九龍倉集團有限公司THEWHARF(HOLDINGS)LIMITED二零一三年中期報告書INTERIMREPORT2013www.wharfholdings.com股份代號:4www.wharfholdings.comStockCode:4此中期報告書由FSC?認證的印刷用紙印製。紙槳無氯氣漂染及不含酸性。FSC?標誌表示產品所含的木料來自管理良好的森林；FSCLogo該等森林根據ForestStewardshipCouncil?的規例獲得認可。1.indb113/9/201317:20:16目錄集團業績摘要2業務評議4財務評議18財務資料26其它資料48投資物業保持增長摘要1.核心業務投資物業（包括總樓面面積達三百六十萬平方呎的優質香港商場組合）繼續為集團核心盈利作出主要貢獻。?投資物業所佔比重增加至56%（二○一二年：54%）。?中國發展物業所佔比重增加至25%（二○一二年：19%）。?香港發展物業所佔比重下降至1%（二○一二年：15%）。2.延續二○一二年發展物業豐收年，核心盈利穩步增長：?投資物業錄得9%增長。?中國發展物業增加39%。?香港發展物業在缺少項目落成的情況下作出港幣五千三百萬元（二○一二年：港幣八億三千六百萬元）的貢獻。?集團核心盈利增加5%至港幣五十六億八千三百萬元。3.投資物業繼續緊貼或超越其長期增長率。收入增加10%，營業盈利增加12%。營業毛利率高企於85%。?海港城收入增加15%，營業盈利增加17%。?時代廣場收入增加5%，營業盈利增加6%，儘管翻新工程令商場樓面面積減少17%。?荷里活廣場收入增加12%，營業盈利增加10%。?儘管大上海時代廣場的商場暫停營業進行翻新工程，中國收入增加12%，營業盈利增加12%。4.投資物業佔總營業資產的68%。?於二○一三年六月三十日的賬面值為港幣二千四百五十七億元。?已落成投資物業升值5.3%或港幣一百一十三億元。單計香港商場物業便升值了8.2%，佔重估盈餘的77%。?投資物業收入及營業盈利的顯著增幅已部分反映於過往期間的投資物業估值內。5.中國發展物業（包括在合營公司中的應佔份額，但綠城除外）由一億二千五百萬平方呎的土地儲備組成。?收入增加8%至港幣八十五億元。?新銷售額增加45%至人民幣一百零九億元，是全年目標人民幣二百億元的55%。?截至二○一三年六月三十日的已預售但尚未確認入賬的銷售額（扣除營業稅）增加至人民幣一百九十億元。6.於二○一三年六月三十日，總營業資產較此前六個月增加了港幣一百六十億元，及較此前十二個月增加了港幣四百九十七億元。?投資物業總值為港幣二千四百六十六億元（當中港幣二千零五十六億元為香港物業，港幣四百一十億元為中國物業）。?發展物業組合總值為港幣八百六十八億元。?物流及其它營業資產總值為港幣二百六十五億元。九龍倉集團有限公司二零一三年中期報告書27.期內負債淨額下降了4.2%至港幣五百三十三億元（二○一二年十二月：港幣五百五十六億元）。負債淨額與總權益比率減少至19.6%（二○一二年十二月：21.7%）。8.位於中國的五個國金中心皆按計劃進度發展。成都國際金融中心是集團下一個旗艦商業項目，即將於數月內揭幕：?商場（總樓面面積二百萬平方呎）將於二○一四年一月開業；已租出92%。?第一幢國際甲級寫字樓（總樓面面積一百四十萬平方呎）將於二○一四年年初開業；剛開始預租。?設有230個客房的國際五星級酒店將於二○一四年年中開業。集團業績是期核心盈利增加5%至港幣五十六億八千三百萬元（二○一二年：港幣五十四億二千五百萬元）。若不計入投資物業重估盈餘但計入其它會計收益╱虧損，集團淨盈利減少9%至港幣六十四億四千七百萬元（二○一二年：港幣七十億七千二百萬元）。若計入投資物業重估盈餘以及其它會計收益╱虧損，未經審核股東應佔集團盈利達港幣一百七十二億四千萬元（二○一二年：港幣二百三十六億四千六百萬元），每股基本盈利為港幣5.69元（二○一二年：港幣7.81元）。中期股息每股港幣0.50元（二○一二年：港幣0.45元）的中期股息將在二○一三年九月三十日派發予在二○一三年九月十九日名列股東登記冊內的股東，此項股息總額為港幣十五億一千五百萬元（二○一二年：港幣十三億六千三百萬元）。3九龍倉集團有限公司二零一三年中期報告書業務評議地產投資物業期內核心業務投資物業佔集團核心盈利的56%。在集團領先的商場管理推動下，香港及中國的投資物業皆表現穩健。香港收入增加10%至港幣四十八億二千一百萬元，營業盈利增加12%至港幣四十二億零八百萬元。海港城收入（不包括酒店）增加15%至港幣三十五億零九百萬元，營業盈利增加17%至港幣三十億八千八百萬元。商場海港城擁有二百萬平方呎無間斷的商場樓面，就零售總額而言依然是世界頂級購物地點之一，鞏固集團在零售管理的領導地位。