亦庄天安数码项目产品定位中国华建投资控股有限公司市场部本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGOLOGO前言本次报告的目的，在于对于项目的持续开发以及项目建筑规划设计提出决策性依据，我们通过理论研究，市场研究来判明项目可行的开发方向，并且从可借鉴的成功项目开发理念以及开发模式、市场前景分析、市场机会分析三个层面来确定项目总体定位，并就设计相关问题作出界定说明。本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO思路导图商务花园发展历程国外成功案例启示商务花园国内发展现状项目设计概念认知商务花园北京发展现状（指导）（办公理念升级，产业集商务花园亦庄发展现状中，产业与资本的接近）亦庄商务花园市场分析分布与规模规划与产品客群共性未来竞争格局（以市场为导功能定位产品定位（以客户为导向）向）本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园的形成u在开始讨论本案项目定商务花园一般位于城市边缘区域，具有良好景观视野的写字楼办公位之前，我们认为有必要物（商务花园问题的界定）对商务花园这一概念做简要梳理，以便能够获得正业，商务花园在国外已经发展的相对成熟，在国内，商务花园因北京丰台确认知，更加准确的把握本项目定位以及开发方向ABP的热销而声名远播，许多开发商开始关注这一新兴的办公物业但是，不能将商务花园简单的理解成为一种低密的写字楼物业，认为“照猫画虎”，将商务花园样式直接复制就可以成功，商务花园不简简单单的是一种建筑形式，它的形成是一个内在的，长久的过程本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园产生的三个条件一、产业结构的变化从社会经济发展来看，高新技术产业在产业结构中的地位日趋u规划脑力资源的集中运用，要求一个良好的办公创造环境显著，智力密集型的生产决定了生产关系的改变，科技创新成u人的价值凸显行业人力资源管理的特点：为了现代社会生产中新的生产力防止同行过多交集导致核心人才资源流失二、城市结构的变化这是促进商务花园规模发展的重要因素经济的繁荣，促进了城u就一般规律而言，当一个国家或者区域人均GDP达到3000美元以上10000美元以下时市的发展，这种发展主要表现为城市的扩张，郊区城市化一个，经济增速加快，城市功能进入快速扩张阶中心到多元化发展，形成多足鼎立的局面段，商务中心多元化成为可能三、办公需求的多元化决定了商务花园的生存空间城市传统商务物业不能完全满足现代商务办公需求，给商务花园的发展创造了独特的生存空间，也是完善城市商务功能，对于商务办公结构的一次平衡本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO国外成功经验提炼—新加坡u在商务花园的位置选择上注意与城市规划紧密结合；注重城市交通，区域间均有轻轨链接，在商务花园所在区域设置复合化交通转换站点——保持区域环境特色，又和城市紧密相连u在商务花园内部规划中注重地块划分的均好性，在地块划分方面，基本保证每个地块都临近内部主要环路，有着良好的交通的通达性，同时又保证每个建筑良好的自身展示效果，——商务价值均衡u注重对商务花园内部配套的规划本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO国外成功经验提炼—美国u规模宏大，景观良好。用打造花园的概念来打造商务花园，美国北卡三角科学园区规定园区内建筑覆盖率不得超过15%u商务花园必须具备商务的特征，群落分布，层次丰富。大中小型、不同规模的商务花园形成一个有机群落，使得区域内不同级别，不同商务需求的企业都能够找到适合自己的居所u形态多样，卓尔不群。统一风格样式的建筑和分布于园内各种体育休闲娱乐设施组成的功能体服务于某一类型的企业客户；也可以根据客户的要求，划分不同的主题，再围绕这一主题展开设计u多年郊区化进程使得郊区与城市交通便利性大大增强，社会阶层与行业的布局划分逐渐明显u利用生态学的观念，将入园企业以及各物业形态有机整合，提出了共生与寄生的规划理念本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园概念认知从发展动因来看：商务花园的出现是与城市经济发展以及产业结构的调整以及布局的再规划息息相关的从产业类型上来看：商务花园是以智力密集型产业为主从产业结构来看：行业产业链高端或者前端部分在同一区域内密集分布，信息互通，资源共享，形成一定的内聚效应从地理位置来看：主要位于城市边缘区域，有着良好的交通通达性从园区功能来看：生产环节剥离，商务、研发、生活、休闲有机融合从园区规划来看：低容积率、高绿化率，建筑多以小体量多层为主本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGOABP与CBD的比较中央商务区（CBD）总部商务花园(ABP)城市中心区城市中心50公里范围内，紧邻主干道不同开发商建设，单体优秀，组合杂乱统一开发商建设，单体优秀，组合宏伟强调开发商利益强调总部企业利益，衍生区域经济利益和开发商利益建筑指标受限：建筑指标全面优化：尽可能少绿化或不绿化高绿化率使用率约为50%使用率在85%以上四面采光，视野好一般单面采光，有黑房间能源损耗大绿色节能配