敬呈：成都招商房地产有限公司招商.东城国际零售商业部分价值前期分析高力国际成都分公司2011年6月致：成都招商房地产有限公司尊敬的客户:您好，按照贵司的要求，针对贵司位于中国成都东二环与建设路交汇处的招商东城国际项目，我司通过尽职调查，在充分了解市场的前提下，特撰写此针对此项目零售物业市场价值评估建议报告，以供贵司做财务分析及市场营销之参考。我方确认，此报告为我司通过分析市场状况并结合我司相关经验所做出的独立的价值评估建议，在此过程中，我方并未受到任何利益方的影响。广州高力国际物业服务有限公司成都分公司2011年6月P.1COLLIERSITERNATIONAL目录1、成都宏观背景研究31成都市概述32成都行政区划43成都城市规划54成都宏观经济研究92、成都零售物业市场研究191成都主城区住宅市场研究192零售物业市场研究223、成华区零售物业市场分析381区域概况382成华区商业发展政策研究463成华区零售市场494、项目研究601项目位置示意图602项目业态示意图及基本指标603项目能见度及景观614交通可及性625周边环境分析646未来周边新供地块项目657项目SWOT分析665、项目开盘商业部分售价建议671.基本说明672.计划的项目开发与产品与销售面积673.本项目商业部分散售价值估算684.建议销售价格766、投资展望77P.2COLLIERSITERNATIONAL1、成都宏观背景研究1成都市概述?成都市是四川的省会城市成都市位于四川省的中心，幅员面积共1.239万平方公里，2010年的户籍人口达到1,149万人。?成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有“天府之国”的美誉。成都历史悠久，可追溯到2,300年前的东周时期。同时成都市也是国务院批准的24个历史文化城市之一。?成都市是一个覆盖巨大市场的城市成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场以及超过2.5亿人口。P.3COLLIERSITERNATIONAL2成都行政区划成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。主城区锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区近郊区双流、温江、龙泉、新都、郫县、清白江远郊县都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县P.4COLLIERSITERNATIONAL3成都城市规划3.1城市发展方向根据成都“两轴四片”之总体目标：通过3~5年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，以东大街、人民南路为中轴，以盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，以大慈寺等城市开敞空间为特色，发展成都成为一个功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力、具国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区。把成都建设成为服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。P.5COLLIERSITERNATIONAL?城市圈构架：城市圈发展大致中心城加上东西南北新城组成，即一个“中心”、四个“新城”，重点发展东部新城、南部新城和北部新城。?发展定位：国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。?产业发展战略：?一个基地（现代民用工业和国防工业基地）?二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通信枢纽）?三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）?四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）?建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心?以多中心组团之扩张方式，由单一特大城市向城乡—体化6市圈转变?2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里，人P.6COLLIERSITERNATIONAL口800万的“中心城区”。布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展。数据来源：《成都市城市总体规划2002－2020》3.2城市交通规划?随着成都交通环境的不断改善，运输能力的增强，使得成都的投资环境越来越好。?