TOPSPRINGINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED萊蒙國際集團有限公司(IncorporatedintheCaymanIslandswithlimitedliability)（於開曼群島註冊成立的有限公司）StockCode股份代號:03688WeBelieveOurVision使命願景qualitypropertyisaistobuildandoperatethegatewaytoqualitylivingbesturbancommunities品質地產，品位生活forChina力鑄中國最優的城市綜合體開發與運營商WeValueBrand企業價值Commitmentjointeffortsincreatingand品牌承諾celebratingsuccessvalueprovenwithtime共創輝煌，分享成功時間見證價值集團簡介2目錄我們的業務概覽3公司資料11榮譽及獎項12企業社會責任14主席報告書16管理層討論及分析19物業項目概覽32企業管治報告54董事及高級管理層履歷63董事報告書69獨立核數師報告87綜合收益表88綜合全面收益表89綜合資產負債表90資產負債表92綜合權益變動表93綜合現金流量表95財務報表附註96五年財務摘要170集團簡介萊蒙國際集團有限公司（「萊蒙」或「本公司」，及連同其附屬公司，統稱「本集團」或「我們」）是中華人民共和國（「中國」）的房地產物業開發商，主要於中國珠江三角洲、長江三角洲、華中、京津及成渝地區從事城市多功能綜合體的發展及營運以及中高檔住宅物業的發展及銷售。本公司立足於香港及深圳，在創始人、主席兼行政總裁黃俊康先生的領導下，於二零一三年十二月三十一日，本公司於深圳、上海、南京、南昌、成都、惠州、杭州、東莞、天津及常州10個城市共有20個處於不同發展階段的物業項目，淨可銷售及可租賃建築面積（「建築面積」）約為5,253,877平方米（「平方米」）。於二零一一年三月二十三日，萊蒙的股份在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。本公司在聯交所上市，不僅標誌著萊蒙成功建立一個國際融資平台，為我們的長遠發展奠定穩固基礎，亦可使本公司進一步改善其企業管理準則，聘任及挽留於中國物業市場具能力的員工，同時改善本公司的品牌知名度及提升客戶對其的認知度。我們有意繼續利用經驗於有利時機物色具投資潛力的土地並以相對低廉的價格購買土地儲備。此外，我們有意繼續購買經濟起飛及發展潛力優厚地段的低廉價格土地。憑藉我們的快速資產週轉模式、低成本土地儲備政策以及精幹敬業的管理團隊，我們現已蓄勢待發，成為於中國開發城市多功能綜合體的物業發展商的翹楚之一。2萊蒙國際集團有限公司2013年年報我們的業務概覽我們的物業發展項目概覽我們的物業項目大多分多期進行發展，而各分期可能處於不同的發展階段。我們將已取得部分或全部土地使用權證或已訂立土地出讓合同的物業項目歸類為竣工項目、在建項目及持作供未來發展項目三個類別。我們尚未訂立任何土地出讓合同或尚未取得任何土地使用權證但有權及╱或責任收購的其他項目歸類為已訂約將予購買項目。截至二零一三年十二月三十一日止年度，本集團於上海、深圳、南京及杭州購入額外土地儲備或新項目，估計總可銷售╱可租賃建築面積約為726,211平方米，總代價或估計最高現金賠償金額約為人民幣6,487,800,000元（相當於約8,181,300,000港元）。於二零一三年十二月三十一日，我們合共擁有20個位於深圳、上海、南京、南昌、成都、惠州、杭州、東莞、天津及常州10個城市處於不同發展階段的物業項目，包括淨可銷售及可租賃建築面積約421,428平方米的竣工項目、淨可銷售及可租賃建築面積約1,133,454平方米的在建項目、淨可銷售及可租賃建築面積約2,073,003平方米的持作供未來發展項目以及淨可銷售及可租賃建築面積約為1,625,992平方米的已訂約將予購買（儘管我們無法保證將成功購買）項目，所有項目的淨可銷售及可租賃建築面積合計約5,253,877平方米。撇除一項營運中服務式公寓項目上海莎瑪世紀公園、深圳萊蒙都會及深圳布吉市場項目（兩者均為重建項目）後，本集團其餘土地儲備約3,606,829平方米的平均土地成本為每平方米約人民幣2,786.3元（相當於每平方米約3,563.5港元）。萊蒙國際集團有限公司2013年年報3我們的業務概覽下表載列本公司於二零一三年十二月三十一日20個物業項目的淨可銷售及可租賃建築面積資料（按已規劃物業用途劃分）。