股份代號：410SOHO中國有限公司年報2013SOHOCHINASOHO中國有限公司（「本公司」、「公司」，「我們」或「SOHO中國」）的董事（「董事」）會（「董事會」）欣然公佈本公司及其附屬公司（合稱「本集團」）截至二零一三年十二月三十一日止年度（「本年度」或「本期間」）按香港會計師公會頒佈的《香港財務報告準則》及《香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則》（「上市規則」）中的相關規定而編製的經審核綜合年度業績。本集團二零一三年度的經審核綜合年度業績經由本公司審核委員會審閱並由董事會在二零一四年三月四日批准。於截至二零一三年十二月三十一日止年度，本集團實現營業額約人民幣14,621百萬元，毛利潤約為人民幣8,114百萬元，毛利潤率約為55.5%。本公司權益股東應佔純利約為人民幣7,388百萬元。核心純利（不含投資物業的評估增值）約為人民幣4,440百萬元，同比上升約33%。核心純利潤率約為30%。核心純利和核心純利潤率於本年度的上升主要由於二零一三年竣工交付的望京SOHO塔一、二項目的利潤率較高所致。董事會建議派發截至二零一三年十二月三十一日止年度末期股息，每股人民幣0.13元，惟需待股東將於二零一四年五月十三日（星期二）召開的本公司股東周年大會（「股東周年大會」）上批准派發。目錄2主席報告書6業務回顧22企業社會責任23管理層討論及分析26董事會報告42關連交易43企業管治報告55公司資料1獨立核數師報告書主席報告書二零一三年是公司從「開發－銷售」向「開發－持有」模式轉型的第一個年頭。目前公司是北京和上海最大的優質寫字樓開發商，也是市場上唯一一家專注於寫字樓開發、租賃和經營的公司。轉型是公司經過深思熟慮做出的總體戰略調整。迄今為止，公司的轉型是順利且成功的。事實證明了這是一個符合中國整體經濟趨勢和房地產行業發展規律的決策。2SOHO中國有限公司年報2013主席報告書二零一三年公司取得了優秀的業績，營業額約人民幣14,621百萬元，毛利潤率達約55.5%，實現本公司權益股東應佔純利約人民幣7,388百萬元，核心純利（不含投資物業的評估增值）約人民幣4,440百萬元，同比上漲約33%。核心純利潤率約為30%。截止二零一三年底，公司擁有現金約人民幣10,650百萬元，淨資產負債率僅約為17%。SOHO中國有限公司年報20133主席報告書在看好中國整體經濟形勢的同時，我們對於住宅地產行業還是存在一定的擔憂。一方面回報率不斷走低，另一方面地王還在不斷誕生，這都與正常的市場規律相背離，而這種現象在二三綫城市尤為明顯。與此不同的是，北京和上海這兩個中國僅有的國際化大都市，基礎設施齊備，資源充足，整個經濟向大城市聚集的效應還會繼續。我們尤其看好一綫城市辦公物業的前景。北京寫字樓租金經過二零一二年大幅上漲後一直保持在高位運行，上海的租金在二零一三年延續上漲勢頭，同比增長近5%，兩個城市的空置率也一直保持歷史低位。這些數字告訴我們，一綫城市寫字樓的需求仍然十分強勁。我們感受到，中國本土公司已成為強大市場需求的新動力，這種動力來自於金融，醫療，諮詢，製造，科技等各行各業。未來我們仍將專注於北京和上海這兩個城市核心地段優質寫字樓的開發、出租與經營。在過去的一年裡我們堅持「開發－持有」的新商業模式，專注開發和運營每一個項目。在立足現有項目，提升物業價值的同時，還積極進行拓展，分別在北京和上海收購商業地塊，充實自持物業儲備，為長遠的可持續發展增添動力。二零一三年，我們在商業物業租賃經營方面取得突出成績。而這些成績的背後是十多年不斷積累的商業物業租賃和管理的經驗：?SOHO世紀廣場－位於上海浦東陸家嘴世紀大道，是公司開始轉型後在上海推出的首個全部自持的辦公樓項目。二零一三年年中該項目已達到滿租，其中大約一半面積出租給上海期貨交易所，餘下面積租戶主要也是金融機構和服務業公司。平均租金水平高於周邊可比樓宇。?前門項目－地處北京市最中心，日客流量達15萬人次。針對前門項目國內外游客流量大，位置景觀獨特等特點，公司對該項目進行了重新定位，以遊客體驗為主題，引入了杜莎夫人蠟像館，三星，聯想，韓國CJ集團，吳裕泰，東來順，紅星酒業，太平洋咖啡等國際國內知名品牌開設旗艦和體驗店，不斷提升租戶質量。優質的品牌組合吸引客流，而客流支持進一步帶動名店，形成了良性循環。?SOHO復興廣場－位於在上海的淮海中路，不僅坐享新天地區域的時尚繁華，更盡覽海派雅致風情。項目在地鐵新天地站上蓋，10、13號綫（在建）雙軌直達，1、8、9號綫三綫環擁。目前商業部分41%的面積已經預租。該項目也是上海第一個有配套PM2.5空氣淨化系統的優質辦公樓，引起了市場和租客的廣泛興趣。4SOHO中國有限公司年報2013主席報告書在創造優秀業績的同時，保持增長的動力也是公司關注的重點。