谨呈：潍坊金煦置业山东高密北方鞋业物流城项目全程定位营销报告深圳中塔地产顾问有限公司2011年2月2010.12.29建筑不仅是一个生命体，存活于自然中，还会用自己独特的语言和您进行交流。--孙武序言?本策划报告是在市场调研及分析的基础上，结合高密市的房地产发展现状及本项目的自身质素，提出有针对性的项目定位及营销推广核心策略，旨在通过整合资源，强化项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，打造项目的核心竞争体系及市场竞争力，并作为开发商优化项目综合质素的参考意见。?【策划宗旨】在较大的市场和竞争压力下确保成功销售，尽可能提升项目价值并促进开发企业及项目自身的品牌形象塑造和提升。?【策划目标】分析项目拥有的各类资源、面临的主要困难和竞争压力，通过深入的调研分析和创新的策划立意、发掘出市场空白点和机会点，借助产品核心优势，实现项目的成功运作，获取最大的经济效益和一定的社会效益、环境利益。CONTENTS目目录录第一部分高密概况、经济及城市综合发展第二部分2011年国家房产新政影响第三部分本案概况SWOT分析及卖点提炼第四部分高密商业市场分析第五部分项目定位第六部分项目全程营销体系第七部分项目全程价格策略第八部分项目销售控制体系第九部分项目招商策略第一部分高密概况经济及城市综合发展高密的象征、标志——凤城泽瑞印象高密凤城远眺这是一个正在创造现在和未来的宜居、宜商、和谐之城！高密城市概况?　高密素有“凤城”之称。她像一颗璀璨的明珠镶嵌在广袤富饶的胶莱平原上，版图面积1605平方千米。全市总人口86万人，辖7个镇、3个街道。高密已有2200多年的历史，古称夷安，春秋名相晏婴、汉代大司农大经学家郑玄、清代大学士刘墉(刘罗锅)出生在这里。优越的地理环境，使其成为胶东半岛重要的交通枢纽。她东邻旅游名城青岛，西依世界风筝之都潍坊，胶济铁路、胶新铁路和济青高速公路贯穿境内，距青岛和潍坊机场均为高密三绝之一：高密剪纸60公里，距青岛港口85公里，是国务院批准的山东半岛沿海开放重点县市之一。?高密民艺“四宝”茂腔、扑灰年画、泥塑、剪纸被列为国家非物质文化遗产保护名录，是中国纺织工业协会命名的“中国家纺名城”和文化部命名的“中国民间艺术之乡”、“中国扑灰年画之乡”。?高密市自然资源丰富，工业基础雄厚，农业稳步发展，商贸繁荣，社会事高密三绝之一：扑灰年画业进步，全市经济建设和社会发展日新月异，“四大产业”（纺织、机械高密三绝之一：、食品、木器）、“四小商品”（玩具、皮件、制鞋、小五金）优势突出。聂家庄泥塑2010年全市外商投资企业150家，进出口总额突破12亿美元，县域经济基本竞争力和科学发展评价中位居83位。?沧桑巨变，一个现代的文明古城正在齐鲁大地上崛起。n从以上高密概况可以看出，高密属于全国百强县之一，历史文化底蕴浓厚，经济实力较为雄厚，目前形成了“四大产业”支柱（纺织、机械、食品、木器）、“四小商品”（玩具、皮件、制鞋、小五金）优势突出。2010年全市外商投资企业150余家，进出口总额突破12亿美元。在全国县域经济基本竞争力和科学发展评价中位居83位。n高密目前的发展是日新月异，正在创造一个宜居、宜商、和谐之城；高密市地理位置十分优越，属于青岛一小时经济圈辐射区域，各项基础设施不断完善，工业区发展如火如荼；主城区板块规划形成全新格局，中央商务区以及夷安大道的综合形象改造提升，势在必行；未来的高密是房地产开发迅猛、是一个繁荣向上、生机盎然之城！1区位、基础设施概况高密市为山东半岛城市群主要组成之一，属于青岛一小时经济圈第一辐射范畴，地段位置十分优越，可以称得上地理位段得天独厚！2高密市各项基础设施在改革开放的三十年里，不断的完善，到日前，得到了突飞猛进，取得了骄人的成绩，海、陆、空各行各业发展齐头并进！3高密市作为青岛第一经济圈的最直接辐射地，市内各项公益设施及城市各项高密凤凰公园高密南湖植物园建设日新月异，如：新建成的凤凰公园、南湖植物园、小康河等一批风景宜人的公益项目。高密小康河高密夜景4高密市工业园区合理规划，商业物流加速流通，展销、纺织等暂露头脚；高密工业园知名企业强势入驻，后势发展强劲。5高密主城区板块规划本案所在6高密中央商务区规划78高密主城区及夷安大道的远期规划，使高密城区建设提升了一个很高的层次，高密未来房地产发展前景诱人！全国百强县——【高密】综述：n目前形成了“四大产业”支柱（纺织、机械、食品、木器）、“四小商品”（玩具、皮件、制鞋、小五金），这些是高密市政府的经济支柱，亦是当地人的骄傲。n高密，优越的地理位置，属于青岛一小时经济圈辐射区域；主城区板块规划形成全新格局，中央商务区以及夷安大道的综合形象改造，日新月异！第二部分2011国家房产新政影响国务院2011年1月26日推出新“国八条”·一、二套房贷首付再涨一成，提高至六成??