兴达经纪乐亭盛世·景湾项目营销策略2012年4月乐亭|盛世景湾『前言』感谢贵公司提供了有效的资料和信息，为我们的工作提供了莫大的便利，以此为基础，我们成立了专案组，对项目本身以及乐亭地产市场进行实地考察。经过紧张的资料搜索、分析与讨论，制定出此方案。乐亭|盛世景湾◆地理分析◆市场调研◆项目属性◆客群定位『目录』?项目定位◆产品优化◆销售策略?推广策略?兴达优势乐亭|盛世景湾—地理分析—乐亭|盛世景湾地理分析乐亭区位优势明显?乐亭县是中国共产党的主要创始人之一－－李大钊的故乡。位于唐山市东南部，环抱京唐港，毗邻曹妃甸。?距北京230公里、天津150公里、唐山70公里、秦皇岛118公里。?全县陆地面积1308平方公里，潮间带面积310平方公里，浅海面积1808平方公里，海岸线长124.9公里，是河北第一沿海大县。?全县辖12镇、2乡和1个街道，533个行政村、12个社区，耕地面积94.4万亩，人口49.7万，其中农业人口41.2万。乐亭|盛世景湾地理分析人文资源源远流长?乐亭文化源远流畅，底蕴深厚，室乐亭大鼓、皮影、平局冀东“文艺三zhi花”的主要发祥地。?乐亭大鼓被列入“全国首批非物质文化遗产名录”，乐亭大鼓精品曲段获第五届中国曲艺“牡丹奖”。?挂牌成立全国唯一一家“中国皮影艺术研究中心”，《乐亭皮影》获全国电视戏曲“兰花杯”奖。?青春广场及文化活动荣获“全国特色文化广场”、“全国特色广场文化活动”荣誉称号。?被命名为“全国文化先进县”、“中国民间艺术之乡”、“中国皮影之乡”、“中国曲艺之乡”等多项荣誉称号。乐亭|盛世景湾地理分析年均气温10℃度，与北方避暑胜地秦皇岛一样乐亭县属暖温带滨海半湿润大陆性季风气候类型区。四季分明，冬季漫长，冬长于夏，春秋短暂。4月16日开始进入春季，6月21日进入夏季，9月1日入秋，10月22日进入冬季。11月23日进入严冬，终止于3月8日。冬季长达170天，夏季为72天，春季66天，秋季51天。10℃-22℃为春季和秋季，22℃以上为夏季，10℃以下为冬季标准。年平均气温在10℃左右。“国家卫生县城”、“国家园林县城”、“全国平安畅通县”、“全国文明小城镇建设示范点”和“河北省城镇面貌三年大变样进步县”、“省级文明城”、“河北省人居环境范例奖”、“河北省人居环境奖”。乐亭的人们生活着悠闲自得，各得其所，让经常高强度工作状态下的我们很是羡慕。乐亭|盛世景湾地理分析精心勾勒一体化旅游蓝图乐亭拥有丰富的旅游资源。形成了红色旅游、蓝色旅游、绿色旅游三色互动、优势互补的大旅游发展格局。全年接待国内外游客超过160万人次，实现直接旅游收入1.63亿元，创社会效益7.4亿元。红色旅游：李大钊纪念馆1996年6月经中共中央批准建设，被中宣部确定为全国首批百家爱国主义教育示范基地之一。乐亭正在成为游客心目中的“旅游目的地”。乐亭|盛世景湾地理分析经济增长速度与房地产发展关系乐亭县1988年3月被国务院确定为沿海对外开放县。近年来，经济社会持续快速健康发展。2011年，完成地区生产总值274.3亿元，比2007年增长57.2%，年均增长12%；全社会固定资产投资120.5亿元，比2007年增长134.9%，年均增长23.8%；宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场处于快速发展期的初始阶段，市场呈现出快速发展的特征，以生存、改善为主的需求是市场主要需求。乐亭|盛世景湾地理分析人均GDP与房地产发展关系城镇居民人均可支配收入19982元，比2007年增长55.2%，年均增长11.6%；农民人均纯收入9492元，比2007年增长43.8%，年均增长9.5%。房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了区域房地产市场的不同发展阶段。乐亭目前处于快速发展的初始阶段。0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$启动期高速快速发展期平稳发展期生存需求生存、发改善需求兼展期有改善需求为主改善需求为主快速发展超速发展平稳发展，以质量为主缓慢发展综合发以数量为主，数量与质量单纯数量型，数量与质量并重展型并重乐亭|盛世景湾地理分析旧城搬迁改造成效显著目前涉及搬迁改造城中村12个、危旧小区9个、群众4450户。同步实施安置房建设，建成一、二期安置房35万平方米，三期安置房加速推进，1280户搬迁户迁入新居。廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房超额完成市达任务，城区低收入家庭住房条件明显改善。预计乐亭旧村改造总面积将达到100万平米以上，在提高中低收入人群居住条件的同时，也严重冲击了商品住宅市场。乐亭|盛世景湾地理分析城市规划?县城面积11.35平方公里，人口12万。?