外高桥项目拿地前期定位报告2011/01同策咨询专业至上?服务至1诚报告结构1234土地价值区域背景物业市场方案建议评估项目认知酒店市场物业定价方案建议E03-03地块评区域规划住宅市场估户型建议区域房地产市场商业市场E03-07/景观建议E03-08地块评估区域土地市场同策咨询专业至上?服务至22诚PART1区域背景?项目认知?区域规划?区域房地产市场?区域土地市场同策咨询专业至上?服务至33诚本案位于浦东区外高桥板块东沟镇，处于中外环之间外高桥洲海路板块E03-03E03-03地块现状张杨北路繁中锦冶路尚城E03-07E03-08启帆路外高桥新市镇E03-07与E03-08地块现状同策咨询专业至上?服务至44诚项目周边目前人气不足、配套较为欠缺。?东侧—张扬北路：新市镇的两条主轴之一，是E03-03和E03-07地块的东边界。轨道交通六号线张杨北路达E03-07地块。路东侧规划新市镇的政治、经济中心，目前尚未动工，预计将于2015年后投入使用。洲海路洲海路张扬北路?南侧—启帆路：E03-07和E03-08地块南边界。路南规划为商业用地，目前尚未动工。而E03-03该地块南侧即为金地住宅项目未未来城，已售完。张杨北路繁锦?西侧—繁锦路和社区教育学校：繁锦路为路E03-08地块西边界，而E03-07和E03-03地块西侧E03-08地块北侧规划为社区教育学校文化中心图书馆（已建成）E03-07和一个商办综合项目。目前这两个项目尚未动E03-08工。繁锦路西面为中冶尚城住宅项目。已售启帆路完。?北侧—洲海路：新市镇的两条主轴之一，是E03-03地块的北边界。目前洲海路北面仍存在许多工厂，如东方液压厂。繁锦路启帆路?文化中心图书馆：和之间为E03-07E03-03同策咨询专业至上?服务至55新市镇文化中心图书馆。目前已建成，但尚未诚投入使用。从经济指标来看，地块规模不大，限制性条件较为适中物业类型E03-03E03-07E03-08物业类型体量（建筑面积）占地面积(公1.661.320.67住宅32257.8顷)建筑面积(万3.992.371.21商业3584.2方)酒店容积率2.41.81.839889.9商住（居住90%，商住（居住90%，土地性质旅馆业用地商业10%）商业10%）洲海路绿化率≧35%≧30%≧30%E03-03建筑密度≦20%≦40%≦40%繁张杨北路锦中小户型——20/9020/90路限高限高60米限高45米限高45米E03-07E03-08全装修比例————≦60%启帆路同策咨询专业至上?服务至7诚PART1区域背景?项目认知?区域规划?区域房地产市场?区域土地市场同策咨询专业至上?服务至88诚外高桥功能区是上海主要的产业集聚地之一?浦东新区由原浦东新区和南汇区合并而成，位于上海市东部，长江三角洲东缘。东濒长江口，南临东海，西和北分别与徐汇、卢湾、黄浦、虹口、杨浦、宝山6区隔江相望，并与闵行、奉贤接壤。?外高桥功能区域地处浦东新区东北部，区域范围为外高桥港区、外高桥保税区和高桥、高东、高行三个镇，面积约98平方公里。外高桥功能区?区域内除建成了港区五个码头和外高桥保税本地块区10平方公里外，还设有高桥石化、外高桥金桥功能区电厂、外高桥造船基地、浦东煤气厂等一批陆家嘴功能区大型国有精细化工、能源和制造企业。张江功能区?外高桥功能区域产业集聚情况：港口海运业已经形成规模；现代物流产业已形成较强实川沙功能区三林功能区力；保税型微电子产业基地已经成型；国际贸易产业发展势头强劲。原浦东新区功能分区图同策咨询专业至上?服务至99诚森兰外高桥国际社区，未来将与碧云国际社区、联洋国际社区形成三大国际社区，具备国际化背景及底蕴区域规划—新市镇规划?规划范围：外高桥新市镇规划东至杨高北路、南至赵家沟、西至浦东北路、北至高桥港。?对区域的利好——?调性高：规划中的外高桥新市镇将发展成为：外高桥功能区②政治、经济、文化、信息中心；宜居宜业的新市镇典范；精致典雅的生态型国际化社区；怡情野趣的都市绿色文化乐园。?人口导入：外高桥新市镇是新规划的一片区域，分属于高本地块桥、高东、高行三镇，目前有居住人口2.9万人，预计到2020①年新市镇人口规模达在15.9万人。本地块①洲海路商务发展轴线②张杨北路生活轴线森兰外高桥国际社区，未来将与碧云国际社区、联洋国际社区形成三大国际社区，具备国际化背景及底蕴同策咨询专业至上?服务至1010诚本地块毗邻新市镇中心，临近商务、生活两条规划发展主轴?整个外高桥新市镇确立为“一心、两轴、八片”的格局。张杨北路?“一心”是指新市镇的中心，即洲海路张杨北路交叉口附近及张杨北路东侧森兰·外高桥区域内的公共中心，包括行政办公、商务商业活动、文化娱乐、社会教育等多种功能；?