波浪文化城项目定位及招商运营方案汉嘉机构本报告是严格保密的。?总目录?第一部分：项目分析?第二部分：市场分析?第三部分：项目定位?第四部分：推广策略?第五部分：招商策略?第六部分：经营管理本报告是严格保密的。?第七部分:费用与收费模式第一部分:项目分析第一节:本项目城市定位概况本报告是严格保密的。区域概况?区区域基本域基本概况概况钱江新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通便捷。与开阔的钱塘江咫尺之遥，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，规划面积约15、8平方公里。计划分两期实施，沿江近8平方公里的区域为一期工程，其中钱江三桥下游(清江路)至运河出江口一带为钱江新城的核心区，即杭州未来的中央商务区(CBD)；由秋涛路、庆春路、之江路、清江路围合而成，占地约4平方公里，规划总建筑面积约650万平方米。余下地块为二期工程本报告是严格保密的。建设背景?建建设设背景背景杭州以其秀丽的自然风光、深厚的历史文化积淀、坚实的经济基础而闻名天下。在世纪之交，为迎接经济全球化和我国加入WTO的机遇和挑战，为加快杭州城市现代化建设，为保护历史文化名城，适应“构筑大都市、建设新天堂”的需要，杭州市委、市政府提出了杭州城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”、“东动、西静、南新、北秀、中兴”的战略步骤，即将长期以来形成的以西湖为核心的团状空间形态转变为以钱塘江为轴线的分散组团形态，杭州的城市发展将由围绕西湖建设发展的"西湖时代"跨入以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的"钱塘江时代"，在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设杭州市城市新中心，这就是杭州钱江新城。钱江新城的建设将使杭州城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”，引领杭州从“西湖时代”走向“钱塘江时代”本报告是严格保密的。规划定位?规划规划定位定位根据钱江新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积4平方公里,可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政行政办办公公区区、金融、金融办办公公区区、商、商务办务办公公区区、商、商贸贸会会展展区区、文化休、文化休闲区闲区、商、商业娱乐综业娱乐综合合区区、、办办公公园区园区和和滨滨江休江休闲闲游憩游憩区区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心新城核心区区以以市民中心市民中心为为核心，向江形核心，向江形成中成中轴线轴线，两侧将建设杭州大剧院等标志性建筑。新城规划具有低密度、高容积率和高绿化率的特点，将集中杭州的现代化建筑群，体现自然与人和谐统一的生态环境本报告是严格保密的。配套设施现有配套：主要分布在北边钱江新城核心区的现有配套主要集中于核心区北部的观音塘地区和采荷东区。该地区的主要配套有省爱福医院、滨江第一小学和四季青中学、国泰外语艺术学校，还有省武警边防总队、省邮政运输局、蔬菜果品批发市场等。采荷东区由庆春路、秋涛路、新业路和新塘路围合成，总用地面积40公顷，现在配套有江干区政府、邵逸夫医院、四季青街道管委会等市级公建和面料市场、外来劳动力市场、副食品市场等，学校则有采荷实验中学、大地幼儿园、江干区少年宫、派出所等未来配套，主要看沿江地带规划核心区设置二所9班幼儿园和二所12班幼儿园，分别设置在观音塘小区、采荷东小区、中央公园西配套服务设施用地和会展中心北区块内。规划新建24班小学一所和18班小学两所，将滨江小学扩建为24班，采荷东区结合地块改造以新开河为界划分为两个18班小学，统一由采荷教育集团管理。现状保留24班四季青中学并在原址扩大用地，保留民办30班采荷实验中学。在倚天·盛世钱塘、东方润园等住宅边上，钱江新城将投资开发钱江国际实验学校　而超市、商场方面，未来的万象城就是一个商业中心。据悉，整个杭州万象城共将分三期建设，首期2006年~2009年，完成24万平方米大型购物中心和住宅部分。购物中心将于2009年正式对外营业，包括全球最好的电影院、奥运标准的真冰滑冰场等市政配套　　作市民中心、杭州大剧院、国际会议中心在钱江路以北、三个沿江城市阳台、波浪文化城、杭州棋院、江干文体中心等本报告是严格保密的。公建配套杭州市江干杭州市江干区区文化体育中文化体育中心心市政府、市民中心市政府、市民中心波浪文化城波浪文化城杭州杭州棋棋院院杭州大杭州大剧剧院、院、国际国际会会展中心展中心城市阳台城市阳台城市阳台城市文化公建配套城市文化公建配套杭州大杭州大剧剧院院?