股份代號二零一三年年報願景本集團旨在成為富有文化內涵、品牌彰顯的中國領先房地產開發商。使命本集團秉承「用心做事，誠信做人」的企業精神和優良傳統，推行專業化、市場化、國際化的發展策略，藉著文化內涵提升建築的品質與商業價值，為客戶締造良好的生活環境，同時為股東創造理想的回報。目錄2公司資料6主席報告14管理層討論與分析46企業管治報告58董事個人簡介60董事會報告65獨立核數師報告67綜合收益表68綜合全面收益表69綜合財務狀況表71財務狀況表72綜合權益變動表73綜合現金流動表76綜合財務報表附註182財務概要183持有作投資物業概要187持有作發展物業概要194持有作銷售物業概要公司資料2董事會法律顧問執行董事亞司特律師事務所陳洪生王旭核數師雪明（主席兼董事總經理）張萬順大信梁學濂（香港）會計師事務所葉黎聞主要往來銀行非執行董事葉振忠中信銀行（國際）有限公司馬來亞銀行中國農業銀行股份有限公司獨立非執行董事中國銀行股份有限公司姚　剛，太平紳士（於二零一三年五月十五日辭任）中國建設銀行股份有限公司蔡澍鈞中國工商銀行股份有限公司梁秀芬交通銀行股份有限公司黃家倫恒生銀行有限公司股份過戶登記處審核委員會香港中央證券登記有限公司姚　剛，太平紳士香港（主席，於二零一三年五月十五日辭任）皇后大道東183號梁秀芬合和中心17樓（主席，於二零一三年五月十五日獲委任）1712-1716號舖葉振忠蔡澍鈞黃家倫註冊辦事處香港薪酬委員會夏愨道18號海富中心第一期2503室姚　剛，太平紳士（主席，於二零一三年五月十五日辭任）公司網址黃家倫（主席，於二零一三年五月十五日獲委任）www.polyhongkong.com.hk蔡澍鈞www.irasia.com/listco/hk/polyhk梁秀芬王旭雪明財政紀要二零一三年度業績公佈日期：二零一四年三月二十一日公司秘書建議二零一三年度末期股息：每股0.223港元潘敏敏（於二零一三年四月九日獲委任）暫停辦理股份過戶登記手續期間：自二零一四年六月十一日至二零一四年六月十三日（包括首尾兩天）派發二零一三年度末期股息日期：二零一四年六月二十七日保利置業集團有限公司|二零一三年年報42德清保利原鄉3蘇州保利獨墅西岸4寧波保利城保利置業集團有限公司|二零一三年年報5上海松江泗涇項目1長三角地區上海1松江泗涇項目上海松江泗涇項目地處上海松江泗涇板塊，距離9號線泗涇站僅3蘇州150米。項目總佔地面積約8萬平1上海方米，建築面積約25萬平方米，德清24寧波將打造成為集商業及住宅為一體的綜合社區。保利置業集團有限公司|二零一三年年報主席報告6營業額為企業背景二零一三年業績286億港元本集團是國務院國有資產監督管理委員會（「國資委」）監管的大型中央企業之一「中國保利集年內溢利為團公司」的境外上市房地產旗艦。中國保利集億港元團公司主業包括貿易、房地產、文化藝術、能32源開發及民爆，被國資委列為重點房地產央企之一。二零一二年，中國保利集團公司被評為董事會建議宣派末期股息國資委經營業績考核A級單位，各類指標與綜每股22.3港仙合排名均位居115家中央企業前30位，為中央企業資產規模第一方陣。7主席報告保利置業集團有限公司|二零一三年年報主席報告8業務回顧二零一三年，房地產市場整體上延續了二零一二年下半年以來的復蘇態勢，但商品房銷售在不同地區和城市呈現明顯差異和分化。在調控政策上，中央保持調控政策整體平穩，各地方實行了差異化的調控細則，樓市調控差異化思路初顯。期內，本集團認真分析市場形勢，把握市場機遇，實現了銷售業績穩步提升，負債率水平保持平穩，現金流繼續有所改善，專業化、科學化管理水平不斷提升，整體上看各項工作穩中有進，較好地完成了各項經營部署。期內本集團的房地產銷售繼續保持增長勢頭。新推售及續售樓盤共51個，實現房地產銷售簽約267億元人民幣，符合年初制定的260億元人民幣的全年銷售目標，實現同比增長約14%；簽約面積250萬平方米，與二零一二年基本持平。本集團始終堅持以銷售為中心，以市場為導向不動搖，主動適應市場需求，堅持優先開發滿足剛性需求、中小戶型的普通住宅產品，期內實現的簽約銷售中，住宅類產品成交額佔銷售額的85%，中小戶型產品在住宅產品中佔比高達84%，兩項指標均較二零一二年繼續有所提升。同時，本集團注重把控重要的計劃節點，確保各項貨量及時供應，為抓住銷售機遇創造條件；堅持創新營銷模式，確定了2013年品牌主題為「保利品質生活年」，以體驗式營銷引領銷售；在堅持提升產品品質、居住舒適度的同時，更加重視提供高品質和多種形式的物業管理服務，滿足客戶的多樣化需求，堅持提升項目整體軟實力、性價比和競爭力。期內，土地市場持續升溫，整體回暖，本集團繼續堅持較為審慎的態度，以銷定量，根據銷售的規模決定拿地的規模，保持土地儲備的平穩。