致杭州温州商会安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告致杭州温州商会安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告项目思路对本项目理解政府设置的规划设计条件，确定本地的理解块的定位方向。综合体案例研究城市综合体最新的发展理念及模式，借鉴对本项目发展起到借鉴作用。项目定位从市场需求角度出发，阐述最适合项目发展的产品定位及目标客户定位。1安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告目录政府规划限定………………………3第一部分：对本项目的理解基地分析……………………………4市场调研分析………………………7城市综合体特征与价值……………10第二部分：综合体案例借鉴综合体发展模式研究………………14本综合体项目发展方向……………20项目整体定位………………………23第三部分：项目定位综合型酒店定位……………………28湖滨名品街与游乐园定位…………39湖滨休闲风情街定位………………552安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告一、对本项的理解（一）政府规划限定?1#地块：地块性质：五星级标准酒店及配套商业设施建设规模：占地规模175亩，酒店建筑面积约6万平方米（300间以上标准客房），配套及商业建筑约2万平方米。?2#地块：地块性质：商业服务业用地（湖滨风景街）建设控制：占地31.5亩，容积率≤0.7，建筑高度≤12米，建筑面积约1.47万平方米。?3#地块：地块性质：商业服务业用地建设控制：占地105亩，容积率≤1，建筑高度≤24米，建筑面积约7万平方米。?4#地块：地块性质：居住用地建设控制：占地75.5亩，容积率≤3，建筑密度小于0.25，建筑面积约15.1万平方米。3安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告一、对本项的理解（二）基地分析项目所在区位u本项目位菱湖北路两侧，菱湖风景区东北侧。u南侧项目地：西南到莲湖水面，北至石化管廊带，东至龙眠山路。u北侧项目地：南至菱湖北路，西至景湖嘉苑，东至龙眠山路。u菱湖北路贯穿本项目，与振风大道相连，龙眠山路位于本项目右侧。项目东侧为高架，住宅发展不多。u石化管廊带隔断了到菱湖风景区的道路，对项目的环境有一定影响。4安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告一、对本项的理解（二）基地分析基地所在区域分析u位处市政府板块核心地段，交通安庆市人民政府文化广场发达，区域未来发展十分看好；u位处老行政中心，东部新城行政高速接引公路中心之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展酒店综合体的基础条件；u周边是菱湖风影区，景观资源丰富有文化广场、皖江公园、体育馆等，形成旅游休闲文化中心；u区域东北侧、东侧住宅处于初期发展阶段，入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠文彩花园缺，但长远发展看好。皖江公园菱湖风景区5安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告一、对本项的理解（二）基地分析基地所在区域分析总结u地块周边为老行政中心，且坐拥菱湖风景区良好的景观资源，交通可达性好，随着周边楼盘的开发及环境的整治，区位条件优越。u地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但由于两面临湖，人流较少，不太合适做百货、超市等日常消费类零售业态，更合适做商务、休闲类业态，比如酒店、餐饮、娱乐、购物等。u地块周边居民区较少，且远离商业中心区，业态选择需要与人民路老商业区及周边新建的南铭商贸城形成错位发展，且能够吸引人流前来消费。6安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告一、对本项的理解（三）市场调研分析酒店市场调研分析旅游业高速发展海外旅游者人数国内旅游者人数旅游总收入年份(人次)(万人次)(亿元)2006129101012.945.92007144591114.252.92008161951225.660.82009181381349.169.92010（预计）203141484.180.4政府大力支持2009安庆市区星级酒店供应安庆旅游业的高速发展加之政府大力打造，到2010年底，预计新建成2家五星安庆酒店五星四星三星二星统计级饭店、4家四星级饭店、6家三星级饭店，酒店数142310同时大力发展一、二星级饭店，全市旅游星级饭店达55家。形成大、中、小型结合，房间数3367382546852013高、中、低档配套，旅游观光、度假休闲、平均房价400350200150商务、会议配套齐全的饭店接待体系。7安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告一、对本项的理解（三）市场调研分析安庆碧桂园凤凰酒店酒店市场调研分析安庆皖源国际大酒店安庆大酒店安庆迎宾馆安庆尊悦酒店安庆市随着文化旅游以及商贸城市的定位、政府的大力支持，旅游商务顾客的增加，其酒店业的发展空间比较巨大，而现有大型酒店数量有限，四星级酒店4家，五星级1家，在未来到2020年，政府规划建造7家大型宾馆。未来规划的大型酒店宾馆?从分析来看，现有星级酒店和政府打造的要求还有一定距离，而本项目要打造的五星级酒店，和政府要发展的方向是一致的，即满足政府要求，也符合安庆旅游业的发展前景。8安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告一、对本项的理解（三）市场调研分析旅游娱乐市场调研分析名称特点北正街餐饮特色大南门民俗文化特色湖心中路书刊特色ü安庆市的娱乐业态几乎集中于本项目东南面的人民路核心商圈内，其中一共有14家娱乐场所（包括夜总会、歌舞厅、KTV、保健中心、电影院）、快餐店1家肯德基、1家麦当劳、缺乏大型中式快餐店。ü菱湖风景区周边人文气息浓厚，而休闲餐饮门店、娱乐场所比较少，对游客十分不方便，同时也不利于安庆市旅游商业的发展。n安庆市沿菱湖风景区有很好的人文旅游资源，而旅游娱乐商业开发的比较少，存在市场的空白。n本项目开发旅游娱乐商业重点可以放在餐饮业和休闲娱乐业态（酒吧、KTV、咖啡馆之类），这样不仅可以带动菱湖风景区旅游产业的发展，还可以聚集本项目附近的人气。9安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告二、综合体案例借鉴（一）城市综合体特征与价值办公办公城市综合体概念解读酒店酒店会议会议写字楼写字楼城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高酒店酒店价值、大体量，兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态会会展中展中心心居住居住都都市市综合体综合体的建筑群体。展展览览公寓公寓商商业体业体高档高档住宅住宅商商业业文娱文娱餐饮餐饮n这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的。10安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告二、综合体案例借鉴（一）城市综合体特征与价值综合体与单功能物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大11安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告二、综合体案例借鉴（一）城市综合体特征与价值城市综合体特征高可达性9高密度、集约性8整体统一性功能复合性7土地使用均衡性空间的连续性6内外部关系完整性5强大的对外辐射型14升值价值2312安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告二、综合体案例借鉴（一）城市综合体特征与价值城市综合体特征及价值总结城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面：①物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合②土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用③内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性④建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整体的价值个体价值1＋个体价值2＋个体价值3＋……13安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告二、综合体案例借鉴（二）综合体发展模式研究在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式complex=office(主)+apartment(次)+hotel+shopping+……案例：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office+……案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式officecomplex=shopping(主)+hotel+……apartment案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城启示：本项目为以酒店为核心功能的发展模式complex=hotel(主)+hopping+（次）+apartment(次)14安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告二、综合体案例借鉴（二）综合体发展模式研究以酒店为核心功能的发展模式案例研究上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。上海商城定位于上海顶级国际化综合体"五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场?核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。