AnnualReport（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號：2608(IncorporatedintheCaymanIslandswithlimitedliability)Stockcode:2608ANNUALREPORT2013年報目錄公司資料2榮譽及獎項4主席報告5財務摘要8管理層討論與分析10董事及高級管理層30董事會報告38企業管治報告58獨立核數師報告書69綜合全面收益表71綜合資產負債表73資產負債表75綜合權益變動表76綜合現金流量表77財務報表附註79公司資料董事會提名委員會執行董事易小迪先生（主席）易小迪先生陳勁松先生范小冲先生顧雲昌先生非執行董事公司秘書范曉華女士魏偉峰先生JosephRaymondGagnon先生公司網站獨立非執行董事www.ss100.com.cn陳勁松先生顧雲昌先生授權代表黃博愛先生易小迪先生魏偉峰先生審核委員會黃博愛先生（主席）註冊辦事處陳勁松先生IntertrustTrusteesII(Cayman)Limited註冊辦事處顧雲昌先生CliftonHouse,P.O.Box135075FortStreet薪酬委員會GeorgeTown,GrandCayman陳勁松先生（主席）KY1-1108范小冲先生CaymanIslands顧雲昌先生2013年報2公司資料總部主要往來銀行中國中國農業銀行北京中國光大銀行光華街2號中國民生銀行股份有限公司D座12層（郵編：100026)興業銀行股份有限公司香港主要營業地點香港股份過戶登記分處香港香港中央證券登記有限公司灣仔香港皇后大道東28號灣仔金鐘匯中心18樓皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室法律顧問安理國際律師事務所主要股份過戶登記處RoyalBankofCanadaTrustCompany核數師　(Cayman)Limited畢馬威會計師事務所4thFl.,RoyalBankHouse香港24SheddenRoad,POBox1586中環GrandCaymanKY1-1110遮打道10號CaymanIslands太子大廈8樓上市資料合規顧問上市地點：香港聯合交易所有限公司海通國際資本有限公司股份代號：26083陽光100中國控股有限公司榮譽及獎項二零一三年三月本集團榮獲中國房地產TOP10研究組頒發的「2013中國商業地產優秀企業」稱號。中國房地產TOP10研究組基於企業規模性、贏利性、成長性、穩健性、運營效率、社會貢獻等方面，運用科學的評價方法和指標體系，對中國優秀商業地產企業進行系統研究，形成了2013中國商業地產優秀企業研究成果。這是繼二零一二年以來，公司連續兩年獲得該稱號。二零一四年三月，本公司執行董事兼本集團常務副總裁范小冲先生獲得「中國日報網」頒發的「2013地產華表獎—年度貢獻人物」。二零一三年十一月二十八日，本集團參加了在上海舉行的「《商業評論》2013年第七屆管理行動獎頒獎典禮暨管理創新論壇」並獲得管理行動獎綜合管理領域金獎。註：《商業評論》管理行動獎被譽為「商界奧斯卡」，由《商業評論》雜誌自二零零七年發起。2013年報4主席報告本人欣然向各位陽光100中國控股有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）的股東（「股東」）提呈本公司二零一三年度之業務回顧與展望。業績二零一三年度本集團合約銷售額增加25%至人民幣5,354百萬元，收入增加30%至人民幣5,769百萬元，權益股東應佔純利上升123%至人民幣672百萬元，權益股東應佔核心溢利（即未計投資物業的公允價值收益（扣除遞延稅項及少數股東權益））增加147%至人民幣506百萬元。二零一三年回顧二零一三年伊始，基於對國內房地產行業狀況和本集團自身情況的認識，本集團確立了擴大經營規模、調整產品結構和控制負債水平的總體策略。得益於該等策略的順利實施，本集團二零一三年度各方面均實現了良好的增長，股東應佔核心溢利更是增長接近1.5倍。二零一三年度本集團經營規模增長較快，規模效益初步顯現。與二零一二年度相比較，二零一三年度新開工面積翻了一番，投資物業的租金收入增長了近九成，合約銷售額、收入、總資產等均增長20%以上。經營規模的擴大，有力地降低了單位固定費用，其中行政費用佔收入的比例由二零一二年的6%下降為二零一三年的5%（剔除上市費用等一次性費用）。這些將直接增加本集團當前或者未來的盈利額。二零一三年度本集團產品結構進一步優化，盈利能力較強的多用途商務綜合體佔比有所上升。在二零一三年度新開工面積中，多用途商務綜合體較二零一二年度增長了接近1.5倍，與此同時，複合型社區下降了16%；在二零一三年末在建面積中，多用途商務綜合體佔比34%，較二零一二年末的18%增加了16個百分點。