2012长沙愿景梅溪湖项目前期策划报告山水系钜作报告体系1宏观环境从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投资环境。土地特征分析从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等2问题），论证土地所定位与适应的产品线。通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的3市场竞争分析发展方向。从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对4客户定位、产品建议户型配比做初步判断。山水系钜作项目战略结论——宏观认知?规划——大长沙千万级人口，千万级版图，万亿级经济等造就未来巨无霸大长沙；但大河西先导特区+梅溪湖+滨江新城等国际高度规划，决定了大长沙的未来在大河西。?政策——“限、紧、缩”为本轮连环调控政策的主旋律，层层加码，历史最严。但从近段一线城市利率打折，央行银行准备金持续下降等可以看出，2012年政策“有松有紧、松弛有度”。2012年不会出现大起大落的现象。?市场——市场“量价齐跌”，房地产谷底徘徊，在公寓、大户型全军覆没的情况之下，刚性需求引领市场回暖，成为2012年仅有的救命稻草。?竞争——周边竞争主要体现在户型、价格上的竞争。山水系钜作项目战略结论——自我认知?地段——地块现处城郊结合区域，但决定楼盘未来的核心因素为城市轨道交通，项目周边地铁+梅溪湖强大配套，注定了项目未来是城市副中心，未来价值无限大。?自身——项目80亩体量+3.5的住宅容积率+600亿梅溪湖，决定了本案高密度景观核心价值。?客户——现项目离城市核心区域的距离较远，决定了项目的主力客户为刚需+少量初级改善型客户及部分高层次客户。山水系钜作报告体系1宏观环境从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投资环境。土地特征分析从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等2问题），论证土地所定位与适应的产品线。通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的3市场竞争分析发展方向从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对4客户定位、产品建议户型配比做初步判断。山水系钜作宏观环境：从政策、规划、土地市场、住宅市场分析。1政策环境2住宅市场宏观环境市政规划4土地市场36山水系钜作限购、限贷、限价、保障房，调控“步步惊心”2010-04-1720102011-03-042011-03-31建立考核问责机制6次上调存款准备限住不限商金率至18.5%根据经济发展目标、人均可支配限新不限旧首套90㎡以上3成收入增长速度和居民住房消费能10月、12月年末二套5成，1.1倍利限小不限大2次紧凑加息力，11年新建普通商品住宅价格率限内不限外涨幅低于全市全年GDP和城乡居年末先后18个城10年580万套保障市实行楼市限购3+5环长株潭城市群民人均可支配收入增幅房限违法违规企业购地国十一条国十条新国五条新国八条限购令限价令其他政策2010-01-072010-09-292011-01-262011加快保障安居工程暂停发放第三套贷款11年1000万套保障房6升1降存款金率高位，当前21%增加住宅有效供给房价过高、上涨过快二套房6成，1.1倍以上利率2/4/7月3次加息，当前五年期城市将限定购房套数贷款利率为7.05%，至10年来最首套2成，利率7折第一季度公布房价调控目标高，二套4成，抑投机购取消个税优惠，契税调整个税、加强土地增值税房优惠仅适用首套普住房地产信托收紧至最终叫46城市普遍加强实施限购令停，KFS融资渠道关闸落实人民政府责任禁消费性贷款购房年末首套利率微调放松山水系钜作闲置土地处置，雪上加霜政策调控三驾马车：限购、限贷、保障房政策大方向来看仍然从严，但已出现松动暖风，表明房地产这一波调控已经进入后政策时代省会城市及房价上涨过快城市全面限购限限购购城市本地户籍家庭最多拥有两套住房外地外籍最多拥有一套，禁止公司购买政策政策调调控控限限贷贷首套房利率上浮10%-30%，年末降落，保保障障房房现在逐渐回归基准二套房首付提升至60%，三套停贷全国新开工建设1000万套安居保障房开发贷受限，融资门关闭，按揭贷艰难建设任务实行地方军令状问责机制地方资金筹集、土地收益优先保障房山水系钜作政策调控基于超发的货币等因素，而调控的影响又是在于“钱困”限贷限购信贷、税收和行政手段抑制需求，减少开发贷，回收资金流动性，减缓销卡住资金“要害”售，价格下滑，叠加效应连锁爆发市场供需楼市价格楼市钱困资金压力分流部分有效需求，减土地出让少市场资金购房心态限价保障房地方债务扼住涨价“咽喉”“降温”市场“渴求”……收紧土地，加速开发，加速资金紧张程度山水系钜作2012中央与地方、客户与KFS，一场房地产市场深度博弈大片“精彩纷呈”1避免重回2008年之路，旨在实现由调控到制度的中央完善，实现由调控硬手段到房地产软着陆。