谨呈：武汉联发瑞盛置业发展有限公司武武汉汉新新联联康康20122012年年88研究体系1充分挖掘项目价值，从项目资源确立定位方向2研究市场找出项目的突破点3通过案例的成功经验来确立定位项目市场定位研究思路项目解读市场研判案例借鉴整体定位项目定位区域属性武汉豪宅市场分析上海滨江案例产品定位地块条件分析规划要求物业发展建议PARTPART11项目解读41.1、项目解读/区域属性积玉桥是一个具有深厚历史沉淀，借旧城改造之势吸引大批具有规模的品牌开发商进驻，区域价值一再提升。目前，积玉桥板块成为武汉滨江CBD开发炙手可热的区域。绿地，万达，福星惠誉，金地，融侨，三江等知名开发商齐聚积玉桥这片内环滨江宝地，地域价值不断再创新高，同时滨江商务区渐显雏形，片区发展处于井喷期。1.1、项目解读/区域属性积玉桥聚集武汉多数高端项目，目前为武汉豪宅聚集地，意义中的富人区。本案本案?万达公馆和金都汉宫目前在融侨华府售200平米以上大面积豪宅，其单价超过2-3万元/平万达公馆米?融侨华府和金地国际花园售价也在1.2-1.5万元/平米金都汉宫金地国际花园，目前2个项目销售接近尾盘。华润凤凰城1.1、项目解读/区域属性规划升级：区域未来规划为武昌滨江商务区，片区承担的是武昌经济发展引擎的角色。20062006年年将将“建“建设设武武汉汉江南金融商江南金融商务务中心”确定中心”确定为为武昌的武昌的经济发经济发展展战战略略?2003年，武昌区委、区政府提出在长江、东湖、沙湖合抱而成的5平方公里核心区域范围，“建设公司总部区，发展总部经济”的发展方案；?2006年，在武昌区十次党代会上，“建设武汉江南金融商务中心和历史文化名城，使服务业特别是现代服务业成为具有区域竞争力的支柱产业”被确定为武昌的经济发展战略。这一战略的提出，进一步丰富和深化了“总部经济”的内涵，为武昌总部经济的发展提供了新的、更高目标；“江南金融商务中心”将成为武昌综合性金融商务中心?按照规划，武昌滨江商务区地处长江大桥与二桥之间，西临长江，东连沙湖，包括武昌车辆厂片，月亮湾片，裕大华片以及积玉桥D、H片。总用地规模约134.16公顷，沿江总长度达3230米，规划有4条轨道线和1条过江隧道穿越，交通便利。1.1、项目解读/区域属性交通升级：过江隧道的开通，使区域5分钟直达汉口；地铁2号线的建成通车，将使三镇迅速融合地铁2号线的规划将使地铁延展区成为置业热点。?地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围称为地铁延展区，在市区一般为500m至1km,在郊区为2km-3km;本案位于地铁2号线延展线内，属市区地铁沿线价值最高区域过江隧道离项目位置不远，项目可快速到达汉口中心区域。1.2、项目解读/外部条件临近地铁2号线，地块四周环绕主干道，具备打造商业价值的先天条件。地铁2号线;地铁2号线穿越地块内部，离地块步行距离约5分钟。规规划划路路道道主干道：和平大道和沿江大道大大江江道道沿沿大大次干道：规划路和新生路平平和和新生路新生路1.2、项目解读/外部条件江景资源稀缺，680平米超长临江面，利于项目后期打造高端临江产品。分析：武汉虽然临江面很长，但可开发建筑的临江地块不多，江景资源稀缺，本案的680米超长江岸线更是地块赋予项目的高附加值。项目卫星图项目卫星图绿地车辆厂项目面江裕大华（暂定临名）昙华林内沙湖公园万达公馆武汉市革命博物馆武昌公园1.2、项目解读/内部条件地块认知——轨道路线、市政规划穿越以及地块规则都将影响小区楼栋排布。分析：地块被规划道路一分为二，将3311影响项目楼栋布局。11地块内部有轨道路线通过，轨22道三角部分地块，将无法排布建筑。2233A地块部分形状欠规则也将影响楼栋排布。1.2、项目解读/经济指标76万方，其中35万方超大体量商业，基本确定项目未来产品定位方向为综合体，4.5高容积率基本决定未来的物业类型以高层、超高层建筑为主。土地经济指标地块AB合计占地面积6.973812.569619.5434（万平米）建筑面积31.444.375.775.7（万平米）容积率4.54.4建筑密度35%35%居住面积9.4226.6（万平米）39.68，其中除去变电共建面积站、公交首末占、绿地21.9817.7（万平米）面积，商商业业面面积约积约3535万方。万方。居住与共建3:76:4规模比例项目属性界定——城市内环核心，76万一线滨江综合体项目?区区域域属属性性位置城市内环核心区域，规划滨江商务区，政府全力支持打造项目高档项目集中地，高端人群聚集地?