持作供未來已訂約將予竣工項目在建項目發展項目購買項目建築面積建築面積建築面積建築面積平方米平方米平方米平方米持作出售物業住宅65,096903,055793,312886,661酒店╱服務式公寓33,858–102,907–零售32,033138,464851,896288,227寫字樓3,09688,975122,02986,930其他––26,859364,174小計134,0831,130,4941,897,0031,625,992持作投資物業服務式公寓49,357–20,000–零售237,9882,960156,000–小計287,3452,960176,000–淨可銷售及可租賃建築面積421,4281,133,4542,073,0031,625,992按發展階段及城市劃分的淨可銷售及可租賃建築面積於二零一三年十二月三十一日8.0%10.8%30.9%21.6%13.9%32.8%按發展階段劃分按城市劃分0.3%的建築面積的建築面積8.3%0.9%9.7%6.7%39.5%0.8%平方米15.8%平方米●竣工項目421,428●深圳1,722,569●在建中項目1,133,454●上海49,357●持作供未來發展項目2,073,003●南京350,731●已訂約將予購買項目1,625,992●南昌830,323●成都40,076總建築面績5,253,877●惠州510,568●杭州433,995●東莞20,217●天津730,278●常州565,763總建築面績5,253,8774萊蒙國際集團有限公司2013年年報我們的業務概覽截至二零一三年十二月三十一日的土地儲備北京天津萊蒙城天津常州萊蒙都會常州萊蒙城西安水榭春天－南京常州南京水榭陽光南京上海南京北廣場項目武漢上海莎瑪世紀公園成都寧波杭州杭州萊蒙商業中心南昌杭州水榭山成都萊蒙都會福州水榭春天－杭州惠州南昌萊蒙都會廈門東莞惠州萊蒙水榭灣廣州深圳南寧香港東莞萊蒙商業中心截至二零一三年十二月三十一日的20個物業項目深圳水榭花都深圳水榭山已竣工項目水榭春天－深圳在建項目深圳萊蒙都會持作未來發展或已訂約將予購買的項目深圳水榭藍灣深圳布吉市場項目設有高速鐵路的主要城市高速鐵路本集團於中國珠江三角洲、長江三角洲、華中、京津及成渝地區從事城市綜合體的發展及營運以及住宅物業的發展及銷售。於二零一三年十二月三十一日，本集團於10個城市合共擁有20個處於不同發展階段的項目，包括淨可銷售及可租賃建築面積約421,428平方米的已竣工項目、淨可銷售及可租賃建築面積約1,133,454平方米的在建項目、淨可銷售及可租賃建築面積約2,073,003平方米的持作供未來發展項目及淨可銷售及可租賃建築面積約1,625,992平方米的已訂約將予購買的項目（儘管我們無法保證將成功購買），所有項目的淨可銷售及可租賃建築面積合計約為5,253,877平方米。於截至二零一三年十二月三十一日止年度，本集團在上海、深圳、南京及杭州額外購得土地儲備或新項目，估計總可銷售╱可租賃建築面積約為726,211平方米，總代價或估計最高現金賠償金額約為人民幣6,487,800,000元（相當於約8,181,300,000港元）。於二零一三年十二月三十一日，本集團土地儲備的淨可銷售及可租賃總面積約為5,253,877平方米。撇除一項營運中服務式公寓項目上海莎瑪世紀公園、深圳萊蒙都會及深圳布吉市場項目（兩者均為重建項目）後，本集團其餘土地儲備約3,606,829平方米的平均土地成本為每平方米約人民幣2,786.3元（相當於每平方米約3,563.5港元）。萊蒙國際集團有限公司2013年年報5我們的業務概覽淨可銷售╱項目可租賃本集團編號城市項目物業類型建築面積應佔權益平方米%竣工項目1深圳深圳水榭山一期住宅9961001深圳深圳水榭山二期住宅7701001深圳深圳水榭山三期住宅3,2911002深圳水榭春天－深圳一期住宅╱商業3,3571002深圳水榭春天－深圳三期住宅╱商業22,9641002深圳水榭春天－深圳五期住宅╱商業9,0861002深圳水榭春天－深圳六期A住宅╱商業7,5221003深圳深圳水榭花都（零售資產）住宅╱商業4,9921004常州常州萊蒙都會一期商業46,6271004常州常州萊蒙都會二期住宅╱商業32,1411004常州常州萊蒙都會四期住宅╱商業15,9661005常州常州萊蒙城一期(1-A)住宅╱商業1,4281005常州常州萊蒙城二期(2-A)商業421005常州常州萊蒙城三期(1-C)住宅3,2781005常州常州萊蒙城四期(3-B)住宅╱商業1,5761005常州常州萊蒙城五期(1-B)住宅╱商業1,1021005常州常州萊蒙城六期(3-A)住宅6,6621005常州常州萊蒙城七期(4-B)住宅╱商業6,2061005常州常州萊蒙城九期(2-B)住宅╱商業43,8941005常州常州萊蒙城十一期商業╱酒店50,716100（零售資產及假日酒店）6東莞東莞萊蒙商業中心住宅╱商業20,2171007杭州杭州萊蒙商業中心商業26,18210