谨呈：锦升地产月牙湾佳园营销策划方案MADEIN前言月牙湾，荷塘月色。。。。共同的理想，让我们并肩作战！工作回顾报规方案设计已完成工作回顾售楼部装修完成，项目沙盘、置业顾问进场。工作回顾普洱市房交会亮相房交会会刊房交会宣传单页工作回顾目前售楼部到访客户共计125批。来访客户统计意向物业形态意向面积来访客户来访客户多层小高层88㎡110㎡120㎡130150跃层㎡㎡数量7031数量102533241613比例69.3%30.7%比例8.3%20.7%27.3%19.8%13.2%10.7%意向栋号来访客户1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#数量1961343111575161182比例15.8%5%10.8%3.3%2.5%9.2%12.5%5.8%4.2%13.30.8%15%1.7%%注：截至至2010年5月20日我们的目标是什么？资资金快速回金快速回笼笼实现项实现项目目销销售售80%80%（（528528套），完成套），完成资资金回金回笼笼；；项项目价目价值值最大化最大化目目标标均价小高均价小高层层21002100元元//㎡㎡，多，多层层18001800元元//㎡㎡；；树树立企立企业业品牌品牌通通过过月牙月牙湾湾小小区项区项目面市建立目面市建立锦锦升地升地产产在市在市场场的的口碑及影口碑及影响响力，力，为为后后续开发续开发提供品牌力支撑。提供品牌力支撑。【【销销售售节节点曲点曲线图线图】】正式开盘后第二个月尾正式开盘后盘期正式开盘后第二个月持第五阶段开盘前90正式开盘30天强销期销期天认筹开始第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段目录房地产新政策分析房地产市场分析项目地块分析项目规划建议营销策略定位项目销售执行营销推广计划房地产新政策影响中国房地产市场的3个主要因素中政策因素占了47%，从紧的货币政策对房价的上涨抑制作用有一年的滞后性。影响中国房地产市场的主要因素有政策因素、外部环境因素、房地产市场内部因素，影响因素当中政策是发挥了很重要的作用。从这三个因素当中分别可以解释市场中的47%和31%、22%的市场变化的情况。当然可以看到，政策的因素占了47%的影响比例。综合考虑市场预测数和实际的数字主要的市场指标销售面积、销售指标、销售价格以及施工面积进行对比，2009年市场的超常的增长，主要发挥作用的是信贷超额投放、降息、减税；正常的增长率，2009年相对于2008年应该在11.5%，18%的增长率是08年的抑制消费，降息对增长率的贡献4%，减税的贡献2%。对2010年市场中有个很重要的影响因素就是政策，今年的政策和2009年初所看到的完全不一样，2009年是宽松的政策，今年政策一下由宽松变为调控，自然而然对我们市场的影响也比较大。从过去可以看到，从2004年之间，我们各类政策的出台使得我们房地产业千锤百炼，从这一系列政策的出台来看，货币政策是非常重要的一个关键，这一轮我们货币政策仍然会对我们市场造成很大的影响。但是我们对货币政策也进行了详细分析，我们可以看到从紧的货币政策对房价抑制的作用大概有一年的滞后效应，但是宽松的政策一旦执行，我们房价起稳回升还是相对较快的，而且这种快应该是在三个月到半年，但是从紧的货币政策对房价的上涨抑制作用有一年的滞后性。房地产新政策2010房地产新政策由2009年的宽松政策变为调控。1、物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国2、二手房营业税优惠取消：从1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。3、明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。4、存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率5、严格二套房贷：1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》6、国五条：1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。