帅领华强北——华强广场运营报告报告目录第一篇：写字楼市场定位报告第二篇：住宅市场定位报告第三篇：酒店发展报告第四篇：综合体运营报告第一篇第一篇市场概况客户分析运营报告运营报告项目定位报告架构报告架构市场概况客户分析项目定位1.华强北商务圈界定及现状2.华强北写字楼现状分析3.竞争性商务圈写字楼比较【华强北商务圈地域界定】?包括三个次级商务圈：上步路商务圈、华强路商务圈、上海宾馆商务圈。?华强路商圈占领导地位，有赛格广场、电子科技大厦等高档物业，占有片区高端写字楼市场半壁江山。?华强北写字楼的发展与商务圈从寄生关系，发展到互动关系。华强路次商务圈上海宾馆上步次次商务圈商务圈【商务圈配套现状】1.历史原因造成基础设施薄弱，形成商务圈发展最大瓶颈。–从旧工业区发展而成，基础设施档次低下；–商业发展太快，被市场推着往前走，政府规划力量较弱；–片区经营过于拥挤，停车、管网、公共设施等市政配套无法满足商业需求。2.交通繁忙拥挤，停车位严重不足，交通改造迫在眉睫。?是深圳交通最繁忙、最拥挤的区域；?上下班时间交通极为阻塞，平时车水马龙，举步维艰；?按照华强北商业规模，商业区要提供1.8万个停车位，但实际只能提供大约6000个停车位。例：赛格广场（3000商户+写字楼VS500车位）【商务圈未来规划】1.进一步扩大华强北的商业功能?万佳街区为区级大型百货零售服务中心?桑达街区为区级大型餐饮、休闲、娱乐中心?赛格街区为市级的电子、通讯器材批发中心1.改善华强路人、车流动系统?打通街区车流内部微循环，?在街区相邻建筑之间架设二层连廊，形成一个完善的二层步行系统。1.增大公共空间，增设三个广场、两条步行街2.华强北物业升级改造供应分析华强北写字楼华强北写字楼需求分析现状分析现状分析发展趋势华强北写字楼主要供应状况：楼盘名称建筑面积㎡档次电子科技大厦51748A华联发大厦50846B楼盘名称建筑面积㎡档次华能大厦72000B上步大厦39763B电子大厦14455C锦峰大厦62000C桑达大厦34100C上田大厦约30000C东风大厦21354C国企大厦84597B爱华大厦约25000C商业银行大厦37382A金宝城大厦60000B深圳科技大厦46000B国际文化大厦62481B设计大厦62000B嘉汇新城汇商中心30000B汽车大厦约32000C雷圳大厦30695B华联大厦33000A广业大厦49551C统建楼约30000C航都大厦43000C深勘大厦约25000C福田外贸大厦约35000C四川大厦31600C国际科技大厦53168B赛格广场53526A北方大厦26126C现代之窗82600A深圳世贸广场12000A群星广场约80000B福华大厦约30000C圣廷苑酒店B座写字约23000B楼福侨大厦约30000C深纺大厦46000C航空大厦C85000佳和华强大厦60000B南光大厦C【华强北写字楼供给分析】1.总体供应量170万㎡，列深圳各商圈供应量前列2.物业档次分明，中低档写字楼及商住办公占绝对比重–A级物业总建面约为27万㎡–中低档是华强北主流产品，供应量约150万㎡–电子市场快速发展，上万厂商进驻，人流/物流/资金流交汇，地产价值攀升–商业气氛浓于商务气氛，不适合大型企业入驻，使其成为中小企业天堂3.近年发展重点以商业为主导，写字楼发展相对停滞【华强北写字楼需求分析】1.二手楼售价适度上扬–2006年，福田中心区CBD写字楼销售达到投资顶峰状态，凤凰大厦、金中环、大中华等高素质楼盘成就高价位，中心区价格冲破18000-20000元/㎡的历史新高；拉动整个二手市场价格稳步上扬。?华强北片区高档写字楼未来具有稀缺性。–华强北近年缺乏新供应，二手写字楼买卖成交不太活跃；–中原写字楼工商铺部统计，目前华强北赛格广场、电子科技大厦等高档写字楼售价在10000-120000元/㎡左右；华强北商圈其它中高档写字楼售价接近9000元/㎡，价格较去年同期上升18%2、租赁活跃、租金上扬、空置率低?华强北商圈写字楼租金以由50-65元/月/㎡开始攀升，随着中心区、车公庙写字楼租金的波动而波动，目前赛格广场、国际文化大厦、电子科技大厦的租金基本达到在70-75元/月/㎡，少数素质较高者可到达85-90元/月/㎡。?华强北商圈写字楼的空置率低于深圳市总体水平，普遍在15%以下。中低档写字楼及商住楼由于租金合理，入住率基本达到95%以上。月平均叫价物业名称写字楼总建面M2月管理费（RMB/M2）（RMB/M2）18/F以上10国际文化大厦418,3187018/F以下6赛格广场57,4757525电子科技大厦117,088A座：75；C座：6512（不含空调费）数据来源：深圳中原三级市场工商铺部4月份月报【华强北写字楼发展趋势】?未来供应量集中在华强北二期改造工程?