2011深圳写字楼、产业园调研报告-宝能中林项目市场调查报告宝能地产营销部ShenZhen.3.2011Codeofthisreport|1目录周边写字楼调研龙华老城区龙华中心区龙华牛栏前龙华民治坂田岗头周边工业园调研附：其它调研项目Codeofthisreport|2周边写字楼情况我们挑选了在项目周边片区比较有代表性的写字楼物业进行了调研，调研范围包括龙华老城区、龙华新城区和邻近关口等区域。通过对整个区域内的写字楼租售价格等方面比较详细的了解，为本项目的营销和市场定位起到一定作用。区域调研项目龙华老城区金銮时代大厦、泽华大厦、华商国际大厦、允强商厦、永通隆广场龙华中心区美丽AAA、潮回楼龙华牛栏前华星大厦、新澜大厦、展滔科技大厦、深圳大龙华中小企业创业总部龙华民治南贤商业广场、七星商业广场、东明大厦坂田岗头龙岗互联网培育中心Codeofthisreport|3周边写字楼（龙华老城区）金銮时代大厦地址：深圳龙华东环二路与和平东路交汇处占地：10000㎡建面：38000㎡层高：5米单元面积：60-80㎡，120-200㎡，200-800㎡，800-1700㎡整层面积：1700㎡；共16层电梯品牌：日立标准配置：2000平米喷泉前广场，挑高9.5米，近800平米豪华大堂，1000平米空中休闲生态花园，7部高速日立电梯，智能安防监控，中央空调系统，出租率：100%产权归属：金銮股份自持物业，只租不售目前租金：45-60元/㎡（二押一付）物业管理费：4元/㎡装修情况：简装（租用的公司留下来的装修）产权：50年Codeofthisreport|4周边写字楼（龙华老城区）金銮时代大厦进驻公司描述：金銮时代大厦为龙华老城区最好的商务写字楼项目，投入使用以来，出租率占60%；客户群以电子、科技、贸易、装饰、旅游等中小型公司居多；自2010年9月开始，金銮时代大厦的4、5、6、12、14、15、16都由富士康总部进驻办公，目前金銮大厦的写字楼基本以富士康公司为主，剩余一些即将到期的公司，将统一搬出；金銮时代大厦4-16楼从2011年1月开始将全部由富士康公司接管；将不在对外出租；1-3楼的商业部分保持不变。一楼电梯间一楼大堂影院、咖啡厅一楼大厅Codeofthisreport|5周边写字楼（龙华老城区）泽华大厦地址：深圳龙华东环一路与梅龙路路口占地：4052㎡建面：30753.47㎡；主楼：21层（1-8商业；9-21纯商务写字楼）层高：3.8米裙楼：1-8楼为商业裙楼，层高5米，单元面积：60-80㎡.120-200㎡，200-800㎡，800-1300㎡整层面积：1300㎡；电梯品牌：日立标准配置：停车位：400个；电梯：大堂1号厅2部客梯、1部货梯，大堂2号厅3部客梯；智能安防：24小时全智能监控系统出租率：60%产权归属：属小产权，自持物业，只租不售目前租金：35-45元/㎡（二押一付）物业管理费：3.5元/㎡装修情况：毛坯产权：50年Codeofthisreport|6周边写字楼（龙华老城区）泽华大厦进驻公司描述：写字楼部分：9至21层为纯商务写字楼，部分品牌企业入驻泽华大厦：中国人保（21层）、广东发展银行（16层）、深圳市华泰物流有限公司（20层）、其他均为装饰、贸易、旅游等等一些中小公司进驻；目前的出租率一般。目前商业以进驻的商家如下：1、1层：广东发展银行、便利店2、2-3层：亮点KTV电办梯公间区Codeofthisreport|7周边写字楼（龙华老城区）华商国际大厦地址：深圳龙华东环二路（龙华文化广场）占地：2552㎡建面：9455.65㎡；主楼：14层层高：3.8米单元面积：58-105㎡.户型皆可灵活间隔，自由组合整层面积：800㎡；电梯品牌：日立标准配置：华商国际大厦座拥18万平方米中心广场，项目打破传统写字楼设计理念，以超高三重立体空中花园，独立式VRV空调系统实现24小时全天候空调分户计量，独开关，单独计费。出租率：60%产权归属：目前以租为主，出售较少目前租金：40-45元/㎡（二押一付）目前售价：8500-10000元/㎡物业管理费：3.88元/㎡装修情况：简装产权：70年Codeofthisreport|8周边写字楼（龙华老城区）华商国际大厦进驻公司描述：华商大厦目前进驻的公司以贸易、旅游、签证、培训等为主的中小企业；目前的出租率在60%左右。外围景观（江南华府）一楼大厅内景Codeofthisreport|9周边写字楼（龙华老城区）允强大厦地址：深圳龙华东环一路建面：16630㎡；类型：商业写字楼物业主楼：15层层高：3.8米产权归属：属于村委物业项目描述：允强商厦目前处在停工阶段，据了解属于村委合建物业，目前绿网还没有拆除，项目已经封顶；据了解，目前涉及到一些纠纷，项目半建半停，具体什么时候入市，暂时未确定。