2011昆山城西地块前期策划新聚仁机构----江苏新聚仁房地产经纪有限公司2011年1月16日本项目地理位置本案康居学校本案位于昆山城西地区，距离城市中心约5公里，西部副中心核心板块，紧邻森林公园、体育中心等大型配套；项目所在城西地区概况生态居住、休闲娱乐、中高档住宅聚集地城西是昆山市政府定位唯一的“生态居住区”,所有昆山最重量级的景观、休闲、文化、娱乐、教育设施都聚集在前进西路及马鞍山路沿线；周边拥有昆山唯一的、最顶级的大型市政配套；是一个完全没有工厂污染，昆山环境最好，最适合居住的地方；区域内聚集了昆山最高端的别墅、花园洋房、高层、小高层、等高品质项目；目前已成为昆山市场高度认可的最佳居住板块、首选的高端住宅聚集地；本项目位于此区域核心的位置有着无可比拟的地段优势；本项目周边配套六大公园、三大中心、西部城市副中心核心区?拥有六大公园：亭林公园、森林公园、思常公园、中央公园、康居公园、莲湖公园?拥有三大中心：体育中心、文化艺术中心、行政服务中心?拥有完善教育：210万大学城（登云学校、解放军外国语学校、党校等）、昆山一中、玉峰实验学校、康居学校?拥有便利交通：贯穿东西的前进西路、景观大道马鞍山路、城际铁路、苏州绕城高速?拥有完善商业配套：一路之隔的康居商业街、康居邻里生鲜菜场、驱车约五分钟沃尔玛、欧尚周边配套汇总已建成：体育中心欧尚登云学校昆山一中沃尔玛邻里生鲜菜场森林公园在建及规划中：文化艺术中心思常公园行政服务中心康居商业中心康居学校未来发展趋势评估政府大力支持、巨大发展潜力?从以上配套可以看出，项目所在区域聚集了众多重量级的大型配套设施，也是政府重点开发的地区，加之玉山镇政府也将变迁于此，将带动整个区域的未来发展，这些大型的配套已经不是“纸上谈兵”，目前基本都已形成或在建设中；?虽然城西有着不可复制的生态环境以及政府规划的大力支持，但是很多新建小区业主并未入住，所以该地区目前人气仍然不旺，配套设施基本都在规划、在建中，还有待完善；?相信随着这些大型配套的建成、加之政府的大力支持；将有着巨大的发展潜力；而本案隶属于昆山新城市副中心核心范围内，未来发展将无可比拟；项目周边楼盘市场情况占地面积120000案名：时代中央社区（平方米）建筑面积300000（平方米）容积率2.5销售均价5500-5600（/平方米）面积范围93-202（平方米）价格范围45-120（万）物业类型小高层、高层案名：金色森林占地面积166664（平方米）建筑面积224719（平方米）容积率1.4销售均价5500（/平方米）面积范围90-193（平方米）别墅区价格范围45-120（万）物业类型别墅、小高层、高层案名：天地华城占地面积83165（平方米）建筑面积22101018（平方米）1716已已入入住住容积率2.189103销售均价55008（/平方米）2面积范围60-143（平方米）价格范围35-100（万）物业类型小高层、高层占地面积66700案名：香榭水岸（平方米）建筑面积144700(平方米）三期容积率1.68销售均价6200（/平方米）面积范围100-150（平方米）价格范围60-110（万）物业类型小高层、高层建筑面积121077案名：风景英伦（平方米）占地面积186928（平方米）容积率1.3销售均价花园洋房：（/平方米）6700小高层：5200面积范围98-150价格范围50-120（万）物业类型联排别墅、小高层、花园洋房建筑面积109951案名：伯爵大地（平方米）占地面积410000（平方米）容积率3.5销售均价5500（/平方米）面积范围70-140价格范围40-100（万）物业类型高层案名：新城翡翠湾建筑面积165000（平方米）53占地面积242000524951（平方米）5048474645容积率1.46销售均价4800-5000（/平方米）面积范围49-131价格范围30-80（万）物业类型多层、小高层、花园洋房案名：森林半岛建筑面积1179189（平方米）占地面积271000（平方米）房洋园1.79花容积率售在销售均价6800（花园（/平方米）洋房）一180-230期面积范围花园多洋房）层价格范围120-150（万）物业类型多层、小高层、花园洋房建筑面积100000案名：凯迪城（平方米）占地面积250000（平方米）容积率2.22盘销售均价小高层均价开未（/平方米）5500酒店式公寓8500面积范围酒店式公寓：40-105小高层80-200价格范围酒店式公寓：（万）40-120小高层：40-120物业类型酒店公寓小高层、高层建筑面积198534案名：清风华院（平方米）占地面积357881（平方米）容积率1.59销售均价小高层均价5000（/平方米）联排别墅11000面积范围连体别墅：170-215小高层120--240价格范围95-140（万）（小高层）物业类型小高层、联排别墅总结：?