南诏迷城，滇西闲都南诏迷城，滇西闲都————打造云南高端休闲度假的旗舰打造云南高端休闲度假的旗舰大理海东项目前期策划报告王志纲工作室2010年6月目录?第一部分大势把握?第二部分项目定位?第三部分功能构建?第四部分开发策略前言?彩云之南，万绿之宗，旅游大省，魅力无穷。随着中国西部大开发的深入、中国沿边开放的潮涌和区域一体化的演进，云南已由边陲后卫变成沿边前锋——成为面向东南亚和南亚开放的桥头堡。云南旅游二次创业计划和旅游综合改革试点的战略实施，为滇西旅游枢纽城市大理带来巨大发展机遇。?南诏古都大理，以其交通区位之优和山水环境之美，曾为南中政治经济文化中心，又是共和国成名至早的老牌旅游城市。作为滇西旅游的龙头支柱，大理从城市拓展格局到旅游产业再造都面临着新的挑战，海东作为城市开发的处女地，成为承载大理未来梦想的平台。?海东项目不是一个常规地产或旅游项目，而是一个承载南诏古都凤凰涅槃梦想的城市引擎。第一部分大势把握?一、云南：中国高端休闲胜地?二、滇西：云南旅游的擎天柱?三、滇西之心：大理前世今生?四、发现海东：高端休闲载体一、云南：中国高端休闲胜地高端休闲成为社会新热点?世界开始进入休闲时代，中国休闲经济风生水起。在休闲经济的浪潮中，高端休闲特别是高端度假、奢华酒店、高球运动以及文化体验等方面成为人们关注和消费的热点。高端休闲方式休闲内容高端度假酒店主题酒店、奢华酒店邮轮大型豪华邮轮、私人游艇高端休闲运动高尔夫、滑雪、极限运动、潜水、热气球文化体验音乐会、高端私人party、文化节等奢侈品消费名表、名车、私人飞机等养生度假瑞士羊胎素、日本健康之旅、SPA、温泉养生等云南，首选的休闲旅游目的地?作为中国的旅游大省，云南凭借其良好的生态环境和四季如春的气候优势，已成为中国富豪的首选休闲旅游目的地。─根据胡润百富榜《中国千万富豪品牌倾向报根据胡润百富榜《中国千万富豪品牌倾向报告》，告》，0909年是首选云南，三亚排第二，本次则显示年是首选云南，三亚排第二，本次则显示三亚排第一，其次是香港和云南。三亚排第一，其次是香港和云南。?富豪们之所以首选云南，除了原生态优势和最适宜的自然气候，还有一个原因是，高档休闲旅游度假设施的不断跟进，特别是高尔夫及高端酒店等配套。─根据调查，富豪进入云南的首选地分别是根据调查，富豪进入云南的首选地分别是丽江、大丽江、大理、西双版纳和腾冲理、西双版纳和腾冲。其中最喜欢的高尔夫是。其中最喜欢的高尔夫是春城春城高尔夫高尔夫，最喜欢住的酒店是，最喜欢住的酒店是丽江悦榕庄丽江悦榕庄。。云南，国际化高端休闲胜地?云南作为中国面向西南开放的桥头堡，?在GMS（大湄公河次区域）旅游合作中已取得一定成效，其中昆明、石林、丽江、大理、西双版纳被列为“湄公河明珠”景点，纳入GMS统一营销。?云南作为中国首个旅游产业改革试点省份，通过二次创业战略，云南旅游必将进一步接轨国际，大放异彩。云南旅游未来更加休闲化、国际化、民族性和高端化。二、滇西：云南旅游擎天柱云南旅游看滇西?大滇西是云南旅游资源最丰富的地区，堪称世界级休闲旅游天堂。云南旅游产业近80%的贡献率来自滇西。─按照目前云南年接待按照目前云南年接待11亿多游客来测算，实际到达亿多游客来测算，实际到达滇西的游客已近滇西的游客已近80008000万人次。另根据旅行社统计万人次。另根据旅行社统计，到云南的游客有，到云南的游客有80%80%会选择大理、丽江、香格会选择大理、丽江、香格里拉等滇西一线。里拉等滇西一线。滇西，云南旅游的擎天柱大滇西旅游区滇东南（占据云南旅游的80%）云南旅游：西热东冷滇中国际旅游区昆明滇东北西双版纳滇西旅游：群雄并起?在大滇西旅游城市格局迪庆:香格里拉中，迪庆、丽江、腾冲、瑞丽等城市群雄并起丽江：小资天堂，迅速崛起，大有后来大理：风花雪月，浪漫之都腾冲：火山地热温泉度昆明者居上之势。大理作为假区保山老牌旅游城市，二次创瑞丽：东方珠宝城业既迫在眉睫又任重道远。大理：盛世危机?大理在旅游总量上依旧是滇西老大，但高端产品已远不如丽江。大理唯一的高尔夫球场至今会所还未投入经营，而丽江两个球场早已经营多年，大理的国际豪华酒店寥若晨星，而丽江却是国际奢华酒店扎堆之地。─如下图，大理旅游人均消费水平相对较低，必须在如下图，大理旅游人均消费水平相对较低，必须在高端休闲方面进行突破。高端休闲方面进行突破。类别年度旅游人次其中：旅游收入人均消费2009年旅（万人国内（万人）海外（万（亿）（元）游占GDP次）人）比重大理200911411105.935.3092.2680822.7%丽江2009758.14705.5552.5988.66117075%三、滇西之心：大理前世今生?1、亚洲文化十字路口的古都─大理曾是南诏、大理国的古都，当年达官显贵聚集大理曾是南诏、大理国的古都，当年达官显贵聚集的高贵典雅之地，受到唐宋文化影响，文人名流荟的高贵典雅之地，受到唐宋文化影响，文人名流荟萃，是中原文化、藏传文化、东南亚文化及当地民萃，是中原文化、藏传文化、东南亚文化及当地民族文化的交融地；族文化的交融地；─大理又是“南方丝绸之路”的灵关道、五尺道和博大理又是“南方丝绸之路”的灵关道、五尺道和博南古道的交汇点。