Codeofthisreport|10周边写字楼（龙华老城区）永通隆广场地址：深圳龙华东环一路建面：约9000㎡；类型：酒店、商业写字楼物业主楼：14层层高：3.8米产权归属：属于小产权物业项目描述：永通隆广场外立面已经弄好，现正在进行内部装修，8-10层被酒店租赁进行办公用；1层：特色餐饮、西餐厅、港式茶餐厅、银行、证券；2-3层：量贩式KTV、休闲会所、大型酒楼；4-7层：商务酒店；8-10层：写字楼。Codeofthisreport|11周边写字楼（龙华老城区）鸿宇大厦地址：龙华东环二路与龙观路交汇处?建面：约10000㎡；类型：商业写字楼物业楼层：16层层高：3.8米产权归属：属于小产权物业项目描述：鸿宇大厦年初刚入伙，目前还在招商中，1-5层经营商业，6-16层为写字楼，目前平安保险龙华运营部已经进驻6、7层，10-16层毛坯房正在装修。已进驻企业以电子、外贸为主。租金为45元/㎡，目前出租较好，平均每天接待10多批客户。Codeofthisreport|12周边写字楼（龙华中心区）美丽AAA地址：龙华街道人民路西侧主楼：12层层高：3.8米单元面积：40、78、90、129㎡整层面积：1730㎡电梯品牌：日立标准配置：近3000平的前商业广场、1-4楼的辅助商业，四部客梯，一部货梯出租率：80%产权归属：美丽集团目前租金：60元/㎡（二押一付）目前售价：不出售每年递增：每年递增8%物业管理费：10元/㎡装修情况：简装（前住户遗留装修）产权：50年Codeofthisreport|13周边写字楼（龙华中心区）美丽AAA进驻公司描述：美丽集团占用了4-7层的办公。7层以上对外出租，主要进驻的公司有贸易、培训、科技、装饰、等中小企业，中国联通租用了7-9层的半层物业；目前剩余的出租面积集中在40、78、100左右的面积段，属于的租售单位基本属于散租的单位，因楼层不同，很难统一租用。129平米空间内部细节楼层图Codeofthisreport|14周边写字楼（龙华中心区）潮回楼地址：龙华街道人民路西侧类型：办公楼主楼：10层层高：3.5单元面积：70、80、120、140、160㎡出租率：70%产权归属：小产权目前租金：42元/㎡目前售价：不出售物业管理费：全免，水费4.2一吨，电费是0.9元，只收取水电费。装修情况：简装产权：50年项目描述：1-3层为自用，4楼以上出租，住户以小公司，小部分居家为主；Codeofthisreport|15周边写字楼（龙华中心区）华星大厦地址：龙华民治大道类型：酒店、办公楼主楼：9层裙楼：部分为酒店，少量的办公楼物管：华星物业出租率：80%目前租金：35-40元/㎡目前售价：不出售物业管理费：2.8元/㎡装修情况：简装产权：50年项目描述：1-4层为酒店，5楼以上做为办公出租，住户以小公司；Codeofthisreport|16周边写字楼（龙华牛栏前）新澜大厦地址：龙华民治大道类型：商业办公主楼：13层层高：3.5标准配置：电梯二部物管：新澜物业出租率：90%产权归属：牛栏前村委目前租金：35-40元/㎡（二押一付）目前售价：6500元/㎡物业管理费：5元/㎡装修情况：简装产权：50年Codeofthisreport|17周边写字楼（龙华牛栏前）新澜大厦项目描述：入驻的公司以科技、装饰、信息、文化传播、广告公司等小企业为主，2-6楼以牛栏区的政府相关的公司为主。大堂内景办公区域走道办公区域装饰Codeofthisreport|18周边写字楼（龙华牛栏前）展滔科技大厦地址：龙华工业路与民治大道类型：甲级写字楼主楼：25层层高：3.8单元面积：106、117、144、208、224、265㎡的面积段整层面积：1800㎡物管：展滔物管出租率：15%产权归属：科技局目前租金：40元/㎡（二押一付）目前售价：不出售每年递增：8%物业管理费：2元/㎡装修情况：简装产权：50年Codeofthisreport|19周边写字楼（龙华牛栏前）展滔科技大厦项目描述：?展滔科技大厦是目前正处在租赁当中，项目的1-16层为科技局的办公点，17楼以上对外租赁，目前的出租率不高，租金相对便宜，在40元左右，主要是留住客户为主。走道细节洗手间配置平面图Codeofthisreport|20周边写字楼（龙华牛栏前）深圳大龙华中小企业创业总部地址：龙华民治大道牛栏前段类型：商业、酒店、写字楼主楼：16层层高：3.5裙楼：1-4层为岁宝百货，酒店单元面积：40、80、106、156、206㎡整层面积：1800标准配置：近100平米的双电梯大堂，的柱距，户型方正；6部高速电梯，3组洗手间配置，40-200平米的空间组合。产权归属：小产权目前租金：40元/㎡（二押一付）目前售价：不出售每年递增：3年递增10-15%物业管理