融創中國控股有限公司融創中國控股有限公司SUNACCHINAHOLDINGSLIMITED（於開曼群島註冊成立的有限責任公司）(incorporatedintheCaymanIslandswithlimitedliability)StockCode股份代號:1918SUNACCHINAHOLDINGSLIMITEDANNUALREPORT2013年度報告年度報告ANNUALREPORT2013AboutSUNAC關於融創SUNACChinaHoldingsLimited(the“Company”,“ourCompany”anditssubsidiariescollectivelyreferredtoasthe“Group”)isanintegratedresidentialandcommercialpropertydeveloper.Todate,theCompanyhasengagedinprojectdevelopmentsinfivemainregionsofthePRCnamelyBeijing,Tianjin,Chongqing,ShanghaiandHangzhouwhicharecurrentlyindifferentphasesandhascoveredadiverserangeofpropertytypes,suchashigh-riseandmid-riseresidences,detachedvillas,townhouses,retailproperties,officesandcarparks.TheCompanyfocusesonhigh-endpropertydevelopmentandmanagementbusiness.Guidedbyitsbrandpositioningas“PassionforPerfection”,theCompanyhaslongbeenprovidinghigh-endproductstocustomers.WiththeaimofbecomingleaderoftherealestateindustryinChina,theCompany’spursuitofhigh-qualityproductsandservicesneverends.Itisalwayscommittedtoprovidingadesirable,elegantlifeexperiencetoitscustomersthroughqualityproductsandservices.Withitsaccuratejudgmentofmarkettrends,keenin-sightsintoconsumerdemandsandemphasisonhighproductquality,theCompanyisreadytoadoptcutting-edgeconceptsattherighttimetodesignanddevelopitsprojects,andhascreatedanadvancedqualitycontrolandsupervisorysystem.融創中國控股有限公司（簡稱：本公司，本公司及其附屬公司統稱為本集團）是一家專業從事住宅及商業地產綜合開發的企業。迄今，公司在中國北京、天津、重慶、上海和杭州五個區域擁有眾多處於不同發展階段的項目，產品涵蓋高層及多層住宅、別墅、聯排別墅、商業、寫字樓及泊車位等多種物業類型。公司專注於高端物業的開發和管理，以「至臻，致遠」為品牌方向，持之以恆的為客戶專注打造高端精品物業，立志成為對高端品質不懈追求的中國房地產行業領跑者。公司用心為客戶提供大氣舒放、貴氣質感、富有品質的高端生活體驗，不懈追求具有恆久價值的優質產品和用心週到的服務。基於對市場發展的精準判斷，對消費者需求的敏銳洞悉，以及對高品質的不懈追求，公司採用先進的設計理念和嚴格的管理監控體系，致力於不斷提升定位、產品規劃設計、建設和服務能力，提升專案綜合品質，打造精品項目。2SUNACChinaHoldingsLimitedAnnualReport2013目錄2公司資料4財務概要5主席報告8業務回顧與展望19管理層討論與分析26董事及高級管理層履歷31企業管治報告42投資者關係報告44董事會報告62獨立核數師報告64綜合資產負債表66資產負債表68綜合收益表69綜合全面收益表70綜合權益變動表72綜合現金流量表73綜合財務報表附註公司資料董事會提名委員會執行董事孫宏斌先生（主席）孫宏斌先生（主席兼行政總裁）潘昭國先生汪孟德先生李勤先生李紹忠先生馬立山先生遲迅先生商羽先生香港主要營業地點荊宏先生香港皇后大道中15號非執行董事置地廣場胡曉玲女士告羅士打大廈8樓竺稼先生中國總部及主要營業地點獨立非執行董