市场分析项目分析众正地产策划项目HONESTREALESTATE定用心创造价值位产品规划营销建议HonestRealEstate众正地产谨呈：xx房地产开发公司北二环项目产品定位方案众正地产策划二〇〇八年七月核心问题：——项目自身禀赋如何，面临怎样的市场环境？——我们的客户在哪里？——应对市场需求，我们需要做怎样的产品？——项目以怎样的形象面市？研究主线:第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分项目定位第四部分产品规划建议第五部分财务预算市市场场分分析析项目分析项第一部分第一部分【市场分析】【市场分析】目定位产品规划营销建议HonestRealEstate众正地产市市场场一、西安宏观经济分析——国民生产总值和固定资产投资研究分分析析表1：西安国民生产总值和全国平均水平比较表项年份2003年2004年2005年2006年2007年目国民生产总值（亿元）946.661102.391270.141450.021700分析增长率14.51%16.45%15.22%14.16%17.24%全国增长率9.10%10.1%9.9%9.5%11.4%项目定1位图：西安国民生产总值增长率和全国平均水平比较图西安市GDP增长率与全国比较图产20.00%16.45%17.24%15.22%14.51%14.16%品15.00%11.40%9.10%10.10%9.90%9.50%规10.00%划5.00%0.00%营2003年2004年2005年2006年2007年销增长率全国增长率建议HonestRealEstate众正地产市市场场分分表2：西安市固定资产投资增长速度与全国平均水平比较表析析年份2003年2004年2005年2006年2007年项固定资产投资（亿445.74612.03776.33971.841242目元）分增长率45.1%37.3%26.8%25.2%20%析全国增长率27.7%26.6%26.0%24.0%26%项目定西安市固定资产投资增长率与全国比较图位50.00%40.00%产30.00%品20.00%规10.00%0.00%划2003年2004年2005年2006年2007年营增长率全国增长率销图2：西安固定资产投资增长率和全国平均水平比较图建议HonestRealEstate众正地产市市场场一、西安宏观经济分析——经济数据解读分分析析项目分析西安市的基本经济指标国民生产总值高于全国的平均水平，从固定资产角度分项析，西安市的增长速度07年相比全国增长速度有所下降，但是整体平均速度高于目全国的平均速度。这就预示了西安的商品住宅的长期需求会基于经济基础力量而坚定实稳固地发展。位产品规划营销建议HonestRealEstate众正地产市市场场一、西安宏观经济分析——人均可支配收入和居民储蓄存款余额分分析析表3：西安市城市居民可支配收入及增长率项目年份2003年2004年2005年2006年2007年分城市居民人均可支配收入（元）7748854496281090512000析年增长率7.8%18.9%12.7%13.3%10%项目定城市居民人均可支配收入（元）1400012000位120001090596281000085447748产80006000品40002000规0划2003年2004年2005年2006年2007年营城市居民人均可支配收入（元）销图3：西安市城市居民可支配收入及增长率图建议HonestRealEstate众正地产市市场场分分析析表4：西安市城市居民储蓄存款余额及增长率项年份2003年2004年2005年2006年2007年目居民储蓄存款余额（亿元）2184.59分1210.561432.861716.761950.53析年增长率22.5%18.4%19.8%13.6%12%项目定居民储蓄存款余额（亿元）25002184.59位1950.5320001716.761432.86产15001210.56品1000规5000划2003年2004年2005年2006年2007年营居民储蓄存款余额（亿元）销图4：西安市城市居民储蓄存款余额及增长率图建议HonestRealEstate众正地产市市场场西安宏观经济总结研判：分分析析项目分从数据可以发现居民的购买基本能力的累积已经到了一个比较好的阶段，购买力存析在状态比较好，也就是说居民的购房需求基本资源存在丰富。如果把居民可支配收入增项长率和居民存款余额增长率比较，就会发现居民储蓄率增长高于人均可支配收入，这就目定预示居民的财富增加过程，住房需求的释放在一定程度上受到总体购买力和价格预期判位断的影响，没有完全释放。研判未来3年内的购房需求积累释放仍会持续稳定的增长。产品规划营销建议HonestRealEstate众正地产市市场场二、西安房地产市场分析——市场概述分分析析?2007年，西安市商品房销售面积923万平方米，销售套数87960套，成交金项目额346亿元。