武汉青山项目商业部分策划方案（运营前期整合营销计划书）华中区域/策划部专案组2008年2月2日目录第一章武汉商业市场研究一、武汉城市概况二、武汉商业市场研究第二章青山商业市场研究一、区域总体经济发展（GDP）现状与趋势二、相关产业发展对地产的影响三、青山商业环境分析四、青山未来规划五、青山未来城市功能定位——生态工业城区第三章项目分析篇一、项目概括二、地块商业条件分析三、项目SWOT分析第四章项目定位篇一、商业需求模型分析二、项目发展战略三、项目业态规划建议1第一章武汉商业市场研究一、武汉城市概况1.“九省通衢”——概要位置——湖北的省会，江汉汇流处，长江的重要港口，鱼米之乡；历史——武汉历史悠久，可追溯到公元前1500年；地貌——平原为主，丘陵为辅，湖泊塘堰众多，有“百湖之称”；城市定位——水、陆交通十分发达，“九省通衢”；旅游名城——“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”的“江城”美称；依长江、傍汉水，成为“当九州之腹心，四方之通道”，被喻为中国经济大棋盘上的“天元”。2.“崛起扩张”——武汉战略(1)面对东部繁荣、西部开发和东北振兴，中部作为中国重要的农产品基地和现代工业的摇篮，正在急起直追，成为国家新一轮区域协调发展的战略重点。(2)武汉，在全国九大城市群的竞争发展中，举足轻重。武汉将立足中部，凭借区位、规模及实力发挥龙头作用，发展七大功能中心：即制造业中心、商贸中心、交通物流中心、科教中心、信息网络中心、金融中心和人居中心；并依托武汉现有优势与条件，集成资源，利用中部崛起政策的推动，实施武汉"1+8"城市圈经济一体化联动战略，以产业发展为重点规模化推进中国大武汉；以区域协调发展为目标构筑中部城市群龙头，多功能开放式地国际化打造大武汉。(3)武汉的空间结构整体布局，以内环线以内的城市核心区为武汉的中心，以武汉经济开发区至钢铁城的长江两岸和东西湖台商开发区沿汉江再经武珞路至东湖高新开发区的两条带状线组成的十字架为骨干主体，进行布局。2(4)武汉的发展将采取“三镇合一”的整体发展态势，为适应武汉“三城一市”的空间格局，将王家墩商务中心、武昌跨国公司总部区、汉阳四新生产性服务中心、建设大道金融街、汉阳沿江信息服务带连起来，以环形交通走廊快速路、轨道为依托，形成CBC(中心商务环带)。最终把武汉城区建设成为分工协作、多中心模式的中心商务环带。3.“聚变爆发”——武汉经济现状分析武汉是湖北乃至华中地区的最大的工业城市，拥有冶金、纺织、造船、制造、光电、信息、医药、食品、化工、汽车等产业。20世纪90年代，武汉建立了位于汉阳沌口的武汉经济技术开发区、位于武昌的武汉东湖高新技术开发区、位于汉口东西湖的台商投资区，以及位于新洲阳逻的阳逻开发区。近几年来武汉经济迅速发展，特别是2007年，完成生产总值3100亿，为近十年来增长最快的一年，人均GDP达到4700美元，消费市场十分活跃。十一五计划“中部崛起”的战略进一步为武汉的经济发展带来了腾飞的时机。(1)武汉GDP总量分析14.80%15.60%360014.50%14.70%310016%12%12%11.80%12.10%259022382600196611%1492.71662.216001206.81347.86%6001%-400-4%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP增幅※2000-2007年武汉经济飞速发展※2007年GDP相对上年增长了15.6%，继续保持着年均过11%的增长率※持续、稳定的经济发展势头(2)武汉人均GDP分析2006年武汉人均GDP突破4000美元大关，达到了4700美元，按照国际核算标准，这意味着武汉跨入了工业化后期阶段※说明武汉市居民随着收入的增加，消费欲望趋强，市场消费容量趋于活跃※武汉正在迈向国际中等发达城市，有着巨大的市场空间3(3)武汉人均可支配收入与人均储蓄余额分析人均可支配收入1500010000万元500001年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年※2006年武汉城市居民人均可支配收入12359.98万元，同比增长11.3%，※城市居民巨大的综合购买力正在形成※武汉居民有着巨大的消费潜力(4)武汉商品零售价格总指数居民消费价格总指数统计分析商品价格指数102100相对上年百98分比969492年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年20064居民消费价格指数104102相对上年100百分比9896年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年※2006年的商品价格指数和消费价格指数，相比同期只有1%的增长点，说明了武汉市场的稳定；※显示了武汉消费者的日趋成熟和理性；※零售业的竞争环境将会走向有序化。