PRIVATE?&?CONFIDENTIALwww.dtz.com‐()龙湖源著写字楼项目前期研究策划市场研究报告初稿1产业结构研究城市发展规划与战略社会经济发展情况宏观市场总结及对项目影响第一章宏观经济环境研究2城市定位宏观环境总结“”中央直辖市国家统筹城乡综合配套改革试验区中国目前唯一的城乡商贸统筹发展试点区我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽我国内陆地区首个保税港区五大国家中心城市之一两江新区成立，保税港区通过成渝经济区区域规划获批时间1997200762007820079200811201022010520113年年月年月年月年月年月年月年月城市发展规划与战略重庆产业结构研究社会经济发展情况重庆近年一直处于备受关注、政策频发的时期，城市地位也随着城市定位的更新实现跃升。3宏观环境总结城市发展规划与战略产业结构研究2011GDP10011.13,16.4%,,年重庆市达到亿元同比增长增速跃居全国第一排名全国第七。社会经济发展情况重庆市历年GOD增长情况201112.2%“”14.9%“”年重庆经济增长远超直辖以来的年均增幅和发展态势较好的十一五时期的平均增速，全市经济发展活力不断增强，各项经济指标全面向好，继续保持快速增长势头，实现了十二五良好开局，将为项目开发提供良好的经济发展背景。4宏观环境总结0500000010000000150000002000000025000000300000002005200620072008200920102011201158.0%?年重庆规模以上工业增加值增速稳居全国第一，主营业务收入首次突破万亿元大关，工业经济速度效益协调性持续增强。其中，化学原料及化学制品制造业实现利润增长。城市发展规划与战略产业结构研究05000001000000150000020000002500000300000035000002005200620072008200920102011社会经济发展情况重庆市历年进出口总额重庆规模以上工业增加值20113?年重庆外贸进出口发展迅猛，全年外贸总额接近百亿美元，同比增幅位居全国首位。其中笔记本制造项目的顺利推进，对外贸进出口的增长贡献最大；此外，传统汽摩产品仍然保持稳步增长。5宏观环境总结城市发展规划与战略产业结构研究社会经济发展情况社会消费品零售总额人均可支配收入??15%2012近年来，重庆社会消费品零售总额一直保持着以上的高速增长态势，但年初增速有所放缓；预计国内经济发展以及促进内需的战略调整将会继续推动消费市场的发展，而商业地产得益于消费增长将继续保持上行态势；同样，经济的发展带动城镇居民可支配收入的增长，除去生活必需品消费之外，居民用于其他方面消费增长，促进消费多样化，加快社区商业中心的发展以及高端商业的发展。6宏观环境总结20112,00024.4%27.8%3.42011135.21116%105.2966%20111050019520007237.8%?在宏观政策影响下，年全年房地产开发总投资超过亿元，同比增长；较近十年全市房地产开发投资平均增速略低个百分点，开发投资增速呈现放缓的趋势。?年全年新签外商投资合同额亿美元，同比增长。外商投资实际到位亿美元，增长。外商投资热情高涨。?截至年月底，落户重庆的世界强企业已经达到了家，现已超过家；数量上相比年增长。?外商投资的青睐，将促进重庆商业地产市场的发展，也将为本项目带来持续的优质客源。城市发展规划与战略产业结构研究社会经济发展情况7宏观环境总结城市发展规划与战略产业结构研究“”20118.455.436.25542.81?21.8%3623.8110.8%201112038.5281%30001000010%1/3?重庆作为国家六大工业基地之一，年重庆市三次产业比重为：：，工业经济的主导的作用不断巩固。其中第二产业增加值为亿，比上年增长；第三产业增加值为亿，增长；?重庆传统的优势支柱产业主要为汽车摩托行业、装备制造业、材料工业和电子信息产业等。年重庆市工业总产值亿元，其中支柱产业占比为；?根据重庆信息产业十一五规划，信息产业将力争完成总投资亿元，实现销售收入亿元，占全国总量的，占重庆工业产值的。社会经济发展情况产业结构8宏观环境总结本案占地1200平方公里城市发展规划与战略产业结构研究和现代服务，将重点发展商务会展，汽车，电子信息，仪器仪表，生物医药五大核心产业，打造宜居新城。社会经济发展情况2“6+3”“14”大领域，打造核心产业体系，构建心带战略空间布局（金融商务中心、都市功能产业带、高新技术产业带、物流加工产业带、先进制造产业带）。?