二零一三年年報二零一三年年報股份代號:683（於百慕達註冊成立之有限公司）2013年報嘉里建設有限公司（「嘉里建設」）為世界級物業企業，於亞洲多地均有重大投資，中港兩地之物業建設尤享聲譽。嘉里建設於兩地之投資重心，在於精選中心地段，發展尊尚物業。本公司堅守此發展方針，持之以恆，藉此創建成功的營運模式，並在優質物業發展及管理方面累積了豐富經驗。本公司信守公平與誠信之原則，在悠久的企業歷程中，與員工、供應商、合作夥伴、政府機構及其他重要持份者建立了彌足珍貴的長遠關係。封面相片靜安嘉里中心，中國上海公司資料及重要日期董事會註冊辦事處執行董事Canon’sCourt,22VictoriaStreet黃小抗先生，主席HamiltonHM12,Bermuda何述勤先生，聯席董事總經理錢少華先生，聯席董事總經理總辦事處及主要營業地點陳惠明先生香港鰂魚涌英皇道683號吳繼霖先生嘉里中心25樓獨立非執行董事股份過戶登記總處劉菱輝先生MUFGFundServices(Bermuda)Limited古滿麟先生26BurnabyStreet,HamiltonHM11,Bermuda黃汝璞女士，JP張祖同先生股份過戶登記香港分處卓佳雅柏勤有限公司審核與企業管治委員會香港皇后大道東183號合和中心22樓劉菱輝先生，主席古滿麟先生嘉里建設有限公司黃汝璞女士，JP企業傳訊部張祖同先生香港鰂魚涌英皇道683號嘉里中心25樓薪酬委員會電話：(852)29672200劉菱輝先生，主席傳真：(852)29672900黃小抗先生電郵：communication@kerryprops.com古滿麟先生黃汝璞女士，JP嘉里建設有限公司張祖同先生投資者關係部香港鰂魚涌英皇道683號提名委員會嘉里中心25樓黃小抗先生，主席電話：(852)29672200劉菱輝先生傳真：(852)29672900古滿麟先生電郵：ir@kerryprops.com黃汝璞女士，JP張祖同先生網址www.kerryprops.com財務委員會黃小抗先生證券編號何述勤先生香港聯合交易所：683彭博資訊：683HK執行委員會路透社：683.HK黃小抗先生何述勤先生重要日期錢少華先生股東週年大會陳惠明先生二零一四年五月五日吳繼霖先生暫停辦理股份過戶及登記公司秘書二零一四年五月二日至二零一四年五月五日及李少菁女士二零一四年五月十二日核數師建議派發末期股息羅兵咸永道會計師事務所二零一四年五月二十日22嘉里建設有限公司二零一三年年報目錄4 財務摘要7 董事會主席報告書10管理層討論及分析10 業績總覽12 物業業務回顧31 財務回顧32 所持物業詳情42 企業社會責任報告51 獎項及嘉許55 企業管治報告65 審核與企業管治委員會報告67 薪酬委員會報告68 提名委員會報告69 內部控制70 董事及高級管理人員73 董事會報告85 獨立核數師報告87 綜合收益表88 綜合全面收益表89 綜合財務狀況表91 財務狀況表92 綜合現金流動表93 綜合權益變動表95 財務報表附註200 五年財務概要二零一三年年報嘉里建設有限公司3財務摘要兩年比對二零一三年二零一二年變動百份率營業額（百萬港元）持續經營業務13,97015,218-8%已終止經營業務19,18819,295-1%總計33,15834,513-4%毛利（百萬港元）持續經營業務6,0576,103-1%已終止經營業務2,8972,686+8%總計8,9548,789+2%毛利率(%)持續經營業務43.440.1已終止經營業務15.113.9總計27.025.5經營溢利（百萬港元）持續經營業務11,7457,812+50%已終止經營業務1,9181,520+26%總計13,6639,332+46%經營邊際利潤(%)持續經營業務84.151.3已終止經營業務10.07.9總計41.227.0股東應佔溢利（百萬港元）－計入物業公允價值轉變及分拆利潤前4,4134,696-6%－計入物業公允價值轉變及分拆利潤後13,1546,961+89%純利率(%)－計入物業公允價值轉變及分拆利潤前13.313.6－計入物業公允價值轉變及分拆利潤後39.720.2每股盈利（港元）－計入物業公允價值轉變及分拆利潤前3.063.26-6%－計入物業公允價值轉變及分拆利潤後9.134.84+89%股東權益（百萬港元）75,75570,752+7%借貸淨額（百萬港元）23,48215,867+48%每股資產淨值（港元）52.4549.16+7%於十二月三十一日之股價（港元）26.9040.25-33%市盈率#（倍）－計入物業公允價值轉變及分拆利潤前8.812.3－計入物業公允價值轉變及分拆利潤後2.98.3於十二月三十一日之市值#（百萬港元）38,85157,925-33%每股股息（港