二零一三年年報（於香港註冊成立的有限公司）股票代號:00817釋放方興地產（中國）有限公司二零一三年年報城市未來生命力我們的使命釋放城市未來生命力我們的願景成為受人尊敬的品質地產引領者我們的品牌理念瞻高築遠建未來方興地產（中國）有限公司二零一三年年報4公司大事記6公司資料7財務摘要8主席致辭目錄12榮譽和獎項14管理層討論與分析104投資者關係報告107企業社會責任報告112董事及高級管理層簡介122企業管治報告136董事會報告157獨立核數師報告159綜合損益表160綜合全面收益表161綜合財務狀況表163綜合權益變動表165綜合現金流量表167財務狀況表168財務報表附註264五年財務資料002二零一三年年報方興地產（中國）有限公司關於方興地產物業開發物業租賃酒店經營方興地產業務方興地產（中國）有限公司（股票代號：00817）是世界五百強企業之一中國中化集團公司（2013年列《財富》全球500強之第119位）旗下房地產和酒店板塊的平台企業，於2007年8月17日在香港聯合交易所有限公司主板上市，是香港恒生綜合指數成份股之一。中國中化集團公司是獲得國資委批准的以地產開發和酒店經營為主營業務的中央國有企業之一。方興地產是一家大型高端地產開發商和運營商，秉承「釋放城市未來生命力」的企業使命，專注發展具有世界級藝術品位，追求人、建築與自然和諧共榮的城市地標。業務板塊涵蓋高端地產開發、商務商業租賃及酒店投資與經營，充分發揮板塊間協同效應，打造了以「金茂」品牌為核心的高端系列產品。方興地產已在北京、上海、三亞、長沙等地相繼開發了多個優質地產項目，擁有包括上海金茂大廈、北京凱晨世貿中心、南京國際廣場等多個城市地標項目，亦投資持有多家五星級豪華酒店。通過對一系列精品項目的開發和成功運營，方興地產已在中國地產界中佔據了重要地位。獨特的發展模式、經驗豐富的管理團隊以及母公司中國中化集團公司的鼎力支持，將使得方興地產在高速發展的中國房地產業中把握更多商機，並在資源獲取和資源整合方面贏得更多的機會。方興地產（中國）有限公司二零一三年年報003關於方興地產物業開發物業開發簽約強勁表現銷售額（人民幣百萬元）從事開發物業項目及土地一級開發項目，總建築面積分別為201320,994.0約779萬平方米和約1,873萬平方201215,792.9米。年內物業開發項目銷售業績良好，物業簽約銷售額及土地一級開發銷售成交金額共計人民%幣20,994.0百萬元。並成功在北+京、上海、長沙、寧波、重慶、33廣州等地增加土地儲備。物業租金收入物業租賃（港幣百萬元）穩定收入20131,248.8五處高質量投資物業，總建築面積約53萬平方米20121,106.4旗下投資物業高租金、高出租率，位居同行業前列%+13酒店經營收入酒店經營（港幣百萬元）領先同業20132,061.2七所豪華酒店，擁有3,030間客房20122,010.2酒店業績表現優秀，位居同行業前列%+3004二零一三年年報方興地產（中國）有限公司公司大事記2013年1月?梅溪湖國際新城入圍國家住房和城鄉建設部首批國家智慧城市試點名單。?方興地產獲取北京亦莊金茂悅項目地塊。2013年2月?方興地產成功併購南京國際廣場項目。2013年3月?北京廣渠金茂府項目六期?悅公館開盤，去化率100%。2013年4月?何操主席獲評「浦東新區2012年度經濟人物20強暨2012年度行業開拓獎」。2013年5月?北京亞奧金茂悅項目二期開盤，去化率100%。2013年7月?青島金茂灣項目一期二批開盤，去化率95%。?長沙金茂梅溪湖項目二期開盤，去化率82%。2013年8月?首次通過私募形式發行普通美元高級債券2億美元，票息6.4%、年期8.67。?蘇州姑蘇金茂府項目引入全球領先的私募股權投資公司美國華平投資集團8,195萬美元股權資金。方興地產（中國）有限公司二零一三年年報005公司大事記2013年9月?方興地產獲取寧波南塘金茂府項目地塊。?方興地產獲得廣州南沙項目地塊。2013年10月?方興地產以年息5.375%的低成本成功發行3億美元5年期債券。?方興地產成為梅溪湖國際服務和科技創新城開發二期項目第二投資人。2013年11月?梅溪湖金茂悅項目一期開盤，去化率86%，售價創梅溪湖北部片區新高。?蘇州姑蘇金茂府項目首期開盤，去化率90%。?金茂物業公司出售1,000噸碳排放指標，此交易成為中國建築業碳交易的第一單。2013年12月?方興地產獲取重慶盤龍項目地塊。?寧波南塘金茂府項目引入全球領先的私募股權投資公司美國黑石集團12,786萬美元股權資金。?北京亦莊金茂悅項目一期開盤，去化率95%。2014年?方興地產獲取杭州拱墅區項目和上海閘北大寧國際社區項目。?上海北外灘項目成功獲得「華東地區國家綠色建築示範推廣基地」榮譽稱號。