7、七折利率优惠取消：中国银行2月3日记者证实，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折8、首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》9、3月29日，银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款10、4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号正式下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》房地产新政策国发〔2010〕10号一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责：统一思想，提高认识，建立考核问责机制。二、坚决抑制不合理住房需求：实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。三、增加住房有效供给：增加居住用地有效供应，调整住房供应结构。四、加快保障性安居工程建设：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。五、加强市场监管：加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务房地产新政策小结宏观来看房价是大势，微观来看经常波动也是不可避免的。关键的不是房价简单下跌，而是对于房地产经济影响，以及房地产周期性波动是否同时发力，这是主要关键所在。2010年出台的地产新政可谓2007年以来国内最严厉的调控措施，将大幅打击住房市场的投资性需求，抑制改善性需求，而这些需求目前已成为国内一线楼市的重要支撑。有数据显示，北京、上海、深圳、广州等城市的外来者购房占比约在40%左右。新政若严厉实施，则无疑将严重抑制需求释放，带动一二线城市“量价齐跌”。中国房地产有两个重要的支撑因素，一个是经济的基本面，另外是人口的结构和城市化进程，应该说保证了房地产市场未来的高增长性，可以看到我们是欣欣向荣的产业，也希望在座的企业家抓住未来的发展机遇。——中国指数研究院常务副院长黄瑜房地产宏观调控政策，有时比云南的天气变的还快。但不可否认云南的气候仍然是好的，即使出现了旱灾，也是百年罕见，雨水只是来的早晚而已，并不是不下雨了！目录房地产新政策分析房地产市场分析项目地块分析项目规划建议营销策略定位项目销售执行营销推广计划宏观市场概况2010年一季度，重点城市中批准上市量涨跌互现，其中北京、武汉和重庆新上市同比增幅超过40%，而上海、深圳、杭州、南京则下降超过10%。部分城市新上市量下降或不足的原因：2009年新开工不足：2009年全年，全国住宅新开工同比增长10.5%，但东部地区增速为5.5%，40个大中城市增速更是仅为0.7%，上海、北京分别下降8.5%和11.8%，杭州、深圳降幅超过20%，苏州、厦门、深圳、南昌降幅超过30%；·春节前后属于传统的销售淡季；·“国十一条”等调控政策出台后，部分企业对1-2月的市场销售不够乐观宏观市场概况价格:重点城市3月成交均价涨跌互现，12个重点城市中房价指数3月继续上扬并创历史新高，北京、上海涨幅居前2007-2010年1季度主要城市住宅成交均价重点城市的成交均价涨跌互现，其中广州、北京、南京涨幅超过10%，均价再创历史新高。深圳、杭州、武汉、重庆等城市3月成交均价由于成交结构变化有所下降。3月，12个重点城市的住宅价格指数均环比上涨并创下历史新高，其中北京、上海、武汉、南京、杭州等5个城市的环比涨幅超过2%（折合年涨幅超过30%）。在北京，117个列入指数计算的样本项目中，有23个项目报价在3月环比上涨超过10%,10个项目报价涨幅在5%-10%之间，而仅有10个项目报价下调（多因为产品形态变化）。在南京、武汉，有接近半数的项目在3月上调报价。宏观市场概况土地市场：多数城市一季度住宅用地供应和成交面积较去年同期大幅增长2010年一季度10大城市住宅类用地供应面积及其增速土地供应：2010年一季度，10大城市中除成都外，住宅用地供应面积较2009年同期显著增长。其中，重庆、上海增幅超过700%；天津、北京超过200%。2010年一季度10大城市住宅类用地供应面积及其增速土地市场：多数城市一季度住宅用地供应和成交面积较宏观市场概况去年同期大幅增长2010年一季度10大城市住宅类用地成交面积及其增速土地成交：2010年一季度，全国土地招拍挂市场延续了2009年成交活跃的势态。10大城市住宅用地出让面积（建设用地面积）皆较去年同期大幅增长。其中重庆、上海和北京涨幅最大，分别为809%、744%和695%。土地市场：北京、杭州等城市住宅用地溢价水平仍宏观市场概况保持在较高水平2006年-2010年3月10大城市住宅类用地溢价水平从土地市场成交溢价水平来看，2010年1季度主要城市仍保持在较高水平，其中北京、杭州、南京、天津四个城市超过2009年水平。3月，北京、杭州、南京成交的住宅类地块溢价水平排名前三，分别为123%、90%和82%。住宅用地的关