事中國潘昭國先生天津李勤先生南開區馬立山先生謝志偉先生賓水西道奧城商業廣場聯席公司秘書C7大廈10樓郵編：300381黃書平先生莫明慧女士（於二零一三年十月九日獲委任）註冊辦事處授權代表LandmarkSquare汪孟德先生3rdFloor莫明慧女士（於二零一三年十月九日獲委任）64EarthCloseP.O.Box30592審核委員會GrandCaymanKY1-1203CaymanIslands潘昭國先生（主席）李勤先生馬立山先生主要股份過戶登記處謝志偉先生RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)Limited4thFloor,RoyalBankHouse薪酬委員會24SheddenRoad,GeorgeTown潘昭國先生（主席）GrandCaymanKY1-1110孫宏斌先生CaymanIslands李勤先生馬立山先生謝志偉先生2融創中國控股有限公司　二零一三年年度報告公司資料香港證券登記處核數師香港中央證券登記有限公司羅兵咸永道會計師事務所香港執業會計師灣仔皇后大道東183號主要往來銀行合和中心17樓中國工商銀行1712-1716室中國農業銀行中國銀行法律顧問香港法律：股份代號盛德律師事務所1918開曼群島法律：本公司網址ConyersDill&Pearmanwww.sunac.com.cn中國法律：金誠同達律師事務所融創中國控股有限公司　二零一三年年度報告3財務概要綜合業績二零一三年二零一二年二零一一年二零一零年二零零九年收入（人民幣百萬元）30,836.720,842.610,604.06,653.84,795.2毛利（人民幣百萬元）7,176.55,382.53,566.52,878.21,359.0毛利率(%)23.3%25.8%33.6%43.3%28.3%年內溢利（人民幣百萬元）3,493.82,614.72,383.11,541.0871.0本公司擁有人應佔溢利（人民幣百萬元）3,178.42,607.32,356.21,542.2825.1現金及現金等價物（包括受限制現金）（人民幣百萬元）16,008.712,262.73,867.14,249.01,936.0收入毛利毛利率4,795.26,653.810,604.020,842.630,836.71,359.02,878.23,566.55,382.57,176.528.343.333.625.823.335,0008,0005030,0007,0004025,0006,0005,00020,000304,00015,0003,0002010,0002,000105,0001,000000200920102011201220132009201020112012201320092010201120122013人民幣百萬元人民幣百萬元%現金及現金等價物年內溢利本公司擁有人應佔溢利（包括受限制現金）871.01,541.02,383.12,614.73,493.8825.11,542.22,356.22,607.33,178.41,936.04,249.03,867.112,262.716,008.73,5003,50018,0003,0003,00015,0002,5002,50012,0002,0002,0009,0001,5001,5006,0001,0001,0005005003,000000200920102011201220132009201020112012201320092010201120122013人民幣百萬元人民幣百萬元人民幣百萬元4融創中國控股有限公司　二零一三年年度報告主席報告尊敬的各位股東：二零一三年，恰逢公司成立十週年，公司一如既往的交出了一份滿意的業績，不僅超額完成了二零一三年的各項經營任務，更重要的是，所聚焦的一二線核心城市優勢地位的進一步鞏固、公司在優質土地的獲取、高品質高週轉的產品體系能力的不斷完善和在金融機構信用的進一步提升等各方面都取得令人滿意的成績，為公司未來持續健康的發展，打下了堅實的基礎。出色完成了各項經營目標，並進一步鞏固所聚焦城市的領先地位二零一三年，公司經營業表現優異：核心利潤達到人民幣35.23億元，同比二零一二年增長28.8%；債務結構不斷優化，融資成本繼續下降，淨負債率也大幅度下降至69.7%；公司銷售保持了快速穩定的增長，實現合約銷售金額人民幣547億元，超額完成全年目標，銷售規模在中國地產行業的排名也連續多年保持上升態勢，由二零一二年的12名提升至二零一三年的第11名。公司整體業績表現優異的同時，在所聚焦城市的領先地位也得到穩固和提升：在北京取得商品住宅銷售金額第一名；在天津連續三年位居房企銷售金額第一名；在上海，位居上海房企銷售金額第三名；