“两轴”中的洲海路轴线定位为商务发展轴线，是新市镇未来的产业脊梁，而定位为生活轴线的张杨北路，穿越和连接了自南向北几个居住区以及新市镇公共中心；洲海路?“八片”则新市镇内以现有规划、道路为界形成的高桥集镇C区，荷兰新城片区，动迁基地片区，高行工业小区改造地本地块块，新市镇中心区居住片区，东沟居住片区，SUNPARK居住东沟楔形片区以及东沟楔形绿地。本地块位于新市镇中心区居住片绿地片区区。?按规划，整个高行镇以西，南起赵家沟、北至外高桥航津路、西起轨道6号线、东到杨高北路的5.7万平方米广阔空间里，将建成外环线内最大的绿肺，整个绿地面积相当于两个世纪公园这么大。同策咨询专业至上?服务至1111诚新市镇规划有丰富的教育配套资源，尤其是本地块周边外高桥新市镇教育医疗配套幼儿园3外高桥新市镇教育及医疗配套13小学2高中165?外高桥新市镇规划有从幼儿园到高中的完整教育配套。12幼儿园1118初中1?区域内规划有15所幼儿园、6所小学、5所初中和3所高7910幼儿园3中。幼儿园1小学14初中1?其中地块所在的中心区居住片区规划了完整的教育配医疗1套，包括2所幼儿园、1所小学、1所初中和1所高中。本地块?新市镇的主要的教育配套位于中心区居住片区和东沟居幼儿园2住片区。小学1初中1高中11东旭幼儿园?此外，外高桥新市镇还规划有两处医疗配套和一处敬老2连城幼儿园3东辉小学幼儿园34东顾小学小学1幼儿园2院。5保税区实验小学初中2小学16小博士幼儿园2高中117高南小学医疗1明日之星幼儿园8敬老院139高行幼儿园10东沟镇第三中心幼儿园现有学校11上师大附属高桥实验中学外高桥保税区中学12现有医院13新侨医院同策咨询专业至上?服务至1212诚新市镇将成为外高桥功能区内主要的居住区域外高桥新市镇人口规划?高桥新市镇规划城市居住人口为15.9万人。?其中：高桥集镇C区规划3.4万人，荷兰新城为1.2万人，动迁基地为1.2万人，高行工业小区改造地块规划为2.8万人，中心区居住片区为2.1万人，东沟居住小区3.2万人，sunpark现代社区为2万人。本地块本地块同策咨询专业至上?服务至1313诚交通体系成熟，干道贯联，轨道6号线已通车运营，内外交通导入吸纳能力较强交通道路属性介绍连接区域张杨北路轨道6号线世纪大道实现2、4、9号外高桥保税区(全长33公里，线直接换乘，也可与7、金桥加工区设28个站，8、11、12号线换乘陆家嘴金融区全面辐射浦东)本案沪崇苏越江链桥五洲大道五角场CBD杨高北路翔殷路隧道连接五洲大道和翔殷路翔殷路隧道轨虹口道交外高桥保税区通6杨高北路、分别连接内、中环，双向号金桥加工区张杨北路八车道设计线陆家嘴金融区双向八车道，连接翔殷路连接中环和外环五洲大道隧道再连接张江高科沪崇苏遂桥实现了大交通的便捷连接崇明岛和江苏省同策咨询专业至上?服务至1414诚森兰绿地将形成高桥镇的“绿肺”，有助于提升项目品质区域规划—森兰绿地规划位置：处于高行镇的中心位置，今后高行区域?本的居住将是以生态公园(绿地)为中心，四周成辐案射状展开。?面积：由所形成的5.74平方公里的市级楔形绿地，面积相当于2.6个世纪公园。?定位：中心城大型结构性和生态型公共绿地，森兰绿地实景集生态调节、休闲娱乐及公共服务等多项功能于一体。?规划：绿地南面将规划为国际化高档社区；中部及西面都将建成中高档居住区；北面将建60多万平米的大型配套商品房。在绿地生态湖的湖心岛中，未来将规划一个五星级的酒店，并引进一系列体育设施和文化娱乐设施。森兰绿地—2.6倍于世纪公园的生态规划掀起新一轮公园住宅新纪元同策咨询专业至上?服务至1515诚PART1区域背景?项目认知?区域规划?区域房地产市场?区域土地市场同策咨询专业至上?服务至1616诚近年外高桥商品房市场运行良好外高桥板块商品房供求年度走势?从外高桥的商品房年度供求数据可以看出，外高桥的单位：万平方米99.611003.000085.50房地产市场已经由初期的供大于求的阶段，逐步转向79.59752.250065.1462.58供需平衡。57.6145.2147.515041.2638.8240.871.500033.6028.7928.79?在06年后，客户开始大量流入外高桥板块，促使外高250.7500桥板块的年度成交逐渐追平年度供应，甚至赶超年度00供应。2004200520062007200820092010供应成交供求比累计供求比?在2009年，外高桥也是上海市成交热点板块之一。外高桥板块商品房供求月度走势?2009-2010年的月度供求走势126单位：万平方米反映出，外高桥在近两年的累计105需求一直保持大于累计供应。863?虽然2010年的新政影响使累计供42求比有所上升，但仍低于1。且在22010年末出现回落迹象。0009-010209-0309-0409-