昆明精装修市场分析报告ClicktoaddtitleClicktoadd2012.08.13subheading汇报人：甘志新时间：2013年2月5日引言随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、金地、绿城）都推出系列产品，争取全面家居解决方案，做到施工拼装化，家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。对于目前市场已经从前几年的载体价位较高逐渐演变为标准的细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。——精装修已成为品牌中档、高档住宅开发主要趋势报告结构ReportStructure昆明精装修市场基本特征精装修典型项目分析总结分析及大坝装修建议精装修定义就目前市场主流情况而言，精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。昆明精装修市场发展概况昆明市场精装修发展演变形式与沿海发达城市基本一致：小户精装主流产品成品精装。只是其发展时段较沿海落后了3年左右时间。2010年以前：小户精装时代?该阶段精装典型项目有果壳中的宇宙、城市理想、江东好世界、星雅俊园、甲壳城市、中央丽城等。?这段期间装修产品以40年产权公寓类产品，以及70年住宅产权中的一室厅类小面积产品为主。?此类产品针对人群为投资客、过渡性居住的年轻一族，精装修以利于投资客出租，方便过渡性居住一族的居住便利性。城市理想精装和谐世纪精装星雅俊园精装昆明精装修市场发展概况2010年以来：成品精装时代?该阶段典型特征以万科入驻昆明，本土品牌开发商俊发地产宣布中高端产品线逐渐引入精装为契始。经过2年多市场培育，主流产品精装概念在昆明由客户的不认同、怀疑，到被逐步接纳认同，形成了一定的细分市场，并一定程度上成为中高端城市住宅的代名词。?精装修项目一般为中高端，品质+品牌型城市住宅项目。?该阶段代表项目为空间俊园、金域缇香、七彩俊园、白沙润园、滨江俊园、万科.学府、金域国际为主。空间俊园精装万科学府精装精装修发展的驱动力品牌发展的需要?精装成品发售，在丰富企业产品线的同时，有利于彰显企业深度开发的实力；同时，集成式精装的环保经济概念、精装房所展示的品质也是企业品牌输出的一个构成部分。销售价格支撑的需要?中高端项目，为了实现其销售价格支撑，以精装概念、以及精装所展现的品质，作为项目销售单价支撑的重要要素之一。市场趋势的前瞻性引领?精装修出售是开发商对项目深度开发的体现之一；同时，精装出售所能实现的经济效益、环保节能效益；可信赖的专业细分背景下，消费者出于便利、退出不专业的参与等。在可预见的未来，精装修出售将成为主流住宅产品的发展趋势。?在这种背景下，品牌开发商出于前瞻性市场引领的动机，亦大力推出精装房项目。昆明精装修项目市场表现主要覆盖城市中高端住宅?市场精装修出售项目以品牌开发商为主，主要覆盖G1、G2产品序列，Top、City、Town产品序列的精装修案例还没出现。在一线城市，以星河湾和绿城为代表的Top产品开发商中，已经出现精装修案例，但该类产品对开发商精装修把控能力要求极高。市场认同初成，对应细分市场逐渐形成?由于品牌发展商的信誉支撑，市场对主流产品精装修出售的疑虑已经逐步打消，且有一定群体客户出于省心、便利动因，倾向于选择精装修产品，这近期以万科学府、白沙润园等项目表现较为明显。目前昆明市场精装修项目，市场认知代名词为：品牌开发商+中高端城市住宅项目（G1、G2）。支撑项目品质、售价的要素，但促成溢价能力不明显?在滨江俊园、学府、白沙润园等项目中，精装修已经成为客户对项目品质认同，由品质认同带来的价格支撑的重要因素。但刨除装修成本后，对项目售价的溢价能力并不明显，且客户难以因为装修因素而溢价购买产品。精装修分类精装修种类划分在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以下几种装修方式：??基本精装修住宅：主要完成地面、墙面，室内水电气布线，同时厨房、卫生间除了地面、墙面、天花处理外，还配备了完善的必备设备、部品（橱柜、马桶、燃气灶等）。??菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。??全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。亦俗称拎包入住。