中海国际社区7-8#地块四期项目策划报告二零一零年三月目录1工程概况2工程总平面策划3成本与合约相关工作策划4项目部人员架构5工程进度管理6工程质量管理7安全文明施工策划8外部关系协调管理一、工程概况1工程介绍2场地状况及周边关系3开发节点要求1.1工程介绍本项目位于西安市曲江区，东侧为本项目三期工程，目前正在开发阶段，将于2010年9入伙；南侧为芙蓉东路，与大唐芙蓉园仅一路之隔，西临丰景佳园，小区已入住，属成熟社区；北靠正和医院，属军区管辖。总用地面积7.6万平米，建筑面积6.6万平米，容积率0.94，建筑密度为0.30。地下一层，地上三层，结构形式为框架剪力墙，由42栋双拼、联排别墅组成。1.2场地状况及周边环境?原始场地标高：场地的北部分东低西高相差4米左右，分界线在正和医院与太阳集团之间的道路；南部分北高南低相差4-10米，分界线距南红线37米左右。?场内树木已移走多棵，现场地多为灌木及小乔，需清除。计划由土方单位施工，价格包干。场内的树木铲除手续由发展部办理。?窑洞有三个影响612号楼东户，底标高低于灰土垫层底1.14米需处理。窑洞的处理方法需设计确认方案。?现场有一些坟地需要清理，此项由项目事务部在2009年11月15日之前办理手续，交由土方施工单位处理。?场地遗留问题：1、北侧红线无围墙，由于北侧是军事区，现项目红线距离正和医院的围墙仅1m，如开工后是否会发生矛盾；2、615#-645#西侧一排楼基础处理范围均在红线外，由设计院出图时考虑围墙的毛石基础缩小地基处理范围。1.3开发节点要求?开工时间：2010年3月?竣工备案：2011年6月?入伙时间：2010年9月二、总平面策划1总平面布置原则2大区平面布置策划3开放区平面布置策划4高层区平面布置策划5关键线路施工顺序策划2.1总平面布置原则?利用工程现有周边及现场实际情况安排平面布置；?利用工程设计情况及工程量基本等同的原则进行平面标段划分；?编制切实可行的项目管理制度作为合同的补充在投标阶段下发各投标单位?根据总图规划必须设置环形施工道路，临时施工出入口布置两个以上；?采取主道路管网先行施工至路床充当临时施工道路，以达到资源共享、控制工程总成本的目的；?利用工程整体设计及土方工程施工情况合理安排大平面内施工流水走向；?根据现场实际情况及工序需要，现场不安排搭建任何临时设施（除门卫室及钢筋模板加工棚），厕所采用移动式，以保证各阶段工序的顺利完成。2.2大区平面布置?施工生活区、办公区设置在项目部所在区域，位置如下图所示在施楼内严禁安排施工人员住宿；现场不得修建任何形式的厕所，必须采用移动厕所。2.2大区平面布置?施工临时出入口、临时道路四期开工前在南侧有两个出入口，均不能作为四期临时施工出入口。原因有以下两点：其一东南角出入口与三期合用，且为铂宫规划人车主出入口。考虑道路管网接驳、景观门卫室等施工周期较长，无法保证四期施工车辆正常通行。其二西南角出入口为拆迁收地时的临时出入口，未从施工角度考虑预留。除供开放区可以短时间使用，开放区小院景观施工时将做封闭进行小区围墙施工。所以四期南侧应增设一临时施工出口，综合考虑最佳位置为606、607号楼楼间。北侧无出入口，可在16、17号楼南侧紧贴三期北环线设一临时施工出口。2.2大区平面布置?施工临时出入口、临时道路根据四期前期策划安排：第一，只要在三期325、323、321号楼西围墙下增设部分临时铺装入伙道路，供323、321、320三个楼十月份入伙，三、四期南北向中间道路施工至路床可作为四期临时施工道路；第二，北侧出入口往东，一、二、三期北环线北侧规划叠拼楼栋暂不开工，可做临时道路直至项目部所在位置的临时出入口，同时高层区西段开工时可以合用。这样只要将南北两侧出入口内做临时道路与环线接通，四期场内就形成环形道路，不会因为临时道路维修或其他因素出现道路阻断，造成场内停工而引发施工单位索赔。2.2大区平面布置?场地第一次土方开挖：1)四期场地全部按照设计提供的总平图的道路标高-0.37m作为开挖后的标高。考虑因素：按照该标高开挖，道路标高在管网完成后有一定的下降，基本成为道路的基层的底标高。按照上述标高场平后，需考虑小院二次回填量，回填深度约1.5m。南侧小院标高与道路标高大部分相差1.15米以上，但南侧小院进深一般只有4.5米，基坑开挖后最多保留2米宽度，显然抬高场地保留小院土方已失去意义;场地过高增加基坑二次开挖量和所有道路挖运量;过低增加道路及小院回填量且不利于永久土方开挖道路路床作为施工道路。2)开挖顺序：水系东侧十个楼→场内树木清理及垃圾外运→场内砖渣倒运→615-617号楼以北→601-608号楼→609-612号楼3)开挖时间：2009年11月15日开始，2009年12月30日完成。