北京·财富中心2期·商业咨询顾问报告终稿致北京3501厂2007年12月18日北京高力国际物业服务有限公司北京市东城区东长安街1号东方广场西三办公楼502室电话：(86)(10)85181633传真：(86)(10)851816383501厂·财富中心二期商业前言受北京3501厂委托，北京高力国际物业服务有限公司对位于北京CBD的财富中心二期商业自持部分进行顾问咨询服务。根据3501厂要求，本报告重点研究自持部分商业业态定位和收益预测，在研究周边人群特征、项目条件基础上，就业态定位提供建议，并就自持部分自主管理模式及整体项目聘请运营公司进行管理两种模式进行了财务预测，以期为3501厂决策提供依据。13501厂·财富中心二期商业目录第一部分：项目情况分析...............................................................................................................3一、地理位置...........................................................................................................................3二、交通条件...........................................................................................................................4三、项目周边经济环境...........................................................................................................4第二部分、商业市场研究...............................................................................................................9一、区域现有商业设施分析...................................................................................................9二、CBD区域未来商业供应...................................................................................................22第三部分：项目分析.....................................................................................................................24一、项目条件分析.................................................................................................................24二、财富二期商业不同业态互动分析.................................................................................27三、1、2、3期项目互动分析..............................................................................................28四、二层位置选择分析.........................................................................................................30五、SWOT分析.........................................................................................................................33第四部分：最适开发方案研拟.....................................................................................................34一、目标客群及业态定位.....................................................................................................34二、主力品牌特征.................................................................................................................54三、运营模式建议.................................................................................................................58四、香江产权商业部分处理方法分析.................................................................................62第五部分：财务分析.....................................................................................................................64一、项目基本情况.................................................................................................................64二、财务假设－自主运营.....................................................................................................64三、财务假设－聘请运营公司（以二期商业整体进行分析）.........................................66四、净现金流.........................................................................................................................68五、内部收益率.....................................................................................................................69六、敏感性分析.....................................................................................................................69七、财务分析结论.................................................................................................................7023501厂·财富中心二期商业第一部分：项目情况分析一、地理位置图1：财富位置图本案属于财富中心二期，整个财富项目位于北京CBD东北部，朝外大街以南，光华路以北，东三环西侧，关东店南街以东。周边南临、富尔大厦和旺座中心，北面与在建的环球金融中心相邻，西面是CBD人文公园和新城国际公寓，隔东三环与中央电视台新址相望。本案位于整个财富中心社区的北部，向北临商务中心5号路，西靠二期御金台，南接二期写字楼项目，南面是财富中心绿地。33501厂·财富中心二期商业二、交通条件本案所在区域有城市快速路东三环，东西方向主干路由北向南有朝阳北路、朝阳路及建国路，南北方向有东大桥路。区域内，正在改造、新建多条次干路：朝外大街在东西方向上连接了朝外商圈和CBD；东大桥东侧路、关东店南街纵贯南北；此外，规划建设中的商务中心1至5号线也会在此区域内连通各个写字楼、酒店、住宅项目。本案南、北有地铁10号线的两个出入口，再向南500米有1号线上的国贸站；东临三环路，北侧靠近朝阳路，附近有特8，9，957，725，825等30多条公交线路。从区域内的关东店南街、三环路均可以转入本案北面的商务中心5号路；自南侧的商务中心东西街，向北穿越绿化带，也可抵达本案；东面的出入口正对财富中心二期写字楼，两栋建筑之间更规划了空中走廊，使本案与财富二期写字楼直接连接；另外，针对绿地、公寓、酒店的各个出入口，有效地提高了本案的可达性。三、项目周边经济