套受限配套空间较好：餐饮、娱乐、休闲等专业化商务一般依托相邻配套专业化商务功能有机组合：会议、展览、新闻、酒店等非专业服务开发商、政府、金融等机构，有专业化服务本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园国内的发展现状—总部经济的兴起2002年北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵弘u总部经济指一个区域利用特有发现并提出了“总部经济”理论的资源优势，吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产加工基地布局在具有比较优势的其它地总部经济概念提出后引起了全国许多中心城市的强烈反区，从而形成合理的价值链分工响，北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、武汉、大连、的经济活动统称沈阳、厦门等国内大城市纷纷明确提出发展总部经济的战略，将发展总部经济作为城市产业结构升级的战略选择u总部经济的精髓和核心在于总部和生产制造环节空间分离所形成的资源再配置价值，其所强调北京1999年出台鼓励跨国公司在京设立地区总部若干的是总部以及由总部需求所衍生规定，目前形成了北京CBD，中关村科技园海淀园、丰台园出来的金融、保险、会计、法律和金融街等国内外大型企业集团的总部聚集区、教育、培训、物流等构成的一套完整的服务业体系，是各经济总部经济概念的兴起，也为商务花园的在国内的发展起到了体之间的内在联系和相互支撑至关重要的推动作用本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园在国内的分布示意环渤海以北京为代表的丰台区、亦庄区等商务花园物业与经济发展水平有着极强的关联性，环渤海、长三角、珠三角是长三角以上海为代表的张江、松江等中国经济增长的传统三极，经济基础是催生商务花园物业出现的必然条件珠三角以广州为代表的越秀区、天河区等11本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园在北京发展现状从上世纪90年代以来，北京商务办公物业市场一直呈现传统的“3+X”发展态势，即CBD、金中关村融街、中关村三大核心商务办公地CBD点金融街本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园在北京发展现状随着北京城市规划的不断燕莎扩大，城市外缘区域道路交通条亚奥件不断改善，新的商务办公核心的形成具备了必要的先决条件望京传统商务办公中心随着多年的发展，目前北京商务办公物业进入了多中心时代。新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等、亦庄商圈丰台亦庄本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园在北京发展现状定位：现代国际空港、区域定位：文化产业基地、区域定位：高新技术产业中心、高端产业引擎、绿色宜居新城服务基地、滨水宜居新产业基地、国际宜业宜居新城产业规模的扩大以及外延，使得一些产业开始往北京边缘区域迁徙，逐渐形成行业特征明显的产业群落，在政府不断完善交通等基础设施等相关举措以及一些有针对性的区域产业园区优惠政策的落实，使得企业前置部门也逐渐向该区域靠拢，形成了完整的行业经济产业链本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园在北京发展现状名称主要产业类别顺义空港临空经济、物流、会展顺义空港海淀科技园区IT、高新技术，资讯，创意产业主要依托首都机场为大的丰台总部基地总部办公环境背景，依托工业、汽海淀科技园区车服务业、会展服务业以亦庄开发区高新技术、加工制造、电子及临空服务业等产业支撑区域借助中关村产业发展的影响,形成以高新科技企业办公区域。代表项目有原动力空间丰台总部基地亦庄开发区BDA以总部基地项目为核心发由科学规划的产业区、高展起来的低密度独栋办公配置的商务区及高品质的区域。代表项目有总部基生活区构成。享有国家级地项目经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的经济区域本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园在北京发展现状北京市郊总部办公项目呈“四角”分布，以西南总部基地和东南BDA为最具影响力，西南以总部办公为主，依托中关村，逐步形海淀科技园区MAX空港成以科技为主导的办公集原动力空间2顺义空港群，亦庄BDA则依托于良硅谷亮城北京linnk好的交通优势，和政府规划，逐步形成以产业加工，含工业生产为主的高科非中心技园区，无论从土地供应还是区域规划来看，未来龙源产业创意园BDA芯中心丰台总部基地汇龙森国际企业港亦庄BDA都将成为北京主BDA国际企业大道总部国际亦庄开发区BDA亦庄硅谷要的总部集群、产业园区总部基地亦庄E-Park聚集区BDA国际广场联东U谷独栋。。。本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园在亦庄发展现状芯中心BDA国际广场BDA国际企业大道根据我们对于亦庄商务花园办公物业的市调结果，总的来讲，亦庄商务花园办公市