此外，二零一三年度多用途商務綜合體方面的土地價款支出接近土地價款總支出的三分之二。二零一三年內支付各類土地價款合計人民幣1,703百萬元，其中人民幣1,111百萬元用於多用途商務綜合體項目，人民幣592百萬元用於複合型社區項目。這些均將有利於提升本集團未來的盈利能力。5陽光100中國控股有限公司主席報告二零一三年度本集團資本結構有所改善，財務風險有所下降。伴隨著經營規模的擴大和土地價款支出的增加，本集團的有息負債規模也由二零一二年末的人民幣10,194百萬元增加35%至二零一三年末的人民幣13,802百萬元，但是，本集團財務風險總體下降，（一）短期借款在有息負債總額中的比重大幅下降，由二零一二年末的66%降至二零一三年末的37%，短期借款金額也由二零一二年末的人民幣6,752百萬元下降至二零一三年末的人民幣5,050百萬元，一年內償還借款的壓力減輕；（二）負債權益比（負債權益比=淨有息負債╱權益總額）由二零一二年末的4.2倍下降至二零一三年末的4.0倍，清償到期債務的總體能力穩中有升，該項指標仍然較高的重要原因是本集團借款增加和維持相對大的土地儲備；（三）平均借款利率下降，由二零一二年度的10.6%降至二零一三年度的9.1%；（四）現金及現金等價物較上年同期略有增加。作為企業公民，本集團歷來積極參與公益活動，二零一三年度實際支付的各類捐贈款項超過人民幣10百萬元。二零一四年展望我們認為，中國的城市化進程遠未結束，城市房地產的總量未來仍將持續增加，二三線城市的功能升級也在同步進行之中，但住宅市場將面臨較商用物業市場更加激烈的競爭。為此，本集團將順勢而為，一方面依托於本集團大規模的現有土地儲備和超過20年的房地產開發能力，加快現有土地儲備的開發和銷售，縮短開發周期，實現高周轉和規模效益；另一方面，大力增加對街區綜合體的投資和開發，進一步優化產品結構，更好地服務於二三線城市的功能升級和消費升級，從而提升盈利能力。本集團已於二零一四年三月十三日在香港聯合交易所主板成功上市，打開了通向國際資本市場的大門。未來我們將充分利用該平台，不斷優化資本結構，大幅降低負債水平，降低融資成本，在降低財務風險和提升盈利能力之間把握好平衡，為股東創造持續穩健的回報。本集團也將繼續積極參與社會公益活動，並探索回報社會的新方式。我們相信，只有更好地滿足客戶的需求，為僱員提供更有競爭力的待遇，與供應商進行共贏的合作，並適當履行企業公民的社會責任，才能為股東創造更好的回報。2013年報6主席報告最後，本人謹此代表本公司董事會，就過去一年本集團全體僱員的不懈努力以及全體股東、客戶、供應商的鼎力支持致以衷心感謝！主席兼執行董事易小迪二零一四年三月三十一日7陽光100中國控股有限公司財務摘要截至十二月三十一日止年度，二零一零年二零一一年二零一二年二零一三年人民幣百萬元人民幣百萬元人民幣百萬元人民幣百萬元收入2,9322,9404,4555,769毛利9728581,4121,650除稅前溢利6163297541,115所得稅(346)(268)(370)(484)年度溢利27061384631本公司權益股東應佔年度溢利16224301672非控股權益1083783(41)27061384631於十二月三十一日二零一零年二零一一年二零一二年二零一三年人民幣百萬元人民幣百萬元人民幣百萬元人民幣百萬元資產總額15,86119,69922,51027,903負債總額14,49418,25520,67025,1521,3671,4441,8402,751本公司權益股東應佔權益9791,0131,3201,992非控股權益3884315207591,3671,4441,8402,7512013年報8財務摘要收入毛利人民幣百萬元人民幣百萬元6,0005,7692,0005,0001,6504,4551,5001,4124,0002,9322,9409723,0001,0002,0008585001,00000二零一零年二零一一年二零一二年二零一三年二零一零年二零一一年二零一二年二零一三年本公司權益股東應佔年度溢利本公司權益股東應佔權益人民幣百萬元人民幣百萬元8002,5007006721,9922,0006005001,5001,3204001,0133019793001,0002001625001002400二零一零年二零一一年二零一二年二零一三年二零一零年二零一一年二零一二年二零一三年9陽光100中國控股有限公司管理層討論與分析市場概覽二零一三年度，中國國內經濟全年增長7.7%，增長動力略顯不足。房地產宏觀調控政策趨於平緩，中國政府繼續採取積極的財政政策和穩健的貨幣政策，房地產融資略有收緊。房地產市場持續回暖，全國商品房銷售面積和新開工面積均增長12%以上，且增速同比上升；全國70個大中城市平均房價上漲8.32%；一綫城市和大部分二綫城市持續消化庫存，但