二零一三年四月，公司以人民幣31.9億元投得位於上海市長寧區虹橋涉外貿易中心的核心地段商業地塊。地塊地上建築面積約10.5476萬平米。虹橋涉外貿易中心區域是上海市第一個涉外商務區，所在區域是長寧區的辦公、商業和高檔公寓聚集地。九月，公司再次以人民幣19.22億元投得位於北京麗澤金融商務區地塊。該地塊位於北京西南二三環之間的麗澤金融商務區核心地段，為金融街向南延伸，距離西二環不足一公里。地塊地上建築面積約12.4萬平米，收購單價僅為每平米人民幣15,500元，未來增值空間巨大。寫字樓的經濟價值可以通過出租率和租金水平來體現，但作為開發商，我們還擔負著社會責任，我們要盡力讓我們建造的物業具備正面的社會價值。在過去這一年，我們有效治理了寫字樓裏的PM2.5污染，讓租戶能夠呼吸到清潔的空氣。SOHO中國辦公樓的室內空氣質量已經符合並超過了世界衛生組織的標準。從北京的銀河SOHO開始，SOHO中國今後建造的每一棟寫字樓都將配套PM2.5空氣淨化系統。這一年，我們配備了直接飲用水系統，讓租戶能夠喝到純淨的水。此外，我們還搭建了SOHO中國節能中心，目標是通過能效控制系統降低建築的能耗，不僅提升物業管理效率、節省成本，還能從根源出發保護我們生活的環境。環境健康，在環境中生活的人才會健康。公司也像人的身體一樣，要保持健康。我們關注環境健康的同時，也致力於塑造健康的公司。真正的健康應該來自內心。一個健康的社會是由擁有健康心態的個人組成的，他們純潔樂觀、積極向上、為他人和社會服務。而一家公司是否健康，是由它的精神和文化決定的，與它的大小無關。SOHO中國的價值觀是：團結，誠實，創新。在我們為更多更大的成功而奮鬥的同時，這些將是我們不變的堅持。潘石屹主席二零一四年三月四日SOHO中國有限公司年報20135業務回顧項目組合二零一三年，望京SOHO項目塔一、二竣工交付，總建築面積約350,000平米。本期間本公司完成收購兩幅商業地塊，分別位於上海古北虹橋商務中心區和北京麗澤金融商務區。兩項目對價合計人民幣51.12億元。於二零一三年十二月三十一日，本集團主要物業項目為：本集團所佔權益項目名稱地點物業類型計劃總建築面積比例（平米）(%)投資物業項目天安門南（前門）北京商業55,000100%朝陽門SOHO北京商業、辦公11,219*100%望京SOHO（塔3）北京商業、辦公170,000100%光華路SOHOII北京商業、辦公166,000100%麗澤地塊北京商業、辦公170,000100%SOHO世紀廣場上海商業、辦公59,000100%SOHO復興廣場上海商業、辦公137,000100%淩空SOHO上海商業、辦公343,000100%虹口SOHO上海商業、辦公96,000100%外灘SOHO上海商業、辦公190,00061.51%外灘8–1地塊上海商業、辦公、金融、426,00050%藝術、文化SOHO海倫廣場**上海商業、辦公168,000100%SOHO天山廣場上海商業、辦公、酒店170,000100%古北地塊上海商業、辦公150,000100%銷售項目SOHO中山廣場上海商業、辦公142,000100%SOHO靜安廣場**上海公寓、商業、辦公76,000100%*項目中本集團投資物業的可租面積**於二零一四年二月二十七日本公司簽訂協議向金融街控股股份有限公司出售項目公司所有權益6SOHO中國有限公司年報2013業務回顧北京主要項目天安門南（前門）該項目位於天安門廣場南邊的前門大街和東側地區，本集團擁有權益之商業面積約為54,691平米，其中約35,000平米正在出租經營。截止二零一三年底，在租部分出租率已達73%。本期間，本集團對該項目的租賃進行了重新定位，針對其位置獨特，游客流量大等特點重新定位為旅遊體驗主題，租戶質量大大提高。目前已有三星、聯想、杜莎夫人蠟像館、CJ、吳裕泰、隆盛祥和東來順等國際知名品牌在前門項目開設旗艦店和體驗店。SOHO中國有限公司年報20137業務回顧銀河SOHO銀河SOHO總建築面積約為328,432平米，可售面積約為258,590平米。由紮哈?哈迪德設計師設計，於二零一二年十一月完工交付，成為北京東二環內的標誌性建築，直接連接兩條地鐵線，也是北京首個新落成的提供PM2.5淨化空氣的大型辦公樓。銀河SOHO項目於二零一零年六月二十六日開盤預售。截止二零一三年十二月三十一日，該項目可售部分已近售罄。該項目規模巨大，辦公面積超過16萬平米，在交付後一年時間內出租率已達77%。8SOHO中國有限公司年報2013業務回顧望京SOHO望京SOHO總建築面積近520,000平米，由紮哈?哈迪德設計師設計，是北京望京地區的大規模寫字樓及商業項目。該項目由三棟（塔一、二、三）建築構成，總可售可租面積約為417,358平米。望京SOHO塔