目錄2財務摘要3董事長報告8管理層討論及分析29中期財務資料的審閱報告30中期財務資料30簡明綜合損益表31簡明綜合全面收入報表32簡明綜合資產負債表34簡明綜合現金流量表35簡明綜合權益變動表37簡明綜合中期財務資料附註69其他資料74公司資料2財務摘要截至以下日期止六個月二○一三年二○一二年變動六月三十日六月三十日（人民幣千元）（人民幣千元）未經審核未經審核營業收入6,059,4014,264,056+42.1%毛利2,479,5172,584,028-4.0%毛利率40.9%60.6%-19.7個百分點經營盈利3,883,4863,292,211+18.0%權益持有人應佔盈利2,340,6951,579,881+48.2%淨利率38.6%37.1%+1.5個百分點核心淨利潤*1,034,279959,855+7.8%核心淨利率17.1%22.5%-5.4個百分點每股基本盈利（人民幣元）0.25160.1701+47.9%每股基本核心盈利（人民幣元）0.11120.1034+7.5%每股股息（港元）0.0490.042+16.7%股份數目（千股）9,311,8379,289,651+0.2%於二○一三年二○一二年變動六月三十日十二月三十一日（人民幣千元）（人民幣千元）未經審核已審核總現金10,706,5799,263,401+15.6%其中：現金及現金等價物7,336,7697,060,453監控戶存款3,369,8102,202,948總資產78,514,66569,996,933+12.2%股東權益24,003,15622,158,140+8.3%每股股東權益（人民幣元）2.5782.383+8.2%淨借貸比率**54.5%47.0%+7.5個百分點*核心淨利潤為不計投資物業評估升值扣除相關稅項及非控股權益影響的本公司權益持有人應佔盈利。**淨借貸比率為總借貸減現金及現金等價物及監控戶存款除總權益。二○一三年中期報告董事長報告3一、業務回顧經濟和市場環境二○一三年上半年，國際經濟環境仍然複雜嚴峻。儘管美國經濟復蘇，表現出明顯好轉的跡象，但世界其他經濟體特別是歐洲經濟持續低迷，使世界經濟復蘇總體上較為緩慢。中央政府繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，使中國經濟運行總體平衡，結構調整穩中有進，轉型升級穩中提質。據國家統計局發佈的數據顯示，二○一三年上半年中國經濟增長7.6%，其中一季度經濟增長7.7%，二季度經濟增長7.5%，雖然二季度經濟增長有所回落，但中國經濟增長已連續五個季度運行在7.4%-7.9%的區間，經濟運行比較平穩。二○一三年上半年，雖然中央政府出台了如「國五條」等房地產調控政策，以進一步抑制房價的增長，但根據國家統計局發佈的關於70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，二○一三年上半年住宅銷售價格同比下降的城市從一月的16個持續減少至六月的1個，相應地，住宅銷售價格同比上升的城市則從一月的53個持續增加至六月的69個。整體來說，二○一三年上半年中國房地產市場是呈現量價齊升的格局。經營業績平穩增長二○一三年上半年，本集團以「穩中求進提質量，轉變方式促發展」為工作主題，克服嚴峻宏觀經濟環境帶來的各種困難，準確把握階段性市場機遇，採取了一系列及時有效的應對措施，取得了理想的經營業績，為全年計劃的鋪排和中長期發展戰略規劃的實施打下了堅實的基礎。二○一三年上半年，本集團實現營業收入約為人民幣60.59億元，同比上升42.1%。總營業收入（含出售投資物業收入）約為人民幣60.66億元，同比上升25.3%。整體毛利率約為40.9%，同比減少19.7個百分點。權益持有人應佔盈利約人民幣23.41億元，同比上升48.2%。每股基本盈利約為人民幣0.2516元，同比上升47.9%。核心淨利潤（本公司權益持有人應佔盈利不計投資物業評估升值扣除相關稅項及非控股權益影響）約為人民幣10.34億元，同比上升7.8%，核心淨利率約為17.1%。董事會通過決議宣派二○一三年中期股息每股0.049港元，相當於約為每股人民幣0.039元，佔不考慮本集團投資物業評估升值影響的權益持有人應佔盈利的35%。越秀地產股份有限公司4董事長報告物業銷售再創歷史新高二○一三年上半年，儘管中央政府對房地產的調控依舊嚴厲，但公司通過多元化的營銷策略和準確的客戶定位，加快去化速度，成功保持良好銷售勢頭，物業銷售再創歷史新高。二○一三年上半年，本集團錄得累計合同銷售金額約人民幣86.16億元，累計合同銷售面積約62.04萬平方米，同比分別上升20.5%和8.6%，分別佔2013年合同銷售目標人民幣132億元和107萬平方米約65.3%和58.0%。