北京某商业广场物业运营成本测算　　根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配套门市。　　一、超市：　　18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3000m?，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在18#楼招商方案中已论述）。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。　　二、统一经营商场：　　16#、16#A、17#楼，建筑面积约17000m?，实际经营面积约为12400m?。16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。统一经营商场建筑面积约为15270m?，经营面积为11140m?，柜位面积为7270m?。　　（一）电费：　　1、照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m?（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m?，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为：18W/m?×12h×30×12×11140m?÷1000=866244KWh　　2、空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在5月—9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。　　华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m?左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m?。则制冷阶段的每平方米耗电量为：　　35W/m?×12h×30×5=63000W/m?=63KWh/m?　　通风负荷按3W/m?计算，则通风每平方米耗电量为：　　3W/m?×12h×30×7=7560W/m?=7.56KWh/m?　　则商场空调平均每平方米年耗电量为：63+7.56=70.56KWh　　则商场空调年耗电量为：70.56×11140=786038KWh　　3、电梯用电：百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为7.5KW，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为：7.5KW×0.5×9×12h×30×12=145800KWh　　则商场年总耗电量为：866244+786038+145800=1798082KWh　　北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh，则商场年电费为：　　0.8元/KWh×1798082KWh=1438466元　　（二）水费：　　商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨，则商场平均月用水量约为：　　50×30×12+120×30×5=36000　　北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为：　　4.4元/吨×36000吨=158400元　　（三）物业管理人员工资：　　经理1人：3500元/月　　主管3人：2000×3=6000元/月　　一级职员2人：1200×2=2400元/月　　二级职员19人：1000×19=19000元/月　　三级职员5人：900×5=4500元/月　　员工26人：700×26=18200元/月　　工人8人：500×8=4000元/月　　人员工资共：57600元/月　　年工资总额及保险：57600×12×（1+32.5%）=915840元　　（四）年设备、设施维修、保养材料费：120000元　　（五）年空调水处理费每月约为：30000元　　（六）年工具、工装等装备费：12000元　　（七）年保洁耗材费；24000元　　（八）年外围物业管理费：72000元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。　　（九）取暖费：　　由于供热方式未确定，现只能进行预估，根据北京地区的供热情况，采取集中供热，每年的取暖费为24元/m?，是费用最低的取暖方式，采用电锅炉取暖是费用最高的方式，每年费用约为55元/m?，我们可预估每年取暖费为40元/m?，则商场每月取暖费为：40×15270=610800元　　（十）房屋建筑保险费：100000元　　※商场部分每年物业运营成本为：　　1438466+158400+915840+120000+30000+12000+24000+72000+610800+100000=348.2万元　　※商场部分每月物业运营成本为：348.2÷12=29万元　　※商场部分每平方米(柜位面积)月物业运营成本为：290000÷7270=39.9元/月m?　　三、门市：　　门市部分建筑面积为1730m?，经营面积为1260m?。因为门市是独立经营，所以用电用水可单独装表，按实际用量代收水电费，这里不做考虑。应收的费用为：　　1、空调用电费：　　按经营面积（63+7.56）÷12×0.8=4.71元/月m?　　按建筑面积4.71×1260÷1730=3.43元/月m?　　2、空调用水费：　　按经营面积120×30×5×4.4÷12÷12400=0.54元/月m?　　按建筑面积0.54×1260÷1730=0.4元/月m?　　3、取暖费：　　按建筑面积40÷12=3.33元/月m?　　按经营面积3.33×1730÷1260=4.58元/月m?　　4、外围物业管理费：　　按建筑面积1元/月m?　　按经营面积1×1730÷1260=1.38元/月m?　　※门市部分每平方米(按建筑面积)每月物业费为：　　3.43+0.4+3.33+1=8.16元/月m?　　※门市部分每平方米(按经营面积)每月物业费为：　　4.17+0.54+4.58+1.38=11.21元/月m?