市场体现出以下几个特点：1、西安地产市场迎来品牌企业为主分体的规模化开发时期；2、经济适用房建设力度加大；3、商品房市场重心向析二环及三环间转移；4、宏观调控政策的对于房价的平抑作用开始显现。项?进入08年，受到国家在07年度的六次加息及国内一线城市房价上涨缓慢、成交量目大幅萎缩的影响，西安市场受到波及，市场再次出现持币观望态度。定位?经历前四个月的低迷销售状态，五月初市场逐步回暖，但5.12地震将刚刚出现的产上升势头迅速压制。品?由于宏观金融政策的持续紧缩，以及地震对置业者购买信心的影响，致使相当部分规有意在近期内购房的消费者将原本的购房计划推后，短期内观望氛围更为浓郁。但基划于基本经济发展和城市化进程判断，中长期市场将呈稳步发展态势。营销建议HonestRealEstate众正地产市市场场二、西安市场分析—08年1-4月份与07年同期成交面积对分分比析析项2008年1—4月份与2007年同期成交面积对比目物业类别（单位：㎡）年份分住宅商业写字楼别墅地下合计析2007209244814013449694760571372297018项200818449671678909061513490209692137931目定位1—4月份住宅成交面积同比下降11.8%；商业同比上升19.8%；写字楼同比上升82.3%；别墅同比上升77.4%；地下室/停车场同比上升194%。由于住宅成交面积下产降总量比较大，导致物业成交面积总体下降6.9%。品规政府对于普通住宅调控力度的增大，以及市场供给关系的影响，让人们的目光不划再紧盯住宅类物业。以商业、写字间、别墅类物业受到市场的关注，成交量均呈现出营高速上涨势头。同时，由于私家车的普及，导致了地下车位的热销，年增长率达到了销近200%。建议HonestRealEstate众正地产市市场场二、西安市场分析——08年1—4月份西安市房地产成交数据对分分比析析2008年1—4月份西安市房地产成交数据对比项住宅商服用房写字楼别墅地下合计目月价格价格价格价格价格份面积面积价格面积面积分面积㎡元/元/元/面积㎡元/元/㎡㎡元/㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡析㎡项16108904100201727815129465463439612583131014976497134293目2234946432696661197922462374711978780369829742719704551定位34881994248141591254240896649042021967879220095482484675产4510932437812389380971431161393695107391516915836680005077品规1—4月，西安市房屋销售价格同比上涨11.1%，其中新建住宅价格上涨12.5%。二手划住宅销售价格上涨8.6%。西安房屋销售价格继续保持稳步上涨，但上涨的幅度有所回落，价格环比在前4个月中上涨幅度较低。营销5月份后期，由于宏观市场走势以及地震等突发事件的影响，西安市房屋销售价格出建现小幅回落。议HonestRealEstate众正地产市市场场二、西安市场分析——小结分分析析项?宏观政策及5.12地震导致市场短期内整体市场观望气氛加重，层数较高的目物业销售滞后，低楼层物业销售状况相对较好；基于基本经济发展和城市化进分析程判断，中长期市场将呈稳步发展态势。项目?基于宏观调控的进一步落实，住宅物业的投资性购买比例将会进一步降低，定而城市发展进程和城市人口的居住需求将确保自住型购买的稳定增长。位产品?后市品牌公信力好的项目和建筑质量出众的楼盘将受到市场关注；人们在购规房时将会更加注重建筑质量和逃生设施等的设置，具备相关设计的项目将会在划市场上逐步涌现，部分先行者将在一定程度上占领市场先机。营销建议HonestRealEstate众正地产市市场场三、区域市场分析——区域概述分分析析项金源皇家园北国之春目林锦园君逸分水木白杨类比区域锦园新世纪析福安花园项分析研究区域宏途星城目大唐世家定世纪锦绣位蔚蓝花城产品?规本区域市场以南至龙首路，北至凤城三路，西到星火路，东到太华路区域为主要研究对象；划?区域内房地产项目分布不均衡，北二环北侧开发的项目远多于北二环南侧的项目；?区域内北二环南侧受大明宫遗址保护的影响，其发展速度比北侧缓慢，内部留存有大量城中营村，城市景观明显落后与北二环北侧；北二环北侧部分属于经开区，区域发展呈现出一片繁荣销建景象，商业、写字楼、公寓、餐饮娱乐、酒店等设施齐全。议HonestRealEstate众正地产市市场场三、区域市场分析——区域市场特点分分区域物区域物业业供给类型供给类型丰富，丰富，南北南北发展发展不不