2.15米，不计产权不计容积率，可作为赠送空间。LP-210户型产权面积为211，地下室使用面积为86，实得面积为297；LP-230户型产权面积为234，地下室使用面积为99，实得面积为333.洋房户型(YF-140)标准层：户型主要特点是宽厅，功能房间多，达到3.5房+保姆间，而且面积紧凑，只有145平方米，如图：洋房户型(YF-160)底层户型:户型主要特点是复式类别墅产品，带前后花园，功能房间齐全，分区合理，总面积约170平方米，如图：洋房户型(YF-160)标准层：户型主要特点有入户花园，宽景阳台，功能房间多，达到4房2厅双卫，而且面积紧凑，只有152平方米，如图：项目实际指标与报建指标对比J9-实际指标J9-报建指标用地面积90852.69实际产权容积率指用地面积90852.69产权建筑面积82864标为0.91，为了计容建筑面积92590达到报建最低容积联排面积50304联排面积60030率1.0要求，需要洋房面积32560洋房面积32560通过局部增大层高容积率1.02容积率0.91来补足增高硬性规建筑密度29.99%定，如客厅3.6米建筑密度29.99%建筑基底面积27245层高，顶层3.6米建筑基底面积27245机动车位796层高。成本增加可机动车位796总户数428以忽略不计。总户数428联排户数228（3.6米层高按照联排户数228洋房户数2001.5倍来折算容积洋房户数200地下室面积36009.6率）地下室面积36009.6计产权面积15000计产权面积15000不计产权面积21009.6不计产权面积21009.6第三章立面风格建议风格建议?为了节约工程成本，建议采用简英式风格，去除繁琐立面线条及造型，保留传统英式风格主要元素即可。?以下为工程案例：简英式风格-龙湖悠山郡简英式风格-龙湖悠山郡简英式风格-龙湖悠山郡简英式风格-万科红郡简英式风格-尚湖山庄第四章项目经济估算及对比指标对比J9-实际指标-0.9J9-实际指标-1.0用地面积90852.69指标对比：用地面积90852.69为了对比联排与洋产权建筑面积82864产权建筑面积92214房面积比例不同情联排面积50304联排面积42954洋房面积32560况下的收益，我们做了实际容积率为洋房面积49260容积率0.910.9与1.0不同指容积率1.01建筑密度29.99%标表，暂定为计产建筑密度30.29%建筑基底面积27245权地下面积（带车建筑基底面积27520机动车位796位的地下面积）不机动车位926总户数428变。0.9容积率情总户数493联排户数228况下联排面积远大联排户数193洋房户数200于洋房；1.0容积洋房户数300率情况下，联排面地下室面积36009.6地下室面积32989.1积约等于洋房。计产权面积15000计产权面积15000不计产权面积21009.6不计产权面积17989.1经济估算　0.9容积率1.0容积率说明土地价格土地单价（万/亩）9595　净用地面积(亩)136.28136.28　总建筑面积97864.00107214.00　地上面积82864.0092214.00暂把地上面积算为全部销售面积其中商业0.000.00　估住宅82864.0092214.00　算联排50304.0042954.00　表洋房32560.0049260.00　地下面积36009.6032989.10　一经济指标其中计产权面积15000.0015000.00　不计产权面积21009.6017989.10　使用年限住70商40住70商40　总容积率0.911.02　住宅容积率0.911.02　建筑密度总密度29.99%30.29%　建筑高度12-18M（3-5.5F）12-18M（3-5.5F）　绿地率30%30%　地下车位375375　报建费(万元)1565.821715.42160元/㎡施工前期费(万元)782.91857.7180元/㎡，包括地勘费、设计费、施工图审查费其他相关费用(万元)489.32536.0750元/㎡，包括环境评估、面积测绘、各项检测费用等总平施工费(万元)2071.602305.35250元/㎡，摊到地上建筑面积计算联排2800元/㎡，洋房2600元/㎡土建工程费(万元)27831.4929873.85，地下计产权2400元/㎡，估不计产权为800元/㎡算绿化工程(万元)2725.582725.58按用地面积60%计算,500元/㎡投资表估算总投资额(万元)35466.7238013.98直接投资额二项目营运管理费(万元)1064.001140.42总投资额的3％营销费(万元)1846.991935.12总销售额的3％营业税(万元)3447.723612.22总销售额的5.6％财务成本(万元)1702.401824.67按总投资40%贷款1年算土地成本(万元)12946.4412946.44　总成本(万元)56474.2859472.85　单位面积成本(元/㎡)5770.695547.12　销售面积的成本(元/㎡)6815.306449.44　每车位销售价格6万，有总销售额(万元)61566.4064503.9040%计入销售税前利润(万元)5092.125031.05　销售利润率(%)8.27%7.80%　财务投资利润率(%)9.028.46分析　估销售所得税(万元)1273.031257.76算25%表3819.093773.28三税后利润(万元)　6.766.34投资净利润率(%)达到12%就比较合理0.970.98盈亏平衡点　联排85008500　销售价格洋房55005500　商业00　第五章结论结论：洋房面积增大后，导致总体工程成本增加，而且由于售价低，故收益少，所以应尽量增加联排面积。除非可以保证洋房收益大于联排与洋房价差，则洋房面积比较大才能收益高。建议：控制实际容积率在0.9左右，报建容积率1.0，既能保证报规要求，又能达到良好收益。（附：原规划设计条件中要求容积率不得小于1.0而且不大于1.5.）