动工/计划动工8大项目，总投资43亿元，建面50多万㎡?中航广场占地面积1.7万㎡，总建面约18万㎡，总高度280米，共58层，包括甲级写字楼45层、精品住宅39层及大型主题式商场7层，集购物、餐饮、娱乐及休闲于一体。项目预计2008年完成整体建设。【华强北写字楼现状分析小结】a.基础设施薄弱、交通拥挤、停车位不足等配套是商务办公发展的瓶颈；b.总体供应以中低档写字楼及商住办公占绝对比重；c.片区缺乏新物业供应，二手楼价格较去年同期上升2成；d.租赁活跃，租金上扬，入住率达9成左右；e.用户以电子科技类、中小企业为主。商业性大于商务性，限制了纯办公大型企业入驻；f.未来供应以华强北二期改造为主，代表物业为中航广场。竞争性商务圈比较华强北商圈赛屋围商务圈车公庙商务圈福田中心区CBD【竞争性商务圈写字楼比较】比较项目华强北商圈蔡屋围商圈中心区CBD车公庙商圈市场定位电子为龙头多业态商深圳华尔街深圳未来发展中枢中心西区业物业档次中低档占绝对起点高、专业性强、超大型、标志性、高档中档写字楼，以及商务商务配套齐全、物业次、多功能写字楼群落公寓居多管理好客户群体电子科技类、中小企金融、物流企业，国跨国公司区域总部、本高科技企业、中小企业业为主（以营销类为内外大中型企业居多土企业区域总部、港资为主（以开发类为主）主）公司办事处，律师、咨询等中介市场供应商住楼为主，多年缺华润大厦、旧城改造近年以50万㎡/年供应中心区以外，写字楼最乏写字楼项目供应计划将再度吸引市场市场活跃区域眼球竞争态势———没有直接竞争有竞争，更多互补竞争性&差异性【华强北商务圈的竞争定位】领导者？追随者？挑战者？补缺者？双重角色定位：针对中心区CBD的全市领导者地位市场挑战者（价格）针对车公庙片区的同质差异化竞争市场补缺者（产品）报告架构市场概况客户分析项目定位1.华强北商务圈界定1.受访客户情况分析及现状2.客户选择偏好分析2.华强北写字楼现状3.再次选择考虑因素分析3.竞争性商务圈写字楼比较【受访公司性质、行业及规模】–企业性质：接近7成受访公司为私营企业；外资（港商）企业超过1成；–行业类型：接近6成公司集中于电子通讯行业，接近3成是与电子通迅产品相关的贸易及批发零售业；–企业规模：普遍较小，超过9成公司员工人数少于20人，10人以下公司比例为60%；私营企业为主，电子通讯与IT行业集中，公司规模小。《华强北写字楼客户问卷分析结论摘要》（数据来源：中原深港研究中心2006年4月）【办公使用面积及价格】?写字楼面积：–超过7成在100㎡以下。公司规模普遍较小，办公人数少。?写字楼业权–8成公司租赁写字楼办公，2成公司自购写字楼。?写字楼价格–租金集中在46-75元之间，其中56-65元之间的频次最多，比例最高；–自购写字楼办公的售价集中在8000-10000元/㎡之间；【受访客户区域来源】?公司来源集中于华强北、福田区。–接近4成公司一成立就选择了华强北。–超过6成公司是从一些比较老旧的写字楼里搬出，如赛格科技大厦、赛格工业大厦、统建楼、华能大厦、华联发大厦、经济大厦、物质大厦等。–从福田其他区域搬出的有5成，从罗湖搬出的约1成，其他占比极少。【写字楼选择偏好分析】1.购买/租赁写字楼最关注因素：购买写字楼比例租赁写字楼比例地理位置28%租金23%价格18%地理位置20%大厦形象13%交通便利程度13%交通便利程度12%大厦形象9%升值潜力9%自身配套9%2.选择华强北的原因排名：–“离生意场所近”是选择在华强北办公的首要因素，占过半比例；–其次“关联行业集中”的提及率也极高。–而周边配套成熟以及交通便利的点击率稍低。3.高档写字楼体现在哪些方面：–调查结果：认为体现在大厦形象、大堂设计、智能设施、电梯品牌等方面4.写字楼配套设施要求：相关因素比例写字楼设施比例大厦形象28%银行69%大堂设计25%分户计量空调47%智能设施21%商务中心36%电梯品牌11%仓库34%玻璃幕墙7%会议中心25%空中花园6%空中花园20%中央空调品牌3%茶水间19%其他1%食堂19%小型超市13%【再次选择写字楼考虑因素】1.对现有写字楼的满意度–4成公司对现有写字楼比较满意?满意的地方主要集中在：地理位置佳、大厦形象好、管理成熟、配套好、价格/租金合理几个方面。–约10%公司不满意现有写字楼?不满意的地方反应最强烈的是：首先是电梯问题，反映为数量少、通风差、等候时间长；其次是停车不方便；其他问题包括产品结构差、物管差、配套不全等。–超过5成公司觉得现有写字楼一般。2.公司为何更换写字楼–首要条件是公司业务扩展，现有办公面积不能满足规模扩展–其次公司实力显著增强，现有写字楼形象/配套管理跟不上公司发展需要3.如果更换写字楼，首选区域仍是华强北–接近8成公司更换写字楼不离开华强北，原因仍