县城规划：到2020年，城市规模达到29.8平方公里、人口28万人。?县城定位为唐山湾沿海城市带副中心城市、海港片区生活配套服务基地、生态园林城市，是乐亭新区的政治、文化、商贸、居住中心，承担全县尤其是北部地区的综合服务职能。县城总规的基本布局是“一心、一带、两轴、两环、三区”。“一心”，以县行政中心及中心公园片区作为整个城区的综合动力中心。“一带”，以长河及两岸绿地作为城市的生态景观绿带和城区的“生态走廊”。“两轴”，以南北向发展大路、东西向世纪大街为轴，交汇于城市中心。“两环”，即外环和金融街、永安路、锦绣街、祥云路组成的内环。“三区”，即科研教育、工业和专业市场三个功能区。乐亭|盛世景湾—市场调研—乐亭|盛世景湾市场调研不深潜市场，不知市场深浅如同下棋，我们先分析市场，摸清对手棋路，然后再制定对策！项目区域市场调查与研究目的：调查是基础，研究是关键。本次市场调研工作为重点调研，我们认为项目调研重点应具有同级别可比性的高端楼盘，本次调研的内容：①主要在售楼盘调研（现场踩盘）②客群分析（问卷调查）乐亭|盛世景湾市场调研在售楼盘分布从项目分布的区域来看，老城区开发商品房项新开发目较少，主要项目都集中在金融街东延线附近老城区，大东方新项目也在此区域内。区主要项目?水韵名居?水悦华庭?盛世景湾?御景家园乐亭|盛世景湾市场调研项目分析项目名称项目地址建筑类型占地面积建筑面积绿化率楼层状况销售价格户型区间开盘时间滨河北路与金融多层/小高层住宅4100水韵名居86853㎡230000㎡30%6/13/18/2680-188㎡2011年4月街交汇处/高层全款93折金融街北侧，古18/24/26水悦华庭高层100621㎡360000㎡35.20%_89-136㎡待定滦河东侧/30振兴路东侧、富多层/小高层现房3800西区2009，御景家园-约40万㎡30%6/1880-135㎡强街北侧/高层期房待定东区待定。盛世景湾金融街东延中段小高层/高层100000㎡42万㎡45.5%18/24/27_77-135㎡待定乐亭|盛世景湾市场调研水韵名居水韵名居位于乐亭县滨河北路与金融街交汇处。是目前乐亭唯一在售的住宅项目，建筑面积230000平方米，容积率3.0，绿化率30%。项目两侧临河，环境最优，紧邻三中和幼儿园。产品组以多层、小高层、高层组成。乐亭|盛世景湾市场调研水韵名居项目目前销售均价：4100元/平米/，全款93折。折后均价3900元/平米左右。商业7500元/平米。一期推出4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、10号楼、11号楼，共48000平米，全部高层建筑。房源面积80-188平米。2011年4月份开盘年销售面积约4万平米。购房人群多数来自乐亭县城，外地客户较少。乐亭|盛世景湾市场调研水悦华庭水悦华庭项目由20栋高层住宅组成，其中：9栋18层、3栋24层、6栋26层、2栋30层；周边商业楼，总建筑面积约35万多平米（含地下），小区共2416户，其中住宅建筑面积约29万多平米，商业建筑面积约3万多平米，地下建筑面积约3万多平米，地下车库、车位销售，地上车位统一管理。容积率2.6，绿化率35%。乐亭|盛世景湾市场调研水悦华庭现场售楼处较小，内部装修较差，降低楼盘品质。项目开盘时间未定，目前正处于接受咨询阶段，工程上接近+0，预计6、7月份开盘销售。乐亭|盛世景湾市场调研御景家园项目总建筑面积约40万平米，目前西区现房销售，剩余房源较少，产品有多层、小高层、高层，均价3800（高层）。东区开盘时间待定。项目开发时间较长，在市场上相成一定的知名度，且临近城市中心，配套齐全。产品里面较差，与当地回迁房立面接近，降低了项目品质。乐亭|盛世景湾市场调研客群分析共发放调查问卷120份有效问卷109份。在此基础上进行整理和分析，得出以下结论。居民置业目的楼市走势预判53%29%2012年对乐亭置业目的的调乐亭楼市2012年的状态，31%的人认为31%研，53%的人为首次置业，38%的2012年楼市量价齐升，29%的人认为量价38%23%人为二次改善，其他为17%。齐跌，17%的人认为量涨价跌，23.4%的人认为量跌价涨。市场存在观望情绪。17%17%首次置业其他二次量价齐升量价齐跌量涨价跌量跌改善价涨数据来源：问卷调查数据来源：问卷调查乐亭|盛世景湾市场调研〔乐亭市民对房地产需求的调研〕可接受总价分析消费购房区域38%13%最理想的购房区位13%41%的人可接受总价在20-30万20%的人选择东部21%13%的人选择西部38%的人可接受总价在30-40万。10%其余为21%购房总价在20万以下13%的人选择南部41%，40万以上。20%10%的人选择北部主力购买总价在20-40万之间。客群选择区域较为分散，并无明显的区位偏好。20-30万30-40万东部东部南部其他西部数据来源：问卷调查数据来源