项项目目属属性性景观680米的沿江面，一线江景资源交通地铁物业，紧邻地铁2号线；面临主干道沿江大道和和平大道规模76万平米超大规模综合体项目项项目目认识认识武汉内环核心，政府倾力打造滨江商务区地铁上盖物业76万方综合体，35万方超大体量商业一线滨江资源，680米超长江岸线,内外部资源的特殊性决定了项目的高端属性从土地利用价值角度分析高端化有条件成为也理应成为项目开发的定位方向在这个大前提下，我们需要考虑的是：规控指标及地价水平可能对项目高端化定位产生怎样的影响？1.3、项目解读/规划要求高地价决定高售价，8755元/平米地价，未来商品房售价将在15000元/平米以上。十次竞拍，38.6亿元拿地，单价8755元/平米，再次刷新武汉单价新地王的记录2010年12月6日，武汉裕大华地块经过10轮竞价，最终以38.6亿元成交，楼面单价达到8755元/平米，为近年来武汉单宗土地单价最高的一宗地块从竞拍情况看，竞拍者每次举牌加价六百万。不想，立刻有竞买人举牌，每次加价1亿，连续三次举牌，也反映出企业对于地块未来价值看好。1.3、项目解读/规划要求90平米以下的商品房建设为不少于36%，未来产品打造具有灵活性。B地块套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的36%：豪宅无影响，但正常改善户型受到挑战如按照规划要求，B地块44万方未来项目将有近约16万㎡户型为90㎡以下产品（其中还包括商业面积），在这一面积段内，正常户型的规划空间受限，常规的改善消费需求无法得到有效满足但同时可做一些SOHO产品来弥补16万㎡90㎡以下产品1.3、项目解读/规划要求建筑排布要求影响产品排布的灵活性，变电站、公交末站等公建的建设，很大的程度的影响地块的居住舒适度和小区居住品质。A：临江一线应布置1栋不少于200米的超高层共建，及2-3栋100米左右共建B：建筑临江一线开敞度不少于60%，二线居住用地面积不超过7.57万平方米C：公建面积：用地临和平大道控制10米绿化带，变电所用地沿临江大道控制30米宽绿化带变电站用地面积：9076平方米公交首末站用地面积：4700平方米绿地用地面积：9869平方米轨道施工临时用地面积：10556平方米PARTPART22市场研判19在做市场分析前，需要理清几个高度关联而又似是而非的概念：高价，高端，标杆，豪宅高价≠高端高价位的产品不一定就是高端产品高端≠标杆高端如因曲高和寡成为小众不一定就成标杆标杆≠豪宅能成为某一类产品的代表不一定就是豪宅我们是什么——高端物业——一个由四纬因素构成的市场综合体价价高高造造高格格创创同于：：在住宅市场发展的特定阶段，在具有较高地域：：品品类市单能能产产产场价性性度度品平与文脉认知度的区域内，能最大限度的满足少数高收入适适水均总品品舒舒平水产产高高平价质质或品品人群的居住需求，占有核心区位或稀缺资源，其在资高端物业资资区区源源品品源数量、标准、销售价格、各种产品性能指标、土地稀稀位位：：：：客客缺缺或或象象端端质质资资生生拥拥形形高高品品价值、市场形象等方面皆明显超出市场平均水平，价源源态态有有场，，高高等等场市市业业与与企企体体格敏感度低于品质敏感度的高级住宅形式。牌牌群群务务户户服服的的本项目可初步定位为：滨江标杆，高端物业在此采用价格指标量化界定高端物业以便于研究此物业类型价格界定因高端项目的价格具有明显的时效性，此处高端物业的界定同时满足以下两个条件：——单价在1.5万元以上；——总价在200万元以上。武汉市场高端公寓项目特征：四大因素往往不能兼而有之目前在售项目目前武汉市场上的高端物业往往在市场武武汉汉天地天地表现上突出某几个因素特征：3500035000价格与区位优势：武汉天地、融科天融融科科天城天城城、万达公馆2200022000复复地地东东湖湖国际国际1700017000资源优势：江景资源优势：金都汉宫、武汉天地、绿地金融城；湖景资源：复地东湖国际产品自身优势：万达公馆、武汉天地绿绿地地国际国际金融城金融城1500015000品牌与市场形象优势：万达公馆、绿万万达达公公馆馆地金融城、武汉天地金都金都汉宫汉宫220002200021000210002.1、市场研判/产品面积根据汉宫一号、积玉桥万达、武汉天地户型配比，可以看出武汉豪宅市场产品面积段主要集中在250-350平米之间。户型面积套数比例汉宫一号：顶层复式691-79188%329-412平米复式为主力户型，共82套，占比复式329—4128268%平层2512824%68%，其次为251平米户型28套，占比24%。合计　118100%户型面积套数比例3*2*42308225%万达公馆：3*2*5260-28016450%260-280平米户型为主，共164套，占比50%。3*2*53208225%其次为230平米户型和320平米户型，各占比25%。合计　328100%产品面积套数比例2408043%41层3208043%武汉天地三期：多层160-1802011%41层240-320平米户型为主，共160套，占比86%%。别墅300平米以上53