户型精细化设计打造总结中原咨询顾问中心（重庆）ChongQing.10.2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1原则1：户型设计方正，保证动静分区重庆东原亲亲里VS遵义东欣彩虹城重庆东原亲亲里遵义东欣彩虹城静区动区动区静区动区静区?户型设计方正，实现动静分区，保证?此户型动静分区不明，功能的空间的交叉生活空间的私密性布局不仅无法实现呢生活空间的私密性，同时对于尺度控制的把握较难实现?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2在同属性（动区或静区）空间统一布局的同时，功能空间的合理布局可避免造成过大面积的交通组织过道空间浪费重庆旭阳台北城二变三房83m2遵义迎红水岸三房94m2遵义东欣彩虹城三房114m2重庆旭阳台北城VS遵义迎红水岸VS遵义东欣彩虹城?空间布局合理，无较大面积的浪费，将三房面积控制在83平方?功能空间布局欠合理，导致交通组织造成的过道空间的浪费?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3原则2：削减非必要的功能空间，如独立餐厅、主卧套房设计深圳深圳康康达达尔花尔花园三房88m2园VS遵遵义迎义红水岸三房迎红94m2水岸VS遵义航天遵阳义光三房航天114m2阳光餐厅主卧套房设计，包客厅括主卫及餐厅与客厅衣帽间的融合，取消独立空间餐客厅厅视野更开阔过道空间的浪费?独立餐厅的设置导致了空间的浪费?及视野的局限；?餐厅及客厅连通，空间感更强餐厅与客厅的相对独立，；功能空间的布局欠缺合理?动静分区不明，影响生活私密性；?主卧取消独立卫生间的私享，，导致空间的浪费?主卫及衣橱的设计增加了总体面积有效控制面积?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4原则3：玄关与餐厅融合，压缩无感知空间柳州中铁金色蓝庭二变三90m2VS遵义航天阳光两柳州中房93m2铁金色蓝庭二变三90平方遵义航天阳光两房93平方厨房安排在进深处入户玄关与餐厅融合，压缩无感知空间浪费?入户玄关独立，与餐厅划分为两个压缩出功能空空间，造成了玄关与餐厅连接处的间实现2变3过道空间浪费?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5原则4：取消入户花园等实用性不强的空间对于刚需客户普遍对入户花园的情调设计感知度不强，而无完整功能空间的入户花园导致销售面积的增加，降低客户接受度重庆兴隆城市广重庆兴隆城市广场一场变一二变二56m256㎡VS遵义保利一变二遵70m2义保利一变二70㎡同样以阳台作为可变空间餐厅与玄关入户花园面的融合积约为4㎡?入户花园作为住宅的情调感知设计，刚需客户普遍对于无完整功能空间的入户花园的认知感不强，因此面积较小的入户花园仅能增加销售面积，而难以提升客户的接受度?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6原则5：厨卫放置进深处，不占用南北价值较高的面宽，把更多的面宽尺度留给客厅及卧室，控制尺度的同时重庆协保信证关键总部城二变三房功能空93m2间尺度遵义保利二变三房117m2重庆协信总部城两变三房93m2VS遵义保利二变厨房三房117m2进进深深面宽15.3m?厨房置于面宽处，使房间的整体面宽无法得到较好的控制，同时相对贬损了客厅及主卧面宽9.2m的空间价值?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7计容赠送方式入户花园及阳台露台空调外放机处?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8利用超大入户花园和大阳台未超出标准限定的条件下只计一半建筑面积，达到半面积赠送目的；此方法是通过入户花园的形式来达到赠送完整功能房的目的，而非做入户花园；2010年获得突出销售表现的中天万里入户湘江便是采用花园这一方式实现赠送打造中天万里湘江典型户型??入户花园可以隔成一个小书房，中天万里湘江典型户型便是通过大入户花非常实用园赠送，实现二变三，并在销售期内获得很好的市场表现；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9入户花园经典设计中通过奇偶层的入户花园错位设置，实现入户花园两层挑空，在专用为卧室等功能房的同时，还能通过隔层实现家庭杂物间等功能空间应用?左右错层的入户花园（两层高度）?“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”?左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼开发商项目城市参考金光华地产新天地深圳?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10入户花园经典设计：入户花园挑空赠送实景图?近20平方米的入户花园，使得客户感觉得到了实惠?“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11错位双层高挑空阳台“偷面积”：其做法与错位高挑空入户花园同出一辙，只是运用在阳台部分；通过错位阳台设置，保证每户阳台双层挑空，后期交房由发展商将挑空空间又分割1个阳台，实现每户都享有双阳台的功能空间配置?双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式开发商项目城市参考远大地产朗朗风景成都?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12错位双层高挑空阳台实景图亮点【错层】有效解决了平层中送出不计面积的露台【优势】：?“偷”出更大实惠。?增加有力卖点。?满足客户与室外大接触心愿?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13楼层内部局部镂空实现赠送，后期交房由发展商加板分割，形成上下层的独立空间，即保证实用性，又保利未来城市典型户型：两室两厅两卫（建能实现面积赠送；保利未来城市的院馆赠筑面积约送方式便111㎡）是此种做法全镂空赠送一个房间?两层高的内凹大露台在设计上很大胆,更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14空调机安放处变生活阳台，现有的生活阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将被改造为生活阳台，但宽度需小于0.8米每户都“偷”了一个约一个多平方米的生活阳台?由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活阳台后，可以作为使用面积，起码“偷”了一半面积（阳台只计一半建筑面积）。这种“偷”法，使得每户“偷”了约一个多平方米。虽然所“偷”面积不多，但对于小户型住宅，所“偷”面积是多多益善的开发商项目城市生活阳台参考百隆安地产阳光新干线深圳?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15可拆卸凸窗不计容赠送方式步入式凸窗梁空中院馆阳光房花架扭转板?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16“百变凸窗”——“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积，又使业主拥房屋有验收比一般的凸窗更多的室交房后内地面面积?这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）开发商项目城市佳兆业地产桂芳园深圳?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17“步入式凸窗梁”，步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大。步入式凸窗在深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）?在售楼处的户型模型上，这个进深1.5米步入式凸窗的位置，标明了“送”面积字样?在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构开发商项目城市参考招商地产城市主场深圳?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18空中院馆之电梯厅，由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计入公摊面积，进而能够控制物业的建筑面积，达到控制总价目的?电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园?空中花园，一般是两层或者三层做一个开发商项目城市参考金众地产香诗美林深圳?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19空中院馆之空中过道?在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间开发商项目城市参考远大地产都市风景成都?CopyrightCentalineGroup,2010Codeoft