两江新区建成具有国际影响的新能源汽车研发生产基地，国家重大装备产业基地和服务外包产业基地；内陆地区最大的综合运输物流中心，出口加工贸易中心和商务会展中心，长江上游地区的金融中心和研发创新中心。?项目所在片区属于两江新区规划的都市—重庆两江新区中国第三个副省级新区?两江新区将围绕先进制造业业功能产业带??政策价值：两江新区的建立将真正的把重庆市推向西部首席地位，无论是在经济还是在政治上，重庆将因此而获得其他西部城市，乃至中国内陆城市所不能及的发展预期。9宏观环境总结两江新区渝中区渝北区城市发展规划与战略江北区新牌坊片区北部新区本案产业结构研究社会经济发展情况???北部新区是两江新区的核心组成部分，面积157.59平方公里，人口53万，含重庆经济技术开发区、重庆高新技术产业开发区及重庆出口加工区。现已成为中国中西部面积最大、工业产值和财政收入最多的开发新区。2011年北部新区工业总产值突破千亿大关，达到1003亿，位列全市三甲；实际利用外资突破十亿大关，增长近2倍达到16.41亿美元（超过前两年9.24亿美元总和），位列全市第一。北部新区未来还将打造“四大高地”：总部经济高地、新型金融服务业高地、软件及信息服务业高地、商贸服务业高地。本项目所在片区紧邻北部新区已建成的高新产业园，与园区内的总部客户、产业客户相互补充，存在数量庞大的上、下游潜在客户群。10茶园中央商务区观音桥－新牌坊宏观环境总结南坪本案南部片区东部片区北部片区中部片区杨家坪沙坪坝西永西部片区城市发展规划与战略产业结构研究社会经济发展情况??????CBD重庆根据特有的地形特点，城市空间结构规划为“一城五片、多中心组团式”。一城：重庆市主城区五片区：中部、北部、南部、西部、东部多中心：一个城市中心和六个城市副中心。城市中心：主要指中央商务区（）。主要强化解放碑地区商贸功能，突出江北城地区商务功能，完善弹子石滨江地区的配套服务功能。六个城市副中心：沙坪坝、南坪、杨家坪、观音桥－新牌坊、西永、茶园城市副中心，主要承担部分市级公共服务功能。小结：本项目所处区域新牌坊片区位于规划中的都市区城市副中心，未来将成为北部新区城市发展的重要组成部分，具有成为城市次级中心的潜力和特点。11宏观环境总结CBD解放碑CBD江北嘴3重庆市政府机关红锦大道轻轨号线城市发展规划与战略涉外商务区高新区产业园距离传统核心商务区9公里产业结构研究软件产业园新牌坊大型居住区两江总部基地冉家坝大型居住区本案新南路内环高速机场高速龙华大道余松路新溉大道新牌坊立交社会经济发展情况?本项目邻近政府办公机关，周边规划有高新区产业园，总部基地等重点功能区，未来还将发展软件产业园和涉外商务区等产业园区项目。?项目周边主要规划有大型高档居住社区，目前比较缺乏商业规划和配套。12宏观环境总结城市发展规划与战略半小时主城、四小时重庆、八小时周边产业结构研究????????内环以内的主城核心区到渝中区，仅需半小时车程；外环以内主城拓展区到内环线上的任意一个点，车程半小时。除城口之外，其余39个区县都将通高速公路，实现市内4小时通达；利用铁路，实现长三角、珠三角、东南亚八小时通达；在航运方面，可达到“八小时出海”。随着铁路大通道基本形成，重庆实现4小时到达周边目标；完成8小时联通周边省市的铁路客运交通圈；民航旅客吞吐量将达到4500万人次/年，江北国际机场建成第三跑道。2012年2015年2020年社会经济发展情况公交、轻轨、铁路并行的多网络交通，将使重庆成为大西南综合交通枢纽。13宏观环境总结城市发展规划与战略建设工期产业结构研究延伸段(新山村至鱼洞，全长14公里)，计划2010年开工，2013年建成通车1期：两路口至凉井段9月通车2期：顺利实现车辆上线调试，3期：计划2011年开工，2014年通车2009年线路预可研，2010年启动部分控制性节点工程前期筹备阶段，2010年启动部分控制性节点工程1期上新街至礼嘉段(24公里)：计划2012建成通车2020年远景规划2020年远景规划2020年远景规划待定1期：2011年8月已通车2期：2009-2012起止点较场口－鱼洞，一期较场口到新山村已经通车1期：二塘交通大学－江北龙头寺；2期：龙头寺—江北机场3期：二塘交通学院－鱼洞海峡路－复盛鸳鸯－江津南岸茶园新区－渝北南山支线北碚－西彭跳蹬－鱼嘴沙坪坝到溉澜溪，以及弹子石—江北机场支线南岸四公里为首末站，经九龙坡区、沙坪坝区、江北区、南岸区朝天门－璧山社会经济发展情况轨道交通4号线5号线6号线7号线8号线9号线环线线路1号线2号线3号线14宏观环境总结城市发展规划与战略产业结构研究???????受宏观政策影响，重庆的城市地位将跃升新的平台，城市实力将得到稳步发展。政策利好意味着短期内密集的基础设施建设上马，良好的配套设施、充足的就业机会和快速的城市发展，城市已进入发展的“快车道”。在实施国家西部大开发和振兴老工业基地战略