2地方一方面实行限购限价限贷，另一方面指望房地产产业“生钱”，纠结的心理。3市场交易量萎缩，楼市观望情绪没有最浓只有更客户浓，国人表明的就是“买涨不买落”的心态。4部分资金紧张的可能“扛不住”，降价回笼资金御KFS寒是明智之选。山水系钜作未来政策趋势的研判——12年-13年的政策环境预判经济不景气和房地产成交量萎缩，迫使调控趋缓CPI下行和通胀可控限购调控方向改变，，实现民生需求满足2012地方争取更多差别化房地产市房价实质性下调回挑中央适时预调微调货币并合理回归和不反弹场调控力，地方更多“托市”度趋缓和调控演绎保障房大量供给，实房产税等治标又治本现对商品房的分流的制度代替行政调控当前CPI下行通胀基本可控，但未有大幅度的下降，且依旧存在滞胀的可能；房价随量跌而下滑，但尚处于回调的初步阶段；保障房未大量有效供给，尚未对商品房市场形成有效分流；调控已由房价转向了制度变革，调控刚开始，注定还将持续进行；同时，房地产调控取决于经济背景环境，2012面上趋缓形成可能，地方明紧暗松则是趋势。山水系钜作未来政策趋势的研判——12年-13年的政策环境预判2012住宅销售受11年态势延续，将前低后高?政策——调控仍然将是2012年主旋律，但调控会更加有针对投资客户，多套住房的客户，预计针对刚性需求将会明显放松。?走势——由于连续的调控政策降导致2012年整体低位平稳发展，根据调控13个月的规律，政策调控仍然将是2012年主旋律，但调控会更加有针对投资客户，多套住房的客户，预计针对刚性需求将会明显放松。013年上半年降迎来市场上扬拐点。山水系钜作宏观环境1政策环境2住宅市场宏观环境市政规划4土地市场3山水系钜作13大产业布局与大交通格局，构建“大长沙”网络长沙城市产业发展规划关键词：【3大综合服务中心】-长株潭【2大专业型生产性服务业基地】-麓谷、星沙【一带五区三基地工业发展重点】-沿江风光带、内五区、长沙都市交通组织规划关键词：【六桥三环】长沙道路构成城市发展空间主骨架。【隧道三铁】15年14条过江隧道、6条地铁、长株潭城际轻轨、武广与沪昆2条高铁组成城市动脉。资料来源：长沙市规划局官网、新吉阳市场平台山水系钜作“大长沙”发展规划方向，就是武汉那样的“巨无霸”长沙都市空间结构规划关键词：【一轴两带】湘江服务功能轴、南北城市发展带。【一主两次六组团】主城区、河西与星马两翼新城、外围六大组团。观沙岭伍家岭长沙都市商业商圈规划关键词：荣五一火湾车镇站【五级商业体系】黎托东塘市级中心、区域中心、社区等五级。红星空间布局：1个市级中心（五一广场）、10个区域性中心（火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、金霞、马坡岭、黎托、观沙岭、大托）。资料来源：长沙市规划局官网、新山水系吉钜阳作市场平台根据城市规划2012年河西三大区将成2012土地热点区域伍家岭商圈规划：开福区政府提出伍家岭商圈构想，大力开滨江新城:：规划6.7平方发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游公里，建面900万方，打造商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。中央商务区、生态中心区、松雅湖综合开发：布局“一心四轴活力生活区3个核心功能区。八带八组团”，总面积16.97平方公里，预计3年完工，总投资达36亿元梅溪湖片区：总面积23万打造湖南省最大的城市生态湖泊平方公里，核心区域占地滨江伍家岭10168亩，投资超过200亿。松雅湖芙蓉生态新城：未来3年投资50亿建新商圈规划重点建设8大社区，形成设基础设施，首期完成“三纵三横”城35.5万人河西城市中心。路网建设，将东岸打造成为“芙蓉定位促进高新技术产业发展生态新城”。芙蓉生态新城总体规国际功能服务区划布局“二带、四心、四轴、八区”梅溪湖国际芙蓉功能服务器中心城区武广新城：随着体育新城、武广高洋湖垸：:总占地面积棚改规划生态新城1915.3公顷，计划总投资铁、沪昆高铁建设，将成为长沙连180亿元。包括城市湿地公接外部的交通枢纽，园、总部经济区、绿色宜武广新城居区丧核心功能区。中心城区：三年预计总拆迁量为145.3万㎡，约3.6万户；其中，2011年涉及到的1.2万户棚改量，将天心天心生态新城：规划为省为天心区带来约84-120万㎡的商品生态新城级行政中心。板块内天心洋湖垸片区房需求量。生态新城规划为面向国际的现代服务型企业聚集区暮云组团暮云组团：长沙市城市规划中的暮、辐射全省的现代服务功云组团，在总体规划中确立了30平能核心区和方公里暮云新城，规划为长株潭旅领先全市服务产业发达区游、商贸、会展与生活服务中心。。资料来源：长沙市规划局官网、新吉阳市场平台山水系钜作从大河西先导区的规划到实施，河西迅速发展，交通网络不断完善，目前已经形成“六纵八横”的路网结构第一步，起步阶段（2008—2012年），核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成；2008年6月10日，长沙大河西先导区管理委员会在麓谷正式挂牌成立第二步