以掛牌、收購及拍賣等多種形式以較為合適的價格在已進入的城市新獲取了12個項目。新獲取的10個控股項目，總建築面積約400萬平方米，本集團應佔建築面積約252萬平方米，其中有5個項目位於長三角及珠三角，4個項目位於其他區域，1個項目位於西南區域；新獲取的2個參股項目，則分別位於廣州及南寧。通過新項目的有效補充和完善，本集團在各區域的土地儲備比例更加均衡和合理，新獲取的項目基本全部規劃為普通住宅及配套商業，符合本集團的發展策略及有利於更加靈活的做好資金支付及回籠安排。保利置業集團有限公司|二零一三年年報9主席報告期內，本集團對資金管理更加主動和靈活，現金流水平保持穩健和順暢。本集團堅持以現金流管理為核心，堅持以收定支的管理理念，一方面繼續以市場和銷售為中心，加快銷售和回籠，同時對在建項目加強過程管控，資金重點保障本期內有結轉任務、銷售好的項目；另一方面認真把握機遇，積極拓展融資渠道，期內首次成功發行無評級5億美元5年期債券，受到市場踴躍認購，通過加強銀企合作，提高銀行授信額度，較好地實現了資金動態管理目標及合理優化了財務結構。期內，本集團淨負債比率由二零一二年年底時的94%進一步下降至約90%；年末現金貨幣結餘約155億港元，與二零一二年基本持平，經營性現金流入和流出基本保持平衡，有利於本集團更加積極主動並迅速應對未來可能出現的經營環境的變化。期內，本集團管控體系進一步完善，堅持以業務流程為核心，以規範制度及流程的標準化、體系化為重點，不斷健全標準化建設，持續推進信息化建設，重視人才評價和培養工作，這些均為本集團的經營發展提供了強有力的支撐和保障。回顧二零一三年，公司各項經營工作總體保持平穩，基本面持續改善和更加穩健，專業化管理水平不斷提升，說明了本集團近幾年主動採取的一系列強有力措施，包括積極轉變經營方式，主動調整財務結構等工作是正確和有效的，是有利於本集團在波動、嚴峻和競爭尤為激烈的市場環境下保持平穩和健康發展的。本集團將繼續落實這些舉措，為長期穩定發展打好基礎。業務展望二零一四年，在中央房地產調控思路轉向以保障房和住房供應體系為主的新形勢下，房地產行業中長期環境將日趨明晰，房地產業也必將迎來更加市場化的機遇和挑戰，這將更有助於整個行業的健康理性發展。短期來看，不同城市的市場格局將近一步分化，差異性將進一步顯現，整個市場或存在一定的不確定性，但高度關注城鎮化的發展需要、積極開拓海外業務以及謀求多元化的融資渠道等眾多房地產商的戰略選擇，也為房地產行業帶來了更多的發展機會。本集團將繼續確保二零一三年制定的各項經營措施的穩定延續和深入落實，繼續以科學發展和保持長期健康發展為出發點，持續改善基本面，增強抗風險能力和駕馭複雜環境的能力，努力完成新一年的各項經營計劃。保利置業集團有限公司|二零一三年年報主席報告10本集團將堅定不移地堅持以市場和銷售為中心，密切關注宏觀經濟及政策變化對房地產業的影響，緊緊把握市場走勢和市場格局、客戶需求發生的變化，繼續以中小戶型、滿足剛性需求的普通住宅為主的產品定位，加快剛需新盤入市，在產品品質和產品服務上繼續有所創新，堅持提升性價比；針對大戶型產品開展個性化營銷，準確定位和深挖目標客戶，以提高去化速度。今年本集團明確以「品質生活體驗年」作為年度品牌主題，以品質為核心，以體驗為手段，努力把握機會，爭取實現房地產銷售能繼續穩步增長。本集團仍然堅持以現金流為核心，更加合理安排投資規模，更加理性應對調控和市場競爭。對在建項目繼續保持合理的投資進度；對銷售項目繼續分解計劃目標，強化回籠；對新項目拓展仍然堅持審慎的原則，科學研判，理性投資，密切關注城鎮化政策帶來的投資機會，在運作方式上積極引入戰略合作夥伴，實現優勢互補、強強聯合；更加合理利用現有資金，提高資金使用效率，降低資金成本；繼續拓展融資渠道，通過靈活方式獲取較低成本和較長期限的融資資金，更好地改善整體債務結構。本集團在做好內地房地產業務的同時，也將加快落實「走出去」戰略和國際化進程。在做好海外投資風險控制的基礎上，以香港為中心，關注東南亞、澳洲及歐洲等國家潛在的合作機會。2月，本集團以39.2億港元成功投得香港九龍啟德發展區第6527號地塊，為拓展海外業務邁出實質性的第一步，本集團長遠看好香港樓市發展，亦有信心通過整合各類專業資源做好首個境外項目的開發全過程。本集團將繼續提升專業化集團管控能力，努力全面提升風險防範意識以及建立完善的內部控制體系，著重提升資產管理能力和資金使用效率，通過擴大集中採購，全面實施產品標準化等手段提升管理效率。本集團的努力目標是成為中國具有領先地位的主要房地產開發商之一，這個目標從未改變並一直不懈努力。今年及未來一至兩年是本集團持續夯實基礎、防範風險、迎接挑戰、實現發展的關鍵時期。作為中國保利集團在海外的唯一以房地產為主業的上市旗艦，本集團對