所以大理被称为南古道的交汇点。所以大理被称为“亚洲文化十字“亚洲文化十字路口的古都”路口的古都”。。要深挖大理文化内涵?今天的大理文化主要体现在大理古城上，重点从建筑、人文、风情等方面展现。?从最早的白族宫廷画师张胜温，到现在的杨丽萍、金庸等生在大理或与大理有关的文化人士，都是大理的宝贵财富，要通过整合浓缩这些文化精华，打造与古城截然不同的一个新的文化载体，具备国际化、多元化、休闲化特色。西西藏藏?2、承东启西、左四四川川右逢源的枢纽城市迪庆─大理地处滇西交通枢大理地处滇西交通枢丽江贵州贵州纽中心，具有承东启纽中心，具有承东启大理西、左右逢源的战略西、左右逢源的战略缅甸缅甸保山楚雄昆明广广西西优势。不仅是通往保优势。不仅是通往保德宏山、腾冲、德宏及缅山、腾冲、德宏及缅瑞丽甸的必经之地，也是甸的必经之地，也是缅甸缅甸越越南南通往丽江、香格里拉通往丽江、香格里拉及西藏、四川的重要及西藏、四川的重要老老挝挝通道。通道。大理城市格局?3、高端休闲匮乏的古都蝴蝶泉─海西地区：海西地区：目前大理旅游目前大理旅游喜洲古镇洱产业的主要载体，在休闲产业的主要载体，在休闲海旅游方面主要以大理古城旅游方面主要以大理古城苍沧海高尔夫为主，沧海高尔夫还是半为主，沧海高尔夫还是半成品；蝴蝶泉、喜洲古镇成品；蝴蝶泉、喜洲古镇山崇圣寺三塔大理古城、崇圣寺为核心的景区主、崇圣寺为核心的景区主要以观光游为主。为保护要以观光游为主。为保护海西田园风貌，开发空间海西田园风貌，开发空间大理新城已很少。已很少。?下关新城：主要是现代产业、人居、商业为主的生活之城，是当地人的生活和工作大本营。─大理大理急需急需要要寻找新寻找新空间来空间来弥补弥补高端休闲高端休闲功能功能。。类别五星级酒店高尔夫球旅游类别内容场旅游观光类崇圣寺三塔景区、蝴蝶泉、洱海观光、天龙八部影视城、南诏风情岛、苍山索大理2家1家道丽江6家2家休闲度假类苍海高尔夫/星级酒店个性体验类古城体验（大理古城、喜洲古镇）小结：高端大理何处寻？?大理作为滇西枢纽中心城市，高端休闲旅游设施匮乏是其显著的发展瓶颈。高端大理的承载平台在哪里？?海西土地资源有限并受到农田保护限制，海东价值逐渐显露出来。未来弥补大理高端休闲旅游匮乏的重任将落在海东地区。四、发现海东：高端休闲载体生态海东的高端路线?海东地区本身生态脆弱，水土容易流失。所以，海东地区不合适发展工业及大规模低端化城市开发，要维护好海东生态平衡，就必须要走高端化路线。?高端休闲旅游能够带来相对较少的游客，产生较高的经济效率，能够以小博大。高端休闲旅游更需要优美的环境支撑，未来可通过人工绿化等方式能够更好的改善海东生态环境。海东：未来之城大理古城南诏风情岛喜洲古镇─追溯历史追溯历史的人的人州委州政府已搬迁，未来市委市政府也要板块港口、高速公路、铁路文古城文古城、机场近在咫尺下关新城─代表今天代表今天的的生生畅想未来的国际之城打通海追溯历史的人文古城大理古城活活之城之城上交通海东新区海东新城大理向东大理新─面向国际的面向国际的未未都心下关老城来之城来之城经济开发区代表今天的生活之城发现海东价值?海东新城是大理至丽江海东价值：交通枢纽中心航空、铁路、高新的形象中心大丽高速速公路、水上交G214高端休闲中心通的交汇点，未S221大丽铁路来这里交通便利大丽公路大理水海东古城，资源丰富，潜上新城G214交通大理机场力巨大，后发优州政府势明显。泛亚铁路连接线至保山至楚雄海东三大价值?（1）交通枢纽中心─随着随着海东区海东区域域交通的不交通的不断完善断完善，东，东部部地区人流、地区人流、物物流、流、信息信息流流就就会会得得到到加强加强，，未未来海东区来海东区域将域将会成为会成为整个整个大理的交通枢纽和旅游集大理的交通枢纽和旅游集散散地。地。?（2）新的形象中心─海西区海西区域域发发展展空间空间越越来来越小越小，海东，海东价值逐渐凸价值逐渐凸显。显。政府全部搬迁政府全部搬迁以以后后，，该该区区域将域将成为成为代表未代表未来大理的来大理的标志标志区和区和形象展形象展示区，示区，更更多高端休闲多高端休闲设施将设施将在在这这里里形形成聚集。成聚集。?（3）高端休闲中心─无敌无敌山地景观山地景观资资源、源、洱洱海海湖湖水水映衬映衬，，加上独特加上独特的文的文化化资资源源特色特色，对，对于于开发山地开发山地度假度假、水、水上运动上运动、文化、文化体体验验等方面来是一等