4)现场仍存在局部回填：挡土墙施工完回填内侧；路床部分如垃圾土多，可能存在回填。2.2大区平面布置?土方需求量1)四期自用土：计划灰土及DDC填料土以及四期回填所用土方5.9万方；其中，灰土及DDC填土对土质要求较高，基槽及小院下部回填土土质要求不高。2)三期预计使用7.2万方土，用于基槽及小院回填，土质要求不高。3)6#地块需回填土3.6万方，用于基槽回填，土质要求不高。2.2大区平面布置?土方的处理意见如四期自挖土质不能满足要求灰土及DDC施工用，则可到7-8#地高层区取土，上述其他回填土均采用四期开挖土方。暂不考虑7-8#地块高层区的开挖土方用于上述回填。高层区因土质较好，好土的外运费用会较杂填土的外运费用低很多。对6#而言，如外运费用低于11元/m3，即使四期土方经过二次倒运后再回填，其总费用也小于将四期土方直接外运再从高层区取土回填费用。其余土方以及垃圾及废弃树木直接外运。2.2大区平面布置?施工临时水电接驳由于2号配电室在桩基施工时无法工作，在场内东南、东北角各布置一台箱式变压器提供电源，符合四期用电要求；场内东南角有自来水接驳点，可用高压水泵加蓄水池供施工使用，场地东北角考虑由三期提供自来水接驳点。?施工机械布置塔吊布置：避开道路管网，尽量布置在小院一侧。部分楼栋无法安排塔吊时，可采用日租汽车吊配合使用。塔吊拆除内容包含基础部分。龙门架布置：严禁布置在阳台、露台等部位，应布置在门窗洞口和路床施工完成一侧，不得影响大型乔木和土方车辆通过。2.3开放区平面布置开工前完成开放区601#-608#楼的土方平衡及小院回填土，移交主包单位将所有小院作为施工场地，安排布置钢筋和模板加工棚、塔吊、施工道路、材料堆场等，同时考虑2010年4月底前给需要栽种的大型乔木留出位置不得占用；2010年5月底前完成开放区楼栋北侧道路路床，将小院场地上临时设施全部腾挪，临时施工道路砼清理外运，移交园林绿化单位进场施工。北侧道路作为主包单位施工场地及施工通道，完成主体剩余工作量的施工。水电接驳点在三、四期交界处；生活区、临时办公设在原地点；临时厕所采用移动式。开放区5月30日前的施工平面2.4高层区平面布置正负零以下施工平面布置2.4高层区平面布置正负零以上施工平面布置2.3开放区平面布置开放区5月30日后的施工平面2.3开放区平面布置开放区开放后平面布置2.5关键线路工序策划?土方工程施工由于四期原场地高差变化较大，总体规划出现台地、坡地及高低跨地形，给土方开挖工作增加了难度。根据土方工程施工策划，第一次土方开挖至道路竖向图标高下0.37米后进行楼栋基坑开挖，同时穿插主干线道路管网施工。基坑开挖分三个阶段完成：首先春节前完成第一次土方平衡及开放区楼栋和水系东侧十个楼；第二阶段从春节后开始完成水系西侧15个楼至丰景佳园围墙东侧8个楼；第三阶段，645、646、648号三个楼位作为649、650两个高层地下结构的施工场地，待649、650号楼及地下车库施工至正负零、场地回填平整后开挖。2.5关键线路工序策划?主干线道路管网施工1.主干线管网在主包进场前基本施工完毕，主包单位进场前完成永久道路路床施工做为施工临时道路。2.雨污水管线全部布置在道路路床下，其它管线布置在道路两侧暂不施工，在景观单位进场前完成。3.主干雨污管线施工完成后埋设其它所有管线的过路套管。4.道路路床素土回填压实顶标高低于设计标高50mm，灰土与二灰石垫层施工完成后作为临时施工道路。5.道路面层施工前先进行路床清理冲洗，由于路床面经载重车辆碾压将下降50厚左右，重新用100厚二灰石铺垫压实至设计标高再进行面层铺油施工。2.5关键线路工序策划?结构工程施工1.根据塔吊布置安排所在位置，进行支路硬化作临时施工道路，并在塔吊两侧搭设钢筋模板加工棚进行加工制作。其它支路主包单位，留做市政单位施工管网及路床，二灰路床经养护移交主包单位作为临时施工场地。2.结构施工至一层时，外墙脚手架改用悬挑式，方便地下室外墙防水层及室内外回填土工作穿插进行。3.结构施工至二层时，二次结构施工单位提前进场从地下室开始施工，直至三层及屋面女儿墙，确保本工序的连惯性。4.结构施工完成后，立即组织拆除加工棚，安排支路管网进场施工，每条支路施工期不得超过10～15天，留作景观工程施工通道。2.5关键线路工序策划?二次结构工程施工1.屋面砼浇灌时，增加两组同条件试块，分别于第七日、第十日送试验室进行检测，如强度报告达到要求拆除模板进行三层和女儿墙的墙体砌筑。2.无论哪层，二次结构砌筑均需从外墙开始，直至女儿墙完成，不影响屋面、露台防水层及外墙抹灰、保温层施工的提前进入。2.5关键线路工序策划?外立面装饰及屋面工程施工1.二、三层阳台、露台上的结构外架全部拆改采用悬挂、斜拉等方式或改用可移动式工具架。2.外墙保温施工前拆除脚手架的连墙杆、斜拉撑