从项目周边楼盘市场看出：?1、物业类型主要以小高层、高层、花园洋房、联排别墅等中高档住宅为主；?2、小高层均价主要集中在5300-5500/平方米之间，花园洋房均价集中在6500-6800/平方米之间，区域平均价格高于昆山其他区域；?3、大多楼盘在售面积主要以大面积舒适性为主，购买人群主要以改善型居住为主；目标客源分析—高端客源?本项目地段与本司操作中的“时代中央社区”有共同性：?1、两个项目只有一路之隔；?2、都在前进西路沿线；?3、都享有周边大型市政配套；时代中央社区近期客源（1）50%50%25045%45%40%40%20035%35%30%30%15025%25%20%20%15%15%10010%10%5%5%500%0%三资企国内企私营业自由职公务人归国人境外人退休人上海苏州玉山镇城东城北城南城西其他区域上班族其他业主管业主管主业员员士士居住区域8%2%49%3%10%4%20%4%0职业分布3%8%31%6%47%1%0%1%2%2%地段价格楼层房型布局景观工期配套交通客源区域分析客源职业分析考虑因素分析?客源主要来自玉山镇以及城西周边区域，相比其他板块，城西凭借优越的区位优势可吸引全市性的客源；?他们对城西地段的认可是最主要的购买因素，对于价格具有较高的关注度近期客源以市政府部门、私营业主、昆山本土人士、上班族为主力，少量上海、苏州等地的投资客，他们不仅关心价格，而且对于地段、房型、景观等具有较高要求，产品的品质成为越来越重要的因素；时代中央社区近期客源（2）25%25%45%20%40%20%35%15%30%15%25%10%20%10%15%5%5%10%5%0%0%0%100万以80以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220以上30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-90万90-100万一房二房三房四房上选择面积0%10%23%24%23%3%11%6%0%房型选择0%42%41%14%预购总价0%10%25%22%19%4%8%11%需求面积分析需求房型分析预算分析?普遍需求舒适性户型，其中100-120的二房和140-160的三房成为客源最需求的主力面积段；?针对该区域的客源普遍承受能力较强，50-80万为最主力的总价段需求，而总价预算在90万以上的客源同样占有较大的比例随着城西自住氛围的认可，改善类刚性需求目前已经成为市场的主导需求，他们总价承受力较高，对于舒适性户型或大户型需求较为集中，成为城西板块吸引改善性居住的最佳证明。客源趋势分析原有客源原有客源区域分布昆山本地59%台湾人20%外籍人0%稳定层：8%上海人?区域分布：自住客源仍然占主力；江浙人10%其他外省3%?职业分布：职业分布比例基本没有变化；　职业分布?三资企业主管7%职业目的：-国内企业主管5%私营业主26%自由职业4%变化层：上班族42%?归国、境外人士11%区域分布：投资客源比例有所下降；其他5%?职业分布：-职业目的?职业目的：改善性需求比例也会增加改善68%个人首次（含婚房）20%为子女购房7%投资5%皆可0%客源特征分析?台企企业主——精致性、舒适性生活，居所要近城，生活要享受?私营企业主——全力争取事业进步、独立的事业，追求独立的品味?中外企业管理人员——积极进取营造小资生活，舒适与工作并重?公务员、教师、律师、医生——高知群体，理性的消费，但不乏品味?上海、江浙客——追求稀缺的、有升值潜力的产品客源总结城西作为中高档住宅聚集地，改善性自住类客源构成城西高端的主力客源，目标客源：年龄主要集中在35—40岁改善型居住为主；职业性质：台企企业主、私营企业主、市政部门和中外企业管理人员构成了主力的改善类客源；这部分客源也正是本项目要找寻的目标客源他们不是一掷千金的富豪，但是理性的追求一份独立的、有品味的、舒适的生活他们是昆山中产阶级的代名词项目市场定位建议?1、区位具有塑造城西最高端的产品的潜质；?2、本项目在立面与景观方面符合塑造高端产品的特质；?3、契合高端客源的需求，我们认为项目完全可以打造成一个在昆山前所未有的：针对昆山本土及外来高层次人群?高品质、高档次的纯住宅小区地地块经块经济测济测算算地块经济指标地块位置面积用途容积率土地竞得价巴城镇前进西路北商住2845元/平方1275771.3-2.5侧、苇城南路西侧（商业占总建20%）米产品组合方案常规小高2.0容积率，洋房1.0容积率，高层3.0容积率，本案容积率1.3-2.5，得出如下4种组合方案：高层体量整盘小高体量洋房体量商业体量（万方）/比总体量容积率(万方）/比例（万方）/比例（万方）/比例例1.306.