(於百慕達註冊成立之有限公司)股份代號:563新視野新領域二零一三年年報新一頁新機遇上海實業城市開發集團有限公司（「上實城開」）現於中國12個主要城市擁有23個房地產項目，分佈於上海、昆山、無錫、北京、三河、瀋陽、天津、西安、重慶、長沙、深圳及珠海，當中大部分為中、高檔住宅物業，興建工程正全速進行，為本集團提供約759萬平方米的土地儲備，為集團奠定了長遠發展的良好基石。目錄2公司資料3財務摘要6主席致辭9與總裁會談14物業資料16項目資料28管理層討論及分析35環境、社會與管治報告43董事會報告54董事及高級管理層簡介63企業管治報告73投資者關係報告77獨立核數師報告79綜合損益及其他全面收入報表80綜合財務狀況表82綜合股本權益變動表84綜合現金流量表86綜合財務報表附註161財務概要162詞彙上海實業城市開發集團有限公司2公司資料董事會香港股份過戶登記分處執行董事卓佳秘書商務有限公司倪建達（主席）香港季崗（副主席兼總裁）皇后大道東一百八十三號周軍合和中心二十二樓阳建偉（於二零一三年三月二十二日獲委任）楊彪法律顧問黃非（於二零一三年三月二十二日獲委任）香港法律叶維琪（於二零一三年三月二十二日獲委任）亞司特律師事務所獨立非執行董事百慕達法律杜惠愷，太平紳士ConyersDill&Pearman黃英豪，銅紫荊星章，太平紳士范仁達李家暉合規顧問新百利融資有限公司法定代表倪建達註冊辦事處陳建柱ClarendonHouse,2ChurchStreet,董事委員會Hamilton,HM11,?審核委員會Bermuda.李家暉（委員會主席）杜惠愷，太平紳士香港主要營業地點黃英豪，銅紫荊星章，太平紳士香港灣仔范仁達港灣道二十三號鷹君中心三十樓?薪酬委員會3003–3007室杜惠愷，太平紳士（委員會主席）電話：(852)25448000范仁達傳真：(852)25448004叶維琪網址?提名委員會http://www.siud.com黃英豪，銅紫荊星章，太平紳士（委員會主席）范仁達主要往來銀行倪建達香港上海滙豐銀行有限公司?投資評證委員會國家開發銀行股份有限公司范仁達（委員會主席）上海浦東發展銀行股份有限公司周軍中國建設銀行股份有限公司叶維琪中國農業銀行股份有限公司華夏銀行股份有限公司公司秘書陳建柱核數師德勤?關黃陳方會計師行股份過戶登記總處香港金鐘道八十八號CodanServicesLimited太古廣場一期三十五樓ClarendonHouse,2ChurchStreet,上市資料Hamilton,HM11,香港聯合交易所有限公司Bermuda.普通股（股票代號：563）二零一三年年報3財務摘要截至二零一三年截至二零一二年十二月三十一日十二月三十一日止年度止年度變動%財務摘要（千港元）收入9,773,5478,782,56111.3%本公司股本擁有人應佔溢利╱（虧損）143,471(190,166)虧轉盈每股財務資料（港仙）溢利╱（虧損）－基本2.98(3.95)虧轉盈－攤薄2.98(3.95)虧轉盈於二零一三年於二零一二年十二月三十一日十二月三十一日自客戶收取之預售款項（千港元）6,496,1607,826,181財務比率貸款淨額對權益總額比率(%)41.3%50.2%流動比率1.92.0附註：貸款淨額＝總貸款（包括銀行及其他貸款及高級票據）減銀行結餘及現金及受限制及已抵押銀行存款。累積客戶預售款分析債務到期日資料百萬港元十億港元5%48%0.776.9530002,88925002,155200028%4.021500100054252919%5002.752079777048%萬源城滻灞半島上海晶城游站西釣魚台琨城其他少於一年嘉園帝景園首年至第二年19%第二年至第五年28%超過五年5%掌握機遇上實城開將採取靈活應變的策略，窺準市場需求及政策變動所帶來的機遇，確立集團的定位以搶佔市場份額。搶佔先機上海實業城市開發集團有限公司6主席致辭二零一三年是中國實施「十二五」規劃承上啟下的關鍵一年，展，進一步催化國內房地產的剛性需求，尤其在一、二線隨著中國政府換屆，政府積極推進中國經濟轉型及各領域及沿海城市的自住需求更是有增無減。房地產市場在堅實的管理體系改革。房地產市場由於直接觸及民生，其健康基礎下，二零一三年整體市場暢旺，銷售氛圍熾熱。發展繼續備受重視，無論是上一屆政府在年初公布的新一輪調控措施，包括針對一線城市的物業轉讓所得稅及收緊發揮長三角地區優勢準確捕捉市場機遇第二、三套住房信貸等政策，還是新一任中共中央總書記過去一年，集團乘著良好勢頭，靈活部署銷售策略，特別習近平表示要加快推進住房保障和供應體系建設，都切實針對經濟能力改善及城市化而不斷增加的城市常住人口及反映了政府正在全力締造一個規範完善、保障有度的房地新婚家庭，加快銷售上海及其它大城市的中高端小戶型住產市場，以確保未來市場發展穩中有升，人民生活安定。