其在廣東道上的黃金位置、專業管理的店舖組合、強勢的商場宣傳推廣使海港城無可比擬。銷售總額增加13.4%至港幣一百六十億元或每月每平方呎平均約港幣2,640元，創下上半年紀錄。陸續有品牌在海港城開設新店，展現海港城巧妙配搭不同檔次商戶的心思，同時提升其聞名遐邇的「購物娛樂」體驗。新進駐海港城的品牌包括ChanelWatch&Jewellery及高級珠寶品牌Boucheron，國際知名的意大利運動鞋品牌Superga亦首度登場。日本動畫電影商品宮崎駿專門店六月份在海港城開設首間香港店，此店深受年輕人歡迎，店外經常出現人龍。食肆方面有C’estlaBCafé、法式蛋糕店PierreHermeParis及著名法國高級餐廳Dalloyau加盟，進一步擴闊海港城的餐飲選擇。場內的優化工程繼續為市場帶來驚喜，加強顧客的購物體驗，並大幅地提升商場價值。海港城沿廣東道長530米的零售街舖是國際級奢侈品牌最渴望進駐的黃金地段之一，並吸引了不少到訪香港的內地顧客，成為內地零售業界一個重要示範，而頂尖星級品牌亦不斷希望爭取到有利位置及店面設計。繼Fendi及GiorgioArmani在二○一二年開設多層旗艦店後，Paul&Shark亦在二○一三年四月開設其旗艦店。其它高級時裝品牌如Berluti、Chanel及Tod’s等正擴充其店舖，以更有效地展現品牌個性。二○一四年，Chanel店會增加10,000平方呎，將品牌在廣東道的位置轉化為真正的「大宅」概念。Versace正準備開設三層全概念店。Uniqlo將於二○一四年在海港城開設其最大九龍店，達18,000平方呎。九龍倉集團有限公司二零一三年中期報告書4二○一二年舉行的多啦A夢展覽非常成功，備受讚賞。二○一三年五月至六月的橡皮鴨更掀起熱潮。海港城與荷蘭概念藝術大師FlorentijinHofman合作創作出高16.5米的巨型充氣橡皮鴨，並在海運碼頭展出，是橡皮鴨首次亮相大中華，亦是香港的首次海上展覽。在維港漂浮的巨型橡皮鴨及在露天廣場展出的橡皮鴨裝置展品吸引大批市民及遊客到訪，空前盛況在國際媒體間引起哄動。翻新海運碼頭是海港城主要物業改善措施的重要一環，以進一步為海港城創優增值。中庭會遷往商場中心位置，將海運大廈極具價值的前端部分大幅擴建至商場後部，帶來高度增值機會。眾多尊貴手錶品牌如Rolex、TagHeuer及Tudor將會進駐新舖位，並尋求同類最佳的零售商加盟。海運碼頭新擴建大樓由國際著名建築事務所Foster設計，目前正待相關部門作建築審批。新擴建大樓將設優質食肆，讓顧客身處海港中，欣賞對岸港島天際線及山頂全貌，進一步提升海運大廈後部的價值。海港城將致力鞏固其非凡優勢及作為香港必到購物地標的地位。包括海運大廈的整修及擴建在內的優化工程將推動海港城進一步增長。期內海港城商場收入增加18%至港幣二十四億四千六百萬元。寫字樓市場對寫字樓的需求繼續由業務擴充、企業提升及遷離商業中心區所帶動。在續租租金增長的支持下，收入增加10%至港幣九億一千一百萬元。新租約租金維持穩定，二○一三年六月底的出租率達97%。期內續租租金維持在61%的穩健水平，租金升幅理想。服務式住宅服務式住宅收入為港幣一億五千二百萬元，二○一三年六月底的出租率（因進行翻新而暫停出租的44個單位不計在內）維持於87%。正在進行的大型翻新將令單位煥然一新，更切合顧客的講究需要。時代廣場大規模翻新工程令可出租的商場面積大幅減少17%，但收入仍增加5%至港幣九億七千九百萬元，營業盈利亦增加6%至港幣八億七千三百萬元。商場時代廣場座落於港島區最繁華的銅鑼灣零售區心臟地帶，並且是全球最成功的直立式商場之一。其成功全賴獨特的十七層設計、多元化的商戶組合以及直通港鐵的便利。港鐵出口接駁時代廣場地庫，有效帶來大量人流，尤其令地庫樓層受惠。雖然時代廣場現正進行大規模翻新，商場收入仍錄得2%增幅至港幣六億七千九百萬元，二○一三年六月底的出租率維持於99%（暫時關閉進行翻新的樓面面積不計在內）。5九龍倉集團有限公司二零一三年中期報告書二○一三年是時代廣場二十週年誌慶，現正進行大型翻新，今年稍後會重新開幕，把「新的時代廣場」定位為在銅鑼灣心臟地帶提供最多購物、娛樂、餐飲選擇的商場。新的時代廣場不僅有經中庭天梯可達的全新天際戲院，並吸納更多令人渴望擁有的奢侈品牌，提升購物體驗。位於較高樓層的天際戲院與特賣場及食肆將吸引更多人流，提升這些樓層的價值。估計新的時代廣場將可創造每年接近港幣二億元的新增的租金價值。新的時代廣場已逐漸成形。Tiffany在商場地下開設了新店，而其它著名品牌亦會在夏季之後進駐商場低層。十二樓和十三樓則是萬眾期待的天際戲院，由UA院線營運，將於今年年底前開幕，成為港島區最高的天際戲院，可經多部新裝的快速升降機到達。這新旗艦戲院在配套方面有所提升，如影廳