006二零一三年年報方興地產（中國）有限公司公司資料公司名稱法律顧問方興地產（中國）有限公司瑞生國際律師事務所香港中環康樂廣場8號交易廣場第一座18樓主要辦事處香港灣仔港灣道1號會展廣場北京市天元律師事務所辦公大樓47樓4702-4703室中華人民共和國北京市西城區金融大街35號非執行董事國際企業大廈C座11樓李雪花女士（副主席）楊林先生核數師石岱女士安永會計師事務所香港中環添美道1號中信大廈22樓執行董事何操先生（主席）股票代號李從瑞先生（首席執行官）00817賀斌吾先生（副總裁）股份過戶登記處獨立非執行董事香港中央證券登記有限公司劉漢銓先生香港灣仔皇后大道東183號蘇錫嘉先生合和中心17樓1712-1716室劉洪玉先生投資者聯絡方式首席財務官電話：852-28299521江南先生傳真：852-28240300電子郵件：franshion@sinochem.com合資格會計師廖繼勤先生公司網站www.franshion.com公司秘書廖繼勤先生授權代表何操先生李從瑞先生方興地產（中國）有限公司二零一三年年報007財務摘要2013年2012年變動（港幣百萬元）（港幣百萬元）(%)收入20,718.917,175.721毛利9,200.37,198.728本公司所有者應佔溢利－扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項）2,910.32,158.335加：投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項）1,316.91,219.48本公司所有者應佔溢利4,227.23,377.725資產總額120,843.382,502.246本公司所有者應佔權益33,561.928,877.816每股基本盈利（港仙）46.1436.8725每股基本盈利－扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項）（港仙）31.7723.5635股息（港仙）－末期息每股9.507.0036淨債務與調整後資本比率(%)4142不適用註：淨債務與調整後資本比率=（計息銀行貸款和其他借款－現金和現金等價物－限制性銀行結餘及抵押存款－其他金融資產（金融產品））╱（權益總額+應付關聯方款項）。收入本公司所有者應佔溢利（港幣百萬元）（港幣百萬元）20,718.94,227.217,175.73,377.7++21%25%2012201320122013008二零一三年年報方興地產（中國）有限公司主席致辭主席致辭“本集團將堅持做中國領先的高端商業地產開發商和運營商，堅持品質領先的核心定位，夯實銷售加持有的雙輪驅動模式，實現快速、健康、可持續發展。”主席何操方興地產（中國）有限公司二零一三年年報009主席致辭尊敬的各位股東：本人謹代表方興地產（中國）有限公司（「方興地在物業開發方面，本集團堅持「品質領先」的戰產」、「本公司」）董事會提呈本公司及其子公司略定位，目前在北京、上海等全國12個城市同時（「本集團」、「我們」）截至2013年12月31日止年擁有20餘個在建項目，開復工面積接近300萬平度（「回顧期」、「本年度」）之全年業績。方米。2013年各項目銷售及施工有序推進，開發運營效率顯著提高。全年累計實現銷售簽約人回顧期內，本公司所有者應佔溢利為港幣民幣210億元，同比增長33%，平均開盤去化率4,227.2百萬元，較去年上升25%，每股基本盈超過90%。長沙梅溪湖國際新城一級土地開發項利為46.14港仙。若扣除投資物業公平值收益目實現銷售金額約人民幣64億元，推地計容建築（已扣除遲延稅項），本公司所有者應佔溢利為港面積超過210萬平方米；麗江金茂雪山語開盤熱幣2,910.3百萬元，較去年上升35%。董事會建銷，市場份額佔比超過90%，全年簽約銷售金額議派發末期股息每股9.50港仙，建議末期股息需是2012年麗江市場的8倍。待本公司即將召開之股東週年大會批准後生效。在商務租賃方面，京滬等一線城市甲級寫字樓表2013年，在國內經濟逐步回升、政策趨向平穩現良好，出租率及租金水平高位運行。本集團等宏觀環境持續向好的形勢下，地產行業實現快所持有的寫字樓全部位於一二線核心城市黃金地速發展。房地產調控市場化趨勢初步顯現，但行段，市場需求旺盛，出租率及租金水平持續上政手段並未完全退出，不同城市呈現政策嚴控與升，收入及利潤均超額完成年初制定的經營目放松並存的局面。市場分化進一步加劇，住宅、標。其中位於北京長安街沿線的凱晨世貿中心和寫字樓、零售商業、酒店等業態在面臨較大發展中化大廈已連續三年實現基本滿租，位於上海浦機遇的同時風險亦在逐步積聚。東的金茂大廈以及位於南京鼓樓區的南京國際廣場寫字樓的出租率和租金水平亦在區域內保持領在此環境中，本集團雙輪驅動戰略持續鞏固，整先。體業績目標順利達成。2013年各業務領域協同發展，收入、本公司所有者應佔溢利等指標均實現大幅增長，土地資源儲備顯著提升，綠色戰略取得重大進展，快速