宅以滿足剛性需求，年內推出的項目均深受客戶追捧，並成功強化集團旗下「上海城開」的優秀品牌。此外，管理回首二零一三年，中國國內生產總值按年增長達7.7%，層準確捕捉市場機遇，有效控制推銷樓盤節奏更使本集團在增速放緩的背景下，中國經濟仍保持平穩，國內人均收的項目售價穩中有升，令集團更有效運用資源，進一步提入、家庭累積財富持續增長，城市化也在全國維持平穩發升集團的盈利能力。二零一三年年報7主席致辭本集團於二零一三年取得了預期的成績，穩步邁進收成期!自二零一零年入主中新地產，集團一直以長三角及沿海經濟發達城市作為發展重心，在中國政府調控的大環境下，集團以優質的住宅樓盤資源作為後盾，成功把握各大城市的剛性需求缺口，適時推售各類優質項目，使期內的合約銷售達人民幣66億元，超出年初制定的銷售目標。此外，期內集團加快工程竣工和交付樓宇，全年收入上揚11.3%至接近100億港元，並按計劃重整各項目，接連整合或出售資產以釋放其市場價值，全年扭虧為盈實現純利1.43億港元。除抓緊銷售時機外，集團一直致力強化自身在長三角地區集團再次出售非核心的重慶緹香小鎮項目，以集中資源開的優勢，尋找以低成本補充優質土地資源的機會，為長遠發更具經濟效益和升值潛力的項目。發展奠定扎實基礎。年內，集團與上海徐匯區政府達成協議，成功以徐家匯中心地塊置換四幅位於徐匯濱江的較大國內房地產業平穩發展的勢頭延續至二零一四年初，政府土地，此四幅土地毗鄰黃浦江，無論在地理、開發彈性或又以加快推進住房保障和供應體系建設為調控基調，集團使用年期上均較具優勢，是上海市未來重點規劃地段之一，將繼續善用其政府股東背景，結合市場化操作，緊貼政策也成為本集團在上海的另一重要土地儲備。年中，集團亦及市場需求變化，採取靈活而可持續的發展策略。總體而以溢價出售上海城開中心項目的25%股權，釋放集團部言，董事會對房地產及集團的長遠發展依然充滿信心。分優質項目的真實資產價值之餘，為集團帶來可觀利潤，有助加快集團各項購地及開發計劃。鑒於要讓資源更有效未來一年，集團將繼續紮根上海，鎖定長三角及沿海發達地投放在高效益的發展項目上，本集團著力整合項目，陸城市的房地產市場作深度發展，根據市場導向更準確制定續出售偏離長三角或規模效益較小且週期長的項目。繼二項目定位、開售節奏及定價，提供優質且價格合理的樓盤零一二年成功出售虧損的成都項目，二零一三年十二月，選擇，及時回應市場上的龐大剛性需求。踏入二零一四年，上海實業城市開發集團有限公司8主席致辭北京及上海等一線城市正式落實放寬生育政策，市內的家集團未來將繼續以長三角及沿海發達城市為發展重心，透庭成員數目及城市人口將在未來數年逐步攀升，繼續支撐過不斷強化及善用自身優勢以獲取土地資源，同時提升項改善性住屋及首次置業的需要，有利房地產業發展。此外，目盈利水平，加強內部監控及成本控制，改善財務資本結國務院在二零一三年第三季正式批准設立的上海自由貿易構，並維護良好企業管治及透明度，爭取股東利益最大化。區，推動上海資本市場開放及國際化發展，打通境內外資金渠道，預計區內，以至上海市的商業活動會隨之而增加，最後，本人謹代表董事會感謝管理層和所有員工對集團發拉動整體商業房地產的需求。上海自由貿易區的成立，亦展不遺餘力的付出和貢獻，以及對商業夥伴、客戶及股東有助房地產與金融業的創新結合，令金融地產成為行業的的長期支援深表謝意。突破口，減輕資金鏈對房地產業的制約。未來，集團將善用金融地產模式，加快業務週期。隨著集團擴大非住宅類項目的資金投入，未來將有多個商業綜合體項目逐漸落成，預期來自投資物業的租金收入將因此增加。不破樓蘭終不還二零一四年仍是房地產業艱苦的一年，調控政策依然，部份現金流緊拙的同業更選擇將樓盤大幅降價求售，地產業競爭愈趨白熱化。然而，集團業績正藉重上軌道，上下人倪建達員戰意高昂，引用唐朝詩人王昌齡的「黃沙百戰穿金甲，主席不破樓蘭終不還！」集團經歷三年的架構重組，重整了土二零一四年三月二十七日地儲備，坐擁一、二線城市的優質資源，在母公司上海實業控股有限公司（「上實控股」；股份代號：363）的資本支持及經驗豐富的管理層領導下，二零一四年集團將銳意在金融地產領域有所突破。二零一三年年報9與總裁會談問：集團於2013年的合約銷售與2012年基本持平，月31日，集團土地儲備中的可銷售建築面積約為何集團並未在年內積極推售樓盤？7,593,000平方米。集團計劃在2014年推售約10答：集團堅持以優質樓盤、品牌優勢以及靈活銷售個商品房項目，合共面積約60萬平方米，以住策略爭取市場，保持售價穩中有升，以改善毛宅為主。利率及提升整體盈利水平為目標。目前，集團所有的土地款項均已全數繳清，財務狀況短期內，上海萬源城和西安滻灞半島依然是