元）0.900.95-5%股息派送率(%)－計入物業公允價值轉變及分拆利潤前29.429.1－計入物業公允價值轉變及分拆利潤後9.919.6盈利對股息比率（倍）－計入物業公允價值轉變及分拆利潤前3.43.4－計入物業公允價值轉變及分拆利潤後10.15.1股息率#(%)3.32.4股東權益回報率(%)－計入物業公允價值轉變及分拆利潤前5.86.6－計入物業公允價值轉變及分拆利潤後17.49.8資產負債比率(%)31.022.4利息覆蓋率－不計算已終止經營業務（倍）－計入物業公允價值轉變前5.87.0－計入物業公允價值轉變後13.410.5流動比率（倍）1.72.2速動比率（倍）1.01.5資產淨值折讓#(%)(48.7)(18.1)#分別按照二零一三年十二月三十一日及二零一二年十二月三十一日之股價計算。4嘉里建設有限公司二零一三年年報BreakdownofTotal總營業額分類Turnover經常性收入分類百萬港元百萬港元36,00034,51324,00033,15821,89333,00022,00021,40930,00020,00017,94827,00018,00056%24,00016,00058%21,22620,66021,00014,00012,70988%18,00012,00090%51%15,00010,0009,38589%12,93812,00078%8,00086%9,00059%38%34%6,00082%6,00040%4,00028%3,00013%2,00010%5%6%9%11%8%8%15%12%10%2%1%1%1%2%3%2%1%1%2%2009年度2010年度2011年度2012年度2013年度2009年度2010年度2011年度2012年度2013年度銷售物業收入租金收入及其他租金收入及其他酒店業務收入酒店業務收入物流業務收入–已終止經營業務物流業務收入–已終止經營業務集團二零一三年度之總營業額（包括已終止經營業務）錄得4%下跌，至331.58億港元（二零一二年：345.13億港元）。總營業額經常性收入計入物業計入物業股東應佔溢利（包括（包括公允價值公允價值已終止已終止轉變及分拆轉變及分拆百萬港元經營業務）經營業務）利潤前純利利潤後純利百萬港元百萬港元比重百份率百萬港元百萬港元16,0002009年度12,9389,38573%2,1634,63514,00013,15412,0002010年度21,22612,70960%3,4196,70310,0002011年度20,66017,94887%3,6575,3488,0006,9616,7032012年度34,51321,40962%4,6966,9616,0005,3484,6352013年度33,15821,89366%4,41313,1544,0002,000集團二零一三年度之股東應佔溢利上升89%至131.54億港元（二零一二年：69.61億港元）。2009年度2010年度2011年度2012年度2013年度二零一三年年報嘉里建設有限公司5財務摘要每股盈利每股盈利（計入物業公允價值轉變及分拆利潤前）（計入物業公允價值轉變及分拆利潤後）港元港元4.0109.1393.53.263.0683.02.5472.392.562.054.684.841.5143.721.53.2531.020.512009年度2010年度2011年度2012年度2013年度2009年度2010年度2011年度2012年度2013年度物業資產總值985.36億港元901.04億港元2%11%2%1%10%3%2%中國10%香港住宅香港商用33%2013年度2012年度48%52%澳門海外26%貨倉及物流中心6嘉里建設有限公司二零一三年年報董事會主席報告書黃小抗先生主席致各位股東：本人謹代表董事會，欣然向各位股東報告截至二零一三年十二月三十一日止年度之全年業績。本集團於截至二零一三年十二月三十一日止年度未計入投資物業公允價值之增加所產生的影響及因分拆嘉里物流聯網有限公司（「嘉里物流」）所產生之利潤之股東應佔綜合淨溢利為44.13億港元，較二零一二年之46.96億港元減少6%。本年度已計入投資物業公允價值之增加所產生的影響及因分拆嘉里物流所產生之利潤後之股東應佔溢利則為131.54億港元（二零一二年：69.61億港元）。年度內每股盈利為9.13港元，較二零一二年錄得之每股4.84港元上升89%。董事會建議派發年度末期股息每股0.55港元。連同中期股息每股0.35港元，截至二零一三年十二月三十一日止年度全年現金股息合共每股0.90港元（二零一二年：每股0.95港元）。董事會於二零一三年十一月二十五日就嘉里物流之分拆，向合資格股東宣派有條件股息，全部以實