二、武汉商业市场研究1.商业发展现状(1)武汉商业呈现的总体特征是全面增长(2)武汉商业现阶段发展的主要特点(a)大型商业企业谋求市场份额，连锁化规模扩张(b)老商圈旧商业势力重新划分，兴起新型多功能商圈商圈商圈特征消费客群定位航空路商以武商集团的武汉广场、世贸大厦为主体，国美电器、高、中档消费群圈庄胜崇光、工贸家电等为辅大型专卖体唐家墩商工贸家电、国美电器、中百仓储等多业态高、中档消费群圈体江汉路商业态齐全，网点众多，以经营时尚饰品、休闲服装、中、低档消费群圈品牌时装，中山大道观景街的点缀其中体和中、青年的浏览购物街道口商以亚贸广场、群光百货为代表大专院校圈5徐东商圈以销品茂为旗舰，加上徐东平价购物中心、凯旋门购高、中档消费群物中心、欧亚达家俱广场、麦德龙、沃尔玛为辅之体(c)专业市场门类齐全，功能多样，零售额整体大幅增长(d)“城市圈对接互动”效应，拉动消费增长引擎2.武汉未来商业建设和发展规划(1)武汉市商业网点未来建设和发展的主要任务(2)武汉市商业网点未来建设和发展的具体目标(3)结论武汉市多元化的商业投资格局、多业态商业形式的商业发展，形成了以交通环线为基础的商业网点布局：内环线内以购物中心为主；中环线内以超市大卖场为主；外环线内以大型综合、专业批发市场为主；社区中以便民超市、便利店为主，体现城市消费的便利性。武汉城市内各片区地段商业价值的凸显和变化，形成蘑菇成长的八大商圈，商圈的商业项目构成和方式都预示着未来武汉商业在繁荣发展中不断演变。3.武汉市主要商圈情况分析(1)城市商圈的界定城市商圈的理论基础源于中心地理论，在基础上形成了同心圆模式、扇形模式和多核心模式的经典模式理论。由于城市内部空间结构呈分散集团式发展，即一个城市具有多核心或多中心地域结构，既有分散，也有集中，正是分散与集中的辨证统一，促进了城市商圈的形成与发展。从武汉市内部地域结构分析，其功能分区相当明显，以长江为界形成了三大自然街区汉口、汉阳、武昌，每一个自然街区在城市中都有其独特的功能。理所当然每个街区都会形成一个或多个商贸比较集中的核心区。各个城市商圈的新建有利于优化城市结构和空间布局，提升城市功能，同时有利于保护老城区文化风貌。(2)武汉主要商圈特征及代表商业项目(a)武汉主要商圈分布司门口商圈百年老街即将重振雄风6司门口商业街一度成为武汉市民购物的首选之地。但在20世纪末，由于其商业形态单一，产品层次已跟不上时代发展需求，致使这条街出现衰退现象。2004年初，原司门口商业大楼改造成明日广场，2006年10月，玫·司门口假日乐园隆重登场。政府部门也加紧脚步对司门口规划整顿，百年老街即将恢复往日风采。中南商圈明日的武昌经济总部区2005年，政府规划以中南、中北路为轴线建立经济总部区，规划在中南路和中北路为主轴的沿线3平方公里地域内，重点发展金融商贸、信息中介、高新科技、旅游休闲等四大核心产业和管理服务，教科文化、房地产开发等三大配套产业，并对中南路进行了刷黑和绿化建设。2006年，中南路众多甲级写字楼崛起而起，新时代商务中心、中南国际城、中建工行广场等几个写字楼的诞生大大提升了区域内写字楼的品质，使中南路慢慢形成一个独特的商务中心。代表项目：中建工行广场：中建工行广场位于中南广场的斜对面,由两栋高层写字楼与一栋28层的高层住宅和5层20000多平方米的大型商场组成。新时代商务中心：位于武汉中南商圈核心地段，以208米的高度成为武昌第一高楼。它拥有武汉唯一的办公楼宇超大绿化广场、智能化车库、78000㎡的武汉首席超大规模纯办公空间。该项目租售结合，以租为主。街道口商圈后起之秀街道口是一中规中矩的知识女性，她跟着时代的步伐，读的是财富人生，IT快讯，没有蓝山，没有白兰地，就那样过着规律的生活。街道口最有名的要属广埠屯科技一条街，这里一直是电子产品的集中地，对周边地区和城市的幅射力与影响力较大。随着新世界百货与工贸家电入驻街道口，广埠屯咨询广场开业，使得这里逐渐成了以IT产品加中高档百货的汇集地，商业形态日益丰富。目前，靠近街道口的广埠屯两侧的单位，也纷纷拆除原有低矮老式建筑，准备以一个崭新的姿态矗立于武汉市的东部。目前，街道口的广埠屯两侧正在重建中，一个以百货零售业和IT产品销售为中心的新兴商业中心即将形成。徐东商圈商业带动区域价值710年前的徐东作为武昌近郊区的楼盘价格不到800元／平方米。然而自长江二桥通车后，徐东日渐畅通繁华起来。现在，紧靠长江二桥的徐东已成为市民前往武汉三镇的必经之地，通畅的交通使这里人气旺盛，一些商家纷纷入驻。先有徐东平价超市，后有凯旋门广场，销品茂、好美家、麦德龙、欧亚达等企业纷纷安营扎寨。目前，徐东几乎成为武汉商业形态最集中、最先进的商业核心地带。商业的发展与人流的聚集使得徐东的房地产业也完成了从最先的经济适用房到中高档