对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，比去年9月底的“国五条”中的二套房首付要求涨了一成。　　　·二、本地人限购2套外地人1套??对已有1套房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社保缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。　　　·三、保障房须扩大覆盖首提公开公平公正??各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，做到公开、公平、公正。　　　·四、各地须公布房价目标??2011年各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。·五、购房不足5年转手按售价全额征税??调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。　　　·六、全国推广“限房价、竞地价”??今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。　小结：n国务院出台房产新政“国八条”，对2011年的房地产展开了新一轮的制约攻势；以上措施的出台仅针对住宅市场二次及多次置业的制约，文件中并未提及商业及写字楼等的约束，所以说在2011年的商业地产开发中，商业地产脱颖而出成为市场的宠儿。n市场潜在置业投资客源在住宅投资遇阻时，将逐步偏重于商业，在一定程度上商业的投资将会得到一定的拉动；n本项目地处三线城市高密市，相对来说，国家新政对市场冲击较小；我们有十分大的空间，可以缓冲，也可以形成热销。央行连续第三次加息20年百万房贷月供增117元?中国人民银行宣布，自2011年02月09日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。这是中国人民银行今年首次加息，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。活期利息两年多来首次上调?经过此次加息后，一年期存款利率为3%，一年期贷款利率为6.06%，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。值得注意的是，此次利率调整方案中，活期利息从0.36%上调至0.4%，虽然仅仅上调0.04个百分点，但这是2008年11月以来活期利率首次上调。?目前银行存款中有约一半是活期存款，活期利息迟迟不上调加息对资金的吸引力也打折扣，不利于发挥加息的作用。而活期利率的上调在一定程度上也起到了稳定储户心态、缓解社会通胀预期的作用。上调存款准备金率、加息、贷款利率优惠取消及房产税等叠加政策对市场的影响将逐渐由量变到质变。楼市的调控压力前所未有，而本次选择在春节长假以后的第一个工作日前加息，对市场的影响更大，购房者的观望情绪将逐渐明显。沪渝试点征收房产税三、四线城市短期内不开征?1月27日，上海、重庆的房产税试点细则浮出水面，并从28日起向个人房产开征。一时间，房产税成为街头巷尾热议的话题。从目前上海和重庆房产税的征收办法来看，征收房产税的主要目的是抑制外来置业需求和投资需求，增加投资者的拥有成本，保护刚性需求者的利益，达到调节税收和调节收入分配的作用。?而潍坊及高密目前的市场还是以刚性需求为主，征收房产税的可能性不大。从目前的情况来看，房产税的征收对象主要是炒房者，对抑制房价过快增长有积极的作用，或许能够遏制投机行为，一定程度上让房价健康回落，给购房者带来实惠。回2010年一线城市成交量普遍“腰斩”，企业加速转型求发展顾?CRIC最新的统计数据显示，2010年一线城市商品住宅成交量普遍大幅下跌，其中沪深跌幅近一半，北京跌幅超过四成，广州成交量下展跌相对较小，同比下跌了15.94%。与成交量的普遍“腰斩”不同，一线城市商品住宅成交均价不仅没有下跌，反而大幅上涨。其中北京、望上海涨幅领先，同比上涨超过了四成，深圳成交均价上涨了33.14%，广州均价涨幅最小，同比上涨了近两成。?　尽管2010年一线城市成交量几近腰斩，但是在价格大幅上涨的拉动下，多数企业业绩仍然保持了增长。然而随着楼市调控的不断加码，2011年一线城市房价还能保持这种高速增长吗？企业业绩的增长还能继续保持吗？这些问题都是企业需要未雨绸缪的。?　从传统上看，一线城市市场对大型开发企业的发展有着重要意义，在一线城市进行开发，不仅意味着能够获取最大的土地溢价，获取最高的利润，而且能够极大的提升企业的品牌形象和影响力，因此，多数企业存在看好一线市场的偏好。然而最新的数据却已经表明，一线城市的住宅市场正在萎缩，这意味着原来以一线城市为主要市场的开发企业将不得不调整战略以适应形势的发展。从目前标杆企业的动向来看，向商业地产转型和向三线甚至是四线城市转移将会是企业未来的主要发