地铁成都规划建设7条地铁线，目前地铁1号线（南北向）已经于2010年10月份投入使用，地铁2号线（东西向）目前正在加紧建设中，预计2012年建成通车，随着地铁线路的陆续建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强，便捷的城市交通也将极大的影响城市的发展格局及人们的消费习惯。?机场:扩建双流机场，其中一期新航站楼将满足年客运量3,800万人次、货运量80万吨、飞机起降32.1万架次的载运量要求。另规划在金堂建第二机场，设计为6个跑道。?高速公路:成都目前拥有7条高速公路，总里程达437公里。P.7COLLIERSITERNATIONAL3.3区域经济发展规划?2009年两会期间，全国人大常委会委员长吴邦国参加重庆代表团审议时，全国人大代表、重庆市常务副市长黄奇帆抛出了“西三角经济圈”的概念，成都作为西部活跃城市，榜上有名。?西三角经济圈：通过城市间的优势产业互补、资源的共享，实现重庆经济圈、成都经济圈、以西安为中心的关中城市群联合，大西南与大西北联手，打造中国第四增长极。未来，西三角经济圈总面积将达到22万平方公里，人口1.18亿，包含47座城市，GDP总额1.5万亿元，占全国的6.3%，整个西部的33%。P.8COLLIERSITERNATIONAL4成都宏观经济研究4.1成都历年GDP增长状况?国民经济平稳较快发展。2010年成都地区生产总值以达到了5,551亿元，同比增长15%，并连续10年保持两位数增长。?地震、金融危机后，政府加大了基础设施建设的力度并出台了一系列刺激经济的政策，中西部城市GDP均有了较大的增幅，处于西部核心位置的成都地区经济发展尤为迅速，其经济实力遥遥领先于中西部其他主要城市。P.9COLLIERSITERNATIONAL4.2成都经济产业对比?2008年，《成都服务业发展规划》出台，加大对中心服务区的打造力度，成都未来现代服务业增长率将获得较大提升。同时，现代服务业也面临绝佳的发展机会。?第三产业的快速发展，改变了成都过于单一化的经济发展模式，“消费主导-服务业推动”的组合逐渐成为新的增长动力，2010年第三产业比重超过50%而成为经济发展的主导产业，产业结构呈现高级化。P.10COLLIERSITERNATIONAL4.3成都历年社会消费品零售总额?除去2003年受非典的影响，成都社会零售总额持续保持上升势头，增长幅度连续10年保持两位数增长，2010年，全市社会零售总额达到2418亿元人民币。?成都历来是西南地区的商品集散地，市场直接辐射重庆、昆明、贵州等地，随着城市功能的进一步完善以及城市地位的突出，未来商品市场的发展将进一步扩大，社会消费品零售总额上升空间巨大。P.11COLLIERSITERNATIONAL4.4成都历年固定资产投资增长情况?2010年，成都固定资产投资总额增长幅度放缓，同比增长5.7%（扣除灾后重建资金，同比增长10.6%）。?成都市固定资产投资总量不断增加，2009年，全社会固定资产投资完成4025.9亿元，增长34.0%。?随着基础建设投资、旧城改造及灾后重建投资的进一步增强，固定资产投资总额保持快速增长。P.12COLLIERSITERNATIONAL4.5成都历年实现外资直接投资情况?作为西部重点城市，除去2003年受非典的影响外资投资增幅为负增长外，近十年来，成都外资直接投资额增长迅速，逐年显著提高，特别是2005年后，外资投资增幅大幅上升。虽然受2008年地震及09年金融危机的影响，外商直接投资增幅有所放缓，但2010年又出现强劲反弹，投资总额达到了48.6亿美金。?随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加。目前，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济贸易关系，世界500强企业中有175家以上企业落户成都，处于西部城市领先地位。成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。?外商投资的增加，促进了成都市的经济发展。同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、高档酒店等行业的需求。P.13COLLIERSITERNATIONAL4.6历年成都人口增长情况?2009年，城市非农业人口约800万人，城市化率为达到了60%。随着城乡统筹发展的全面展开，城市化进程进一步加快。?上海、北京、天津等发达城市的城市化率达75%，成都城市化率低于发达城市，但在西部属于较发达水平。P.14COLLIERSITERNATIONAL4.7成都历年城镇居民人均收入增长情况?随着成都经济的良好发展，城镇居民人均收入及生活水平逐步提高。?2008及2009年，受地震及金融危机的双重影响，城市居民人均可支配收入增长幅度有所下降，但依然保持了10%的涨幅。?2010年，地震和金融危机的影响逐步消退，涨幅达到11.7%，人均收入突破20000元。P.15COLLIERSITERNATIONAL4.8主要成就?成都拥有全国第三的国外领馆机构，仅次于上海和广州?2009年，成都落户在成都的世界500强企业数量位居全国第六，西部第一?2009年，成都私车拥有量达到109万辆，位居全国第三?根据美国著名杂志福布斯的报道，成都位列未来