二○一三年一至七月，本集團錄得累計合同銷售金額約人民幣102.17億元，累計合同銷售面積約75.64萬平方米。二○一三年上半年，本集團在售24個項目的銷售情況理想。受南沙新區成為國家級新區的利好政策因素帶動，廣州南沙濱海花園獲市場追捧，上半年累計合同銷售金額約人民幣9.1億元；位於廣州大學城的三個項目－廣州星匯文華、廣州星匯文宇及廣州星匯文瀚，銷情持續暢旺，上半年累計合同銷售金額約人民幣22.8億元；廣東省外項目的武漢星匯雲錦表現亦十分突出，上半年累計合同銷售金額約人民幣8.6億元。此外，本集團於二○一三年上半年新推出的兩個項目－－廣州嶺南山畔和從化逸泉映翠（前稱：從化江浦街地塊），兩個新項目都是在六月底推出，僅幾天時間便錄得合同銷售金額約人民幣6.8億元。首次發債拓寬融資渠道成功把廣州國金中心注入越秀房產基金後，本集團的財務狀況得到較大改善，各項財務指標理想。因此，本集團分別獲國際評級機構惠譽和穆迪授予「BBB－」和「Baa3」評級，成為目前僅有的三家獲得以上兩家機構投資級評級的香港上市內房企業之一。此後，本集團抓緊資本市場的機遇，於二○一三年一月首次成功發行3.5億美元5年期和5億美元10年期定息債券，票息率分別為3.25%和4.5%。是次發債融資成功拓寬了融資渠道，並且有效降低了本集團的整體平均融資成本，優化了債務年期組合和到期債務結構。創新合作模式鞏固全國化佈局本集團繼二○一二年與其他知名發展商合作開發項目後，二○一三年上半年首次與投資基金進行合作開發，此種創新的合作模式通過資源整合和優勢互補，大大提高了財務靈活性，在保持較低負債比率的同時，加快實現規模效應。二○一三年中期報告董事長報告5本集團繼續遵循「立足廣州，拓展全國」的發展戰略，保持適度的規模擴張，鞏固目前的全面佈局，形成以廣州為中心，發展潛力大的城市協同發展。二○一三年初至本公告日，本集團在廣州、杭州和佛山三個城市購入五塊土地，總金額約為人民幣67.64億元，總建築面積約114萬平方米，其中兩塊土地是通過創新的合作模式投得。截至本公告日，本集團總土地儲備約1,476萬平方米。商業地產平台持續深化本集團深化商業地產平台的運作，進一步提升商業營運能力，使各商業項目經營有序鋪開。廣州財富天地廣場招商工作進展順利，並於二○一三年八月十四日正式開業，目前簽約出租率已近93%，每月平均租金約人民幣150元╱平方米。該項目建築面積約26.0萬平方米，是以國際鞋業為主題，集休閑購物、零售、批發、展覽於一體的大型現代化主題商場。此外，本集團另一重點商業物業廣州財富中心的工程建設亦順利進行，並於二○一三年六月十九日完成了主體結構封頂，前期的預招商工作已有序地開展。積極溝通保持受關注度自本集團成功將廣州國金中心注入越秀房產基金，以及獲得惠譽和穆迪的投資級評級以來，資本市場對本集團的關注度大幅提高。本集團亦在二○一三年上半年進一步加強投資者關係工作，通過一對一會議、電話會議、項目參觀、業績路演、投資研討會等形式，與逾600名投資者及分析師進行溝通，促進股東及投資者對本集團經營和發展情況的了解。本集團的努力亦獲得資本市場的肯定和認可，公司品牌的美譽度不斷提升。本集團分別獲得《財資》雜誌頒發「最具潛力中國企業」及「企業管治金獎」，並獲《經濟一周》雜誌頒發「2013中國傑出房地產商」。同時，本集團亦因廣州國際金融中心的成功交易，榮獲《資本》雜誌頒發「2013資本中國傑出融資項目」獎項。越秀地產股份有限公司6董事長報告二、業務展望全球金融危機後，世界主要經濟體普遍實施量化寬鬆的貨幣政策，使大量的流動資金湧入新興市場。但是，今年以來美國經濟復蘇持續向好，使新興市場的資金流向開始發生逆轉，加上美國聯儲局開始考慮退市時機，增加了新興市場經濟下行的壓力。中國經濟正處於產能過剩的週期，為了使中國經濟走上平衡健康的發展之路，中央政府將會通過各種手段進行經濟結構的轉型，特別是會改變過往靠投資拉動經濟增長的模式，預期全年中國經濟增長維持在7.6%左右的水平。在這種宏觀經濟形勢下，本集團將會保持發展的緊迫感，繼續圍繞「穩中求進提質量，轉變方式促發展」的工作主題，以「三個確保、三個突破和三個深化」為主線，繼續推動本集團下半年工作的開展，把規模做大，加強「越秀地產+越秀房產基金」的常態化互動。加速核心能力建設繼續提升銷售能力。本集團在二○一三年一至七月的累計合同銷售金額已達102.17億元，並已完成了全年銷售目標人民幣132億元的77.4%。本集團下半年將會在現有在售項目的基礎上，繼續有新項目推出，保證有充足的可售資源，並且在營銷手段和營銷策劃上加大創新力度，進一步提升銷售規模。因此，本集團決定提升全年銷售目標至人民幣145億元。加強商業經營能力建設。截至二○一三年六月底，本集團擁有的商業物業建築面積約300萬平方米，因此商業經營能力對本集團未來的發展起着重要的作用。一方面，為「越秀地產+越秀房產基金」的雙平台互動提供堅實的基