城市综合体的发展趋势案例分析与运营特点朱凌波全国工商联商业不动产专业委员会主任中国城市综合体研究中心主任亚太商业不动产学院院长纲要a.国内外城市综合体演化历程b.城市综合体论c.城市综合体案例分析d.我国城市综合体发展现状及趋势分析e.国内外城市综合体运营特点第一部分国内外城市综合体演化历程国内外城市综合体演化历程?古希腊阿索斯广场（ASSOS）?卡拉卡拉浴场和戴克立提乌姆浴场?现代综合体的发展历程国内外城市综合体演化历程古希腊阿索斯广场（ASSOS）国内外城市综合体演化历程卡拉卡拉浴场国内外城市综合体演化历程现代综合体的发展历程30年代二战后20世纪70年代--至今国内外城市综合体演化历程30年代1933年8月,国际现代建筑协会雅典宪章将城市划分为居住、工作、游憩、和交通四大功能，并强调功能间的独立性。导致了城市发展计划中贬低高密度、传统街坊和开发空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。功能分区原则人到城市和建筑的发展偏向单一化，不同空间单一化分割，结果形成城市功能不良。相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约.国内外城市综合体演化历程二战后西方国家的城市化进程加速，伴随着汽车时代的到来，郊区化得以快速扩张。一方面，工业化和商业的迅速发展，农民的大量进城，城市化使城市人口达到了失控的程度，导致了住房紧张、交通拥挤、环境恶化等城市问题；另一方面，中产阶级的出现和汽车时代的到来，形成了郊区化趋势。这一趋势导致了郊区购物中心的迅速发展。办公综合体的发展是由于二战后当时的城市中心交通拥挤、汽车噪音和污染严重，空间环境日益恶化等城市问题导致了西方城市开始进行城市中心区的再开发工作。办公综合体应运而生：大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。国内外城市综合体演化历程20世纪70年代—至今能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出新的矛盾与冲突。城市对繁荣与活力的追求，成为建筑综合体开发建设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。促使人们重新认识城市中心区的高效率和综合性。正是这种高效率与综合性真正成为保持和发展历史与文化的优势。在这种思潮影响下，西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，其主要形式有：购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。建造综合体因具备城市功能的组合性，而使其在经营上有明显的价值互补，价值提升的优势，各种不同的功能在一天不同的时间段运行，为城市的多样化生活提供全天候24小时服务。?第二部分城市综合体论城市综合体论---特征?超大空间尺度?整体的统一性?功能复合性?土地使用均衡性?通道树型交通体系?空间连续性?现代城市景观设计?内外部联系的完整性?高科技集成设施?巨大的社会效应?高可达性?巨大的升值潜力城市综合体论---表现形式?城市形态的表现，在城市中心区域为了降低综合商务成本形成城市综合体；?经济形态的表现，随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链的关系，集群式的、高使用率的都市综合体；?建筑设计多以街区特点水平分布的复合建筑群。城市综合体论---分类按性能分：?商务综合体：一般是CBD，写字楼和酒店为主导的没有住宅的纯综合体；?商业综合体：区域中心，以购物中心为主导的综合体?生活综合体：郊区和新城，不仅有住宅而且比例较大超过30%；?单一综合体：一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品；?综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈。按地段分：?都心型综合体；副中心综合体；区域和新城综合体；社区综合体。按品味分：?高端奢侈型综合体：指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。?中档生活型城市综合体：酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。城市综合体论---意义?提升了城市价值和城市品质和形象；?综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，而且成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志；?城市综合体的多重复合性决定了其具有很强的社会功能性。拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极，优秀商业综合体能够增强城市的流通力，提高生活和消费品质；同时商业综合体也是重要的旅游景点，有利于增强城市吸引力。城市综合体在解决社会再就业方面也具有重要作用；城市综合体论---意义?具有提高和完善区域、城市价值，带动周边发展、产业发展的效能。也成为城市和社域的一笔无形资产，并对周边经济发展起到强有力的辐射作用，带动周边土地增值，有利于城市的现代化与国际化。?在中国，尤其近两年综合体已成为城市建设和运营的标志和主体，几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。?作为商业地产的高段产品，其天然的金融属性，更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。城市综合体论---多重价值具备五重的价值空间：?销售价值：可销售住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金；?经营价值：酒店、购物中心等持有商业持续经营收入和租金的回报；?资产价值：随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；?资本价值：价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现，最大值，终极价值。?区域和城市价值：附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，还会带动整个周边土地、建筑价值和价格的大幅提高，包括一个城市价值和知名度的提升。城市综合体论---多重价值城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价值的体现。城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值的是否最大化？附加值的体现则更是综合能力的表现。第三部分城市综合体案例分析城市综合体案例分析美国洛克菲勒中心日本六本木澳洲情人港新加坡新达城城市综合体案例分析--洛克菲勒中心洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部，是一个包括19幢大楼、占地22英亩集商业、娱乐和办公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年，1940年完成，建筑群区域涵盖第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之间，共占地45000平方米。建筑群的主体是GE大厦，70层,高259米。外观强调垂直线条,是板式高层建筑的雏形。城市综合体案例分析--洛克菲勒中心洛克菲勒中心年份高度楼层无线（奇异）电器大楼：1933年259米69塞拉尼斯大厦：1973年180米45国际大楼：1935年156米39Time-Life1937年149米34时代华纳大厦：1947年129米33美国街1270号：1931年125米31汉华实业银行大厦：1952年122米28西门与舒斯特大厦：1939年资料不详21?东方航空大厦：1940年资料不详17?美联社大厦：1938年资料不详15?城市综合体案例分析--洛克菲勒中心城市综合体案例分析--洛克菲勒中心这是2007年12月10日，孩子们在“便士丰收的田野”开幕式上摆放硬币的情形.放置这1亿枚硬币区域长49.5米、宽9米，宽度相当于一条街道。------慈善活动筹集善款1932年起，每年圣诞节前夕，洛克菲勒中心广场都要竖立一棵纽约市最大的圣诞树，这里的圣诞夜景是来纽约的游客必看之处。城市综合体案例分析—悉尼情人港城市综合体案例分析—悉尼情人港城市综合体案例分析—悉尼情人港案例启示?情人港的开发主要是政府主导的通过对传统产业类城市用地和建设的改造而获得社会经济和环境改善的双赢。在开发过程中，对城市环境、对人的需求给予极大的关注。同时利用对保护产业类历史遗产事业的投资，成功地实施城市环境的改善，有效地推进城市经济的发展。?累计已投资30亿元澳元，年接待游客超过1500人次。如今情人港几乎全年成为澳大利亚重大户外庆典的场地，为当地各行各业带来巨大收益。根据2002年的统计，港区第三产业的雇员超过4000人，高等酒店的房间数达2888间，酒店公寓3341套。酒店的入住率远高于市内的酒店，2001年就达到76.6%。目前以超