精装修要素构成分类分区部品用材/要素必备程度可视对讲、指纹/密码锁、入户大门禁★★★★★门信报箱　★★★大堂顶灯水晶灯、普通大灯★★★★★公共大堂地面石材、瓷砖★★★★★墙面用材瓷砖、石材、乳胶漆★★★★★物业接待台　★★★室外部分其他软饰植物、雕塑★★大堂地砖　★★★★★墙面　★★★★★电梯品牌、镜面、轿厢底部用材、电梯间电梯★★★★★电梯密码、射频刷卡等地面石材、瓷砖★★★★★墙面瓷砖、石材、乳胶漆★★★★★走廊门禁对讲可视对讲、指纹/密码锁★★软饰植物、雕塑★★精装修要素构成分类分区部品用材/要素必备程度入户大门防撬门、门锁★★★★★入口玄关地砖防滑、耐磨★★★玄关收纳柜鞋帽、雨伞、衣架、整容镜、软饰★★★地面石材、地砖、地板★★★★★墙面瓷砖、石材、墙纸、乳胶漆、踢脚线★★★★天花乳胶漆、石膏吊顶★★★背景墙电视背景墙★★★★客餐厅吊灯水晶灯、普通吊灯★★★中央空调　★★★室内部分新风系统　★★★地暖系统　★★家私沙发、餐桌、茶几★★家电电视、饮水机等★★地面品牌木地板★★★★★墙面品牌墙纸、乳胶漆、踢脚线★★★★★天花石膏造型★★★★★卧室、书房顶灯　★★★家私　★★家电　★★精装修要素构成分类分区部品用材/要素必备程度地面耐磨防滑地砖、石材★★★★★墙面墙砖★★★★★天花铝材吊顶★★★★★操作台板石材、仿石材★★★★★水槽品牌水槽★★★★★龙头品牌龙头★★★★★室内部分厨房整体橱柜品牌定制橱柜★★★★★燃气灶品牌燃气灶★★★★★抽油烟机品牌抽油烟机★★★★★微波炉　★★垃圾粉碎机　★★其他其他家电★★精装修要素构成分类分区部品用材/要素必备程度地面耐磨防滑地砖、石材★★★★★墙面墙砖★★★★★洗面盆品牌面盆★★★★★龙头品牌龙头★★★★★马桶品牌马桶、全自动智能马桶★★★★★厕纸盒品牌厕纸盒★★★★★卫浴毛巾架品牌毛巾架★★★★★化妆镜　★★★★★淋浴房品牌淋浴房★★★★花洒品牌花洒★★★★室内部分浴镜　★★★★浴霸品牌浴霸★★★★浴缸品牌浴缸★★★地面防滑地砖★★★★★栏杆扶手品牌栏杆扶手★★★★★地漏　★★★★★阳台洗衣机位　★★★★空调新风机位　★★★★开关品牌开关★★★★★其他部品其他水电气布线★★★★★精装修分类装修成本维度豪华装修2500元/m2以上高档装修2000～2500元/m2中档装修1500～2000元/m2经济型装修1500元/m2以下经济型装修要点分析在经济型装修预算的压力下，对台盆、龙头、马桶、花洒、浴缸等易感知/易识别的部品，需要采用国际品牌；对抽油烟机、橱柜、燃气灶、浴霸、淋浴房、开关、门锁等要求国内知名品牌；对地板、入户门、室内门、墙纸、乳胶漆、背景墙、衣柜、储物柜、可视对讲等品牌要求不明显。价格压力下，依然维持要求维持较高档次的产品价格压力下，降低档次的产品消毒柜价格压力下，选择舍弃的产品烤箱橱柜热水器垃圾食物粉碎机卫生间台下橱柜淋浴房浴缸灶具两件套台盆背景墙龙头厨房墙地砖浴缸可视对讲洗手间套件淋浴花洒坐便器地板储物间内橱镜箱开关面板墙面步入式衣帽间冰箱空调中档型装修要点分析在中档型装修预算的压力下，对台盆、龙头、马桶、花洒、浴缸等易感知/易识别的部品，需要采用国际品牌；对抽油烟机、橱柜、燃气灶、浴霸、淋浴房、开关、门锁、地板、入户门、室内门、墙纸、乳胶漆等要求国内知名品牌；对背景墙、衣柜、储物柜、可视对讲等品牌要求不明显。价格压力下，依然维持要求维持较高档次的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，选择舍弃的产品烤箱消毒柜橱柜垃圾食物粉碎机淋浴房卫生间台下橱柜热水器灶具台盆三件套微波炉浴缸浴霸暖风机坐便器淋浴龙头厨房墙地砖台盆、龙头储物间内橱墙面地板镜箱开关面板抽油烟机步入式衣帽间空调冰箱地热高档型装修要点分析在高档型装修预算的压力下，对台盆、龙头、马桶、花洒、浴缸、开关、门锁、入户门等易感知/易识别的部品，需要采用国际品牌中较高档次产品；对抽油烟机、橱柜、燃气灶、浴霸、淋浴房地板、入户门、室内门、墙纸、乳胶漆、可视对讲等要求国内一线品牌；对背景墙、衣柜、储物柜等品牌要求不明显。价格压力下，依然维持要求维持较高档次的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，选择舍弃的产品烤箱橱柜空调垃圾食物粉碎消毒柜机灶具、抽油烟机台盆、龙头热水器浴霸暖风机坐便器淋浴房厨房墙地砖冰箱墙面淋浴龙头储物间内橱微波炉步入式衣帽间浴缸浴室墙地砖台盆三件套地热开关面板镜箱地板卫生间台下橱柜豪华型装修要点分析在豪华型装修的预算下，对台盆、龙头、马桶、花洒、浴缸、开关、门锁、入户门等易感知/易识别的部品，需要采用国际品牌中较高档次产品；对抽油烟机、橱柜、燃气灶、浴霸、淋浴房地板、入户门、室内门、墙纸、乳胶漆、可视对讲、热水器等要求国内一线品牌，部分要求国际一线品牌；对背景墙、衣柜、储物柜等品牌要求不明显。同时，在这种情况下，智能化安保系统、中央空调、地暖、中央净水、中央吸尘、新兴保温隔热技术等会搭配应用；消毒柜、垃圾粉碎机等厨房家电开始出现；同时，其他部品中，部分开始采用新科技、高智能化的系统。微波炉价格压力下，依然维持要求维持较高档次的产品价格压力下，降低档次的产品烤箱价格压力下，可选择舍弃的产品橱柜垃圾