目目前前全省全省乃乃至全至全国国最具最具现现代化的代化的标标志性文化志性文化设设施，施，0505年年已投已投入使用。入使用。国际会国际会展中心展中心?钱钱江新城中江新城中轴线轴线三大三大标标志性建筑之一，志性建筑之一，计划计划0909年年1010月竣月竣工工?市民中心市民中心与与杭州大杭州大剧剧院、院、国际会议国际会议中心、城市中心、城市阳阳台共同台共同构构成成钱钱江新城的核心江新城的核心区区，，也也是是将来将来杭州杭州市政府、市民中心市政府、市民中心的的标标志性建筑之一。志性建筑之一。计划计划0909年年年年底投底投入使用入使用波浪文化城波浪文化城?新城的商新城的商业业集集聚聚地地带带，二期，二期计划计划0909年年99月投月投入使用入使用城市城市阳阳台台?核心核心区现区现代城市公代城市公园园，集休，集休闲闲，，观观潮潮、游憩、、游憩、放松放松心心情情等等多多种种功能功能为为一体，一体，已投已投入使用入使用江干江干区区文化体育中心文化体育中心?一期体育中心，一期体育中心，0505年年投投入使用；二期文化中心，入使用；二期文化中心，0909年年年年初投初投入使用入使用?杭州杭州棋棋院院本报告是严格保密的。杭州杭州围围棋棋学学校、杭州校、杭州围围棋棋国际国际交交流流中心、中中心、中国围国围棋棋图书馆图书馆交通设施?新城范围内及周边有杭州目前的两大客运火车站、4大长途客运汽车站中的两个、3座过江大桥、沪杭甬高速出口、1条过江隧道、杭州目前东西向最重要的主干道、中河高架等，离萧山国际机场也仅需15分钟车程。??钱江新城的设计车位为32740个，配建需求的车位为17000—20600个，新城的设计超过国际标准的5%，能够满足未来市民停车的需求。???钱江新城的三个地铁站点动工、东站枢纽工程的开建；始于三墩、拱北、下沙的2、3、9号三条快速公交，将填补钱江新城地上快速通道的空白以及新城内东西向主干道钱江路延伸建造正式提上日程，新城与外界的交通网络将更加四通八达。??地铁线：从规划中的地铁一号线所经线路来看，富春路地下空间将设城星路站、市民中心站、江锦路站3个地铁站点。它将联通城市的中心及其它副城，使钱江新城成为人流集散中心。?地铁及完善、便利的交通将会为区域内的商业项目带来大量人流，这将有利于商业氛围的形成。交通便利使钱江新城的商业辐射面更加广，但相应也会加快人流的流失，因此，商业项目的自身定位及如何吸引消费者驻留时间将考验开发商开发、定位及经营管理能力本报告是严格保密的。地铁交通图本报告是严格保密的。核心区主轴线本报告是严格保密的。第一部分:项目分析第二节:项目分析本报告是严格保密的。项目区位富春路富春路新新解解业业放放路路东东路路杭州波浪文化城之江路之江路城市阳台位于位于钱钱江新城核心江新城核心区区，主，主轴线轴线城市广城市广场区场区域域本报告是严格保密的。项目情况?波浪文化城主体平面呈“T”字型，东西向长506米，总建筑面积12.412.4万万平方米。主要功能为商业、旅游、休闲等，其中绿地、水体面积2.8万平方米，商业文化设施面积约5.75.7万万平方米，南北向宽438米，共二层。项目于2005年12月2日开工建设，目前已全面建成投入使用本报告是严格保密的。交通动线?波浪文化城，坐落于杭州市钱江新城核心区的主轴线上，东面与城市阳台相连，南面经过杭州国际会议中心与解放东路相连，西面穿过富春路与正在兴建的市民广场相接，北面经杭州大剧院，与新业路相接。是钱江新城核心区内主要的城市公共建筑，也是新城地下空间开发利用的重要组成部分，通过半开敞式的商业空间将市民中心、杭州大剧院、国际会议中心实现建筑群有机的联系，并与地下的轨道交通相连本报告是严格保密的。建筑形式?波浪文化城主要由地面层、地下一层和地下二层组成。地面层是完全敞开的绿化与景观广场。地下一层是波浪文化城的主要层面，在核心区和翼展区的中心部位，设置了周转用房及794多辆汽车停车位，以满足波浪文化城货物运输和停车的需求本报告是严格保密的。项目分析小结界定内容界定结论新城环境杭州未来的城市中心、是以钱塘江为轴心的新的居住生活圈、是定位顶端的CBD区域位于钱江新城核心区，主轴线城市广场区域，为钱江新城核心区地下空间系统的主干区项目位置域和联系纽带波浪文化城主体平面呈“T”字型，东西向长506米，总建筑面积12.4万平方米，商业项目情况文化设施面积约5.7万平方米，是钱江新城大型开敞式地下空间交通动线纵横交错的交通系统紧密相连，并与地下轨道交通相联系建筑形式城市地下空间形式，是钱江新城最庞大的工程之一，也是全国最大的地下空间问题1该项目的市场机会点在那里？2项目如何进行科学合理的商业定位？如何进行项目推广以及招商运营？3本报告是严格保密的。?总目录?第一部分：项目分析?第二部分：市场分析?第三部分：项目定位?第四部分：推广策略?第五部分：招商策略?第六部分：经营管理本报告是严格保密的。?第七部分:费用与收费模式第二部分:市场分析第一节:区域市场情况本报告是严格保密的。钱江新城核心区概况钱江新城的功能定位，是杭州城市新中心和