万科企业股份有限公司2014年第一季度报告公告编号：〈万〉2014-025§1重要提示1.1本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。1.2没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。1.3、乔世波副主席、魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权陈鹰董事代为出席并行使表决权。1.4公司本季度财务会计报告未经审计。1.5公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。§2公司基本情况2.1主要会计数据及财务指标（单位：人民币元）2014.3.312013.12.31增减变动（％）资产总额495,118,977,268.60479,205,323,490.543.32%归属于上市公司股东的股东权益73,543,695,950.6376,895,983,339.70-4.36%股本（股）11,014,968,919.0011,014,968,919.00-归属于上市公司股东的每股净资产6.686.98-4.36%2014年1-3月2013年1-3月增减变动（％）营业收入9,497,216,581.9513,999,905,876.13-32.16%归属于上市公司股东的净利润1,529,479,377.611,613,904,228.33-5.23%归属于上市公司股东的扣除非经常性1,530,765,419.181,615,472,700.40-5.24%损益的净利润经营活动产生的现金流量净额(5,579,130,508.35)(2,383,260,770.37)-134.10%每股经营活动产生的现金流量净额(0.51)(0.22)-134.10%基本每股收益0.140.15-5.13%稀释每股收益0.140.15-5.13%加权平均净资产收益率1.97%2.49%下降0.52个百分点扣除非经常性损益后的净资产收益率1.98%2.50%下降0.52个百分点注：1.以上计算每股净资产、净资产收益率所用的净资产是指归属于上市公司股东的股东权益，计算每股收益所用的净利润是指归属于上市公司股东的净利润。2.以上扣除非经常性损益后的净资产收益率按照加权平均计算方法计算得出。1（单位：人民币元）非经常性损益项目2014年1-3月金额非流动资产处置收益(1,939,171.38)出售、处理部门或投资单位收益(16,600,851.06)持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处(572,697.82)置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益除上述各项之外的其他收入23,386,610.87所得税影响额(1,140,161.76)少数股东权益影响额(4,419,770.42)合计(1,286,041.57)2.2报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表截止2014年3月31日，公司股东总人数为736,625户（其中A股718,506户，B股18,119户）。股东总数736,625前10名股东持股情况股东持股持有有限售条质押或冻结股东名称持股总数性质比例件股份数量的股份数量国有华润股份有限公司00法人14.94%1,645,494,720刘元生其他1.21%133,791,20800HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINA境外1.01%111,756,97400GROWTHFD法人全国社保基金一零三组合其他0.96%105,992,74200中国民生银行－银华深证100指数分级证券投资基金其他0.87%95,413,40700中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金其他0.82%89,999,09200中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红00其他0.75%83,091,653-005L-FH002深中国太平洋人寿保险股份有限公司－分红-个人分红其他0.75%82,131,63900南方东英资产管理有限公司－南方富时中国A50ETF其他0.73%80,646,22900中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金其他0.68%74,504,13400战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的情况无前10名无限售条件股东持股情况股东名称持有无限售条件股份数量股份种类华润股份有限公司1,645,494,720A股刘元生133,791,208A股HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINA111,756,974B股GROWTHFD全国社保基金一零三组合105,992,742A股中国民生银行－银华深证100指数分级证券投资基金95,413,407A股中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金89,999,092A股中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红A股83,091,653-005L-FH002深中国太平洋人寿保险股份有限公司－分红-个人分红82,131,639A股南方东英资产管理有限公司－南方富时中国A50ETF80,646,229A股中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金74,504,134A股上述股东之间未知是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办上述股东关联关系或一致行动的说明法》规定的一致行动人。上述股东参与融资融券业务、约定式购回情况说明无2截止2014年3月31日，公司总股数11,014,968,919股，其中A股9,700,013,451股，B股1,314,955,468股。§3管理层讨论与分析报告期内，全国商品住宅成交面积同比下降5.7%，主要原因之一，在于2013年1季度全国住宅成交大幅回升，导致比较基数较高。相比2012年同期，今年1季度全国商品住宅成交面积增长33.2%。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个主要城市，2013年初住宅成交增速高于全国，报告期内成交同比放缓的现象也更明显。1季度，14个城市住宅成交面积同比下降27.5%，成交批售比（商品住宅成交面积/同期批准预售面积）为1.0，新增供应和成交基本处于平衡水平。3月底，上述14城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）为1.22亿平米，与2013年年底基本持平。报告期内，有公开数据可持续观察的16个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆）的土地供应和成交面积同比分别下降1.5%和5.9%。进入3月份后，主要城市土地市场成交有所趋缓。尽管土地成交均价依然维持高位，但溢价成交的比例相比去年3季度的高点有所下降。报告期内，公司继续贯彻主流定位、积极销售的策略。第一季度累计实现销售面积415.0万平方米，销售金额542.3亿元，同比分别增长11.7%和24.2%。所销售的商品住宅中，144平方米以下的产品比例占93.8%。其中，公司在广深区域实现销售面积107.7万平方米，销售金额149.8亿元；在上海区域实现销售面积132.9万平方米，销售金额192.9亿元；在北京区域实现销售面积92.5万平方米，销售金额124.9亿元；在成都区域实现销售面积81.9万平方米，销售金额74.6亿元。房地产业务竣工、结算具有一定的季节性规律，大多集中在下半年特别是第4季度。由于一季度竣工及结算量占全年总量的比例往往较低，导致同比变动的波动性也较大，因此第一季度结算数据对前瞻全年业绩的参考意义并不大。今年第一季度公司竣工面积98.4万平方米，占全年计划竣工面积的比例仅为6.6%，较往年更低。受此影响，一季度公司实现结算面积72.7万平方米，结算收入90.5亿元，同比分别下降41.1%和32.1%，实现营业收入95.0亿元，净利润15.3亿元，同比分别下降32.2%和5.2%。公司预计，2014年全年竣工量将基本符合年初计划，全年业绩预计将保持稳健的增长。报告期内，公司净利润率上升较为明显，原因主要在于：1）1季度上海、深圳等高毛利城市结算收入占比较高，房地产业务的结算毛利率由去年同期的26.7%上升至30.5%，提高3.8个百分点；2）1季度公司实现投资收益73,082.08万元，较去年同期的3,533.45万元大幅增长。公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处置收益。公司认为未来公司投资收益进一步增长是正常现象，原因在于：公司正积极探索、推广轻资产运营模式，未来合作将更加广泛，公司整体经营中联营合营公司所占比例将提高；引入合作方、出让部分项目股权，以及通过股权转让实现持有类商用资产转让的经营行为也将增多。公司认为，基于主营业务并连续开展的投资收益属于可持续获得的经常性业务收益，不应视之为非经常性的偶然收益。在轻资产运营模式下，公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权，或部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理将仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排，有利于提升公司的投资回报率。截至报告期末，公司合并报表范围内有1710.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1955.7亿元，分别较年初增长19.0%和20.5%。3期内，公司新增加开发项目8个，按万科权益计算的占地面积约46.2万平方米（对应规划建筑面积约134